多支首单证券化产品4月推出，均为国央企主体 | 4月证券化月报_风闻

作者 | 张琦

编辑 | 张爱

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

4月，资产证券化市场共发行11支产品，总发行规模为284.25亿元，环比增长87.76%。其中，成功发行1支ABN产品，规模合计10亿元；6支CMBS/CMBN产品，规模合计123.26亿元；3支类REITs产品，规模合计23.2亿元；1支公募REITs产品，规模93.99亿元。底层资产方面，本月发行的资产证券化产品主要集中于济南、青岛、杭州等二三线城市。

01

资产支持票据（ABN）

1、首个银行间市场高速公路服务区ABN

4月25日，浙江省商业集团有限公司成功发行**“2022年度第一期定向资产支持票据”，**为高速公路服务区等存量资产提供了创新盘活思路。

此次ABN发行规模为10亿元，期限为5（3+2）年，最终簿记票面利率为3.40%，是2022年同期限、同类别利率最低的ABN产品，较4.34%的平均利率低94BP，较五年期贷款市场报价利率（LPR）4.60%低120BP。

底层资产为位于萧山、诸暨、金华等10对高速公路服务区的未来租金收益，采用双SPV结构，将非标准化特性的服务区租金现金流标准化，在项目存续期内预计每年可为浙江商业集团节省财务成本1200万元。

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02

商业地产抵押贷款支持证券/支持票据（CMBS/CMBN）

1、上海静安首单单SPV-CMBS

4月29日，上海静安置业（集团）有限公司发起的，“国君－静安置业丰盛里商业物业资产支持专项计划”在上交所成功发行，**是上海市静安区首单单SPV结构的CMBS产品，**获得2.89倍认购。

此支CMBS发行规模为11.47亿元，其中优先A档10亿元，AAA评级，按季付息还本，票面利率3.3%；优先B档1.46亿元，AA+评级，按季付息，一次还本，票面利率3.6%；次级档0.01亿元，无评级。本项目发行期限为21（3*7）年。

底层资产是位于上海市静安区南京西路历史风貌区内的张园－丰盛里商业，占地面积为1.17万平方米，建筑面积为2.62万平方米，租金价格为30元/平方米/天。根据立信中诚评估，资产价值为18.52亿元。

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**2、**富浙大厦资产CMBS同产品市场利率最低

4月26日，富浙资产公司在浙资运营的支持下，富浙大厦资产CMBS成功发行。据悉，本次发行的CMBS是2021年以来国内同产品市场利率最低的CMBS。

此支CMBS发行规模为5.7亿元，优先级评级AAA，票面利率为3%，发行期限尚未公布。据浙江省国资委公告，富浙资产公司此次CMBS项目成功发行，有效地盘活了存量国有资产，增强了自主融资能力。

底层资产是位于杭州市上城区庆春路CBD核心地段的富浙大厦（前身为远洋大厦），项目总建筑面积为2.75万平方米，租金价格为2.9元/平方米/天－4元/平方米/天。目前，已入驻企业主要为银行、券商、保险、经纪公司、大型网络平台等。

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3、环渤海大湾区首单社区服务型CMBN

4月26日，华发股份发起的“珠海华发实业股份有限公司2022年度第一期定向资产支持票据”，在银行间市场成功发行。该项目是环渤海大湾区首单社区服务型CMBN。

此支CMBN发行规模为6.3亿元，其中优先级规模为6.0亿元，评级为AAA；次级规模为0.30亿元，无评级，由华发股份自持。本次CMBN的票面利率为5.5%，发行期限20（2+2N）年。

底层资产是位于山东省威海市的华发新天地商场二期及华发九龙湾住宅商业项目，**物业合计估值为10.5亿元，优先级抵押率为57.14%。**其中，华发新天地商场二期总建筑面积为16.29万平方米，入驻主力品牌为家家悦超市、X未来工厂等；九龙湾住宅项目总占地面积为58.8万平方米，总建筑面积约为140万平方米，自持商业项目总面积为5.1万平方米。

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4、中国金茂发行全国规模最大碳中和CMBS

4月25日，以中国金茂为发起人的**“中信证券－金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”**在上交所成功发行，是目前国内规模最大的碳中和CMBS产品。

此支碳中和CMBS发行规模为87.08亿元，其中优先级发行规模为87.07亿元，评级为AAA；次级发行规模为0.01亿元，无评级。票面利率为3.4%，全场认购倍数为2.5倍，发行期限为18（3*6）年。

底层资产是位于北京市西城区复兴门内大街的北京凯晨世贸中心，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区。项目占地面积为4.4万平方米，总建筑面积为19.4万平方米，日租金均价为25元/平方米/天。据悉，**近三年凯晨世贸中心平均出租率始终高于99%，**主要租户包括中化系统内公司、中国进出口银行、中国对外经济贸易信托等。

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5、山东高速集团发行全国首单公募****单SPV结构CMBN

4月13日，山东高速集团发起的“山东高速青岛产业投资有限公司2022年度第一期资产支持票据”在银行间市场成功发行，是全国首单公募单一SPV结构，也是山东省首单CMBN。

此次CMBN发行规模为7.01亿元，其中优先级规模为7.0亿元，评级为AAA，每半年还本付息；次级票据0.01亿元，未评级，到期一次性还本付息。票面利率为3.5%，认购倍数为2.3倍，发行期限18（3*6）年。

底层资产是位于青岛市崂山区香港东路的上实中心T8大楼，总建筑面积为2.59万平方米，租金价格约为5元/平方米/天－6元/平方米/天，项目评估总价为11.69亿元。据悉，本次资产支持票据，通过置换存量银行贷款可降低融资成本150个基点、节约财务费用3150万元。

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6、扬州迎宾馆5.7亿元CMBS成功发行

4月3日，以扬州瘦西湖旅游度假投资管理集团有限责任公司为项目发起人的**“光大－红塔－扬州迎宾馆资产支持专项计划”，**于上交所成功发行。

**此次CMBS发行规模为5.7亿元，**其中，优先A级发行规模为3.9亿元，票面利率为3.9%，信用评级为AAA；优先B级发行规模为1.29亿元，发行利率为4.2%，信用评级为AA+；次级发行规模为0.51亿元，无评级。项目发行期限为18年。

底层资产是位于瘦西湖畔的扬州迎宾馆，坐于瘦西湖路与长春路交叉口南侧，**持有客房数量为282间，酒店租金为439元/天－5652元/天不等，**历史入住率较高，预计产生的运营净收入对证券本息覆盖情况较好。

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03

类REITs

1、深交所首单单SPV租赁住房类REITs获批

4月28日，“渤海汇金—济南城投—泉城更新”储架式租赁住房资产支持专项计划**首期租赁住房类REITs 产品成功发行，规模1.2亿元。**原始权益人为济南城投集团全资子公司济南泉城城市更新投资有限公司。

其中优先级发行规模为1亿元，票面利率为3.8%，评级为AAA；权益级发行规模为0.2亿元，无评级。此次发行期限为18（3*6）年。此次成功发行，是深交所首单单SPV租赁住房类REITs产品，同时，也为山东省未来发行保障性租赁住房公募REITs做铺垫。

底层资产是位于济南市的城投海晏门项目等公共租赁住房。据悉，城投集团在雪山、文庄、国际医学科学中心等6个区域启动了1.3万套新建、改建租赁住房中央试点建设，此次住房租赁类REITs下的底层资产也是其中一部分。

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2、融信通达发行全国首单住房租赁类REITs

4月24日，融信通达（天津）商业保理有限公司成功发行**全国首单银行间住房租赁类REITs产品，**为企业开展房地产租赁业务拓展了融资渠道。

此次住房租赁类REITs的发行规模为9亿元，其中优先档规模为8.99亿元，评级为AAA；次级档规模为0.01亿元，无评级。票面利率为5%，发行期限为15年。

底层资产为熙悦林语北区，**该项目可提供长租公寓1355套，租金价格为2960元/月，**出租房型为35平方米的一居室。

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3、首单科创文创园区租赁住房类REITs****在上交所发行

4月21日，北京天恒原信资本投资管理有限公司作为原始权益人的**“一创天恒－国家新媒体产业园区世界集住房租赁资产支持专项计划”**，在上交所成功发行。这是全国首单科创文创园区租赁住房类REITs项目。

此次发行总规模为13亿元，其中优先A档发行规模为5.1亿元，评级为AAA，发行利率为3.90%；优先B档发行规模为2.9亿，评级为AA+，发行利率为5.0%；次级档5亿，由发行人自持，无评级，发行期限尚未公布。

底层资产是位于北京市大兴区国家新媒体产业基地的天恒·世界集租赁住房项目。目前，项目租赁公寓部分可租房型为60平方米的一居室，租金价格为3688元/月。

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04

公募REITs

最大规模公募REITs上市

4月28日，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金，在上海证券交易所挂牌上市。开盘后，二级市场交易活跃，**26分钟，成交额破2.4亿元，开盘1小时，成交额达3.6亿元。截至午盘收盘，成交额达4.46亿元，成为已上市12支REITs中唯一成交额破亿元的产品。**资料显示，中交REIT是第12支公募REITs，也是2022年首单公募REITs，首单央企高速公路公募REITs，首募规模最大的公募REITs。

此支公募REITs的上市，募集有效认购总户数达到466,942户，募集金额达到93.99亿元，采取封闭式运作，存续期为40年。现金流主要来源于入车流量的通行费用收入，每年收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。据悉，**本次发行采用“公募基金＋基础设施资产支持证券”的产品结构，**将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过专项计划持有湖北中交嘉通高速公路发展有限公司100%股权，从而实现对基础设施资产的控制。

底层资产是武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施，**是我国南北大通道的重要组成部分。**项目全长92公里，全线设置枢纽互通3处（嘉鱼、赤壁西、通城西枢纽互通）、一般互通5处（嘉鱼南、舒桥、车埠、茶庵岭、崇阳西互通）；设匝道收费站5处、服务区2处、停车区2处、养护工区2处、监控管理分中心1处，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

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