房企自救大洗牌：打赢这场翻身仗，什么才是必经之路？_风闻

文/ 金错刀频道

债务问题一直是房企头上的“达摩克利斯之剑”，也一直是难以回避的话题。

而如今，曾经风光无限、股价冲天的房企巨头们正纷纷深陷暴雷的泥潭之中。

“宇宙房企”恒大负债1.96万亿，导致资金链断裂，随后被政府接管；广州老牌房企粤泰宣布破产清算，四川的地产一哥蓝光也被曝资金链断裂，大批项目停工。

据人民法院公告网的信息，2021年，全国有396家房企发布破产公告，众多地方房企陷入流动性危机。

图片来源：人民法院公告网

房地产商们积极的寻找着在最短的时间去库存、回笼资金的途径；市场也开始回暖，最近苏州实行全新的限购限售政策，限售限购大力放宽，就颇有“久旱逢甘霖”的意味。

最近，很多人都关注到，恒大地产海南超3.1亿债权出现在了阿里资产，还有很多知名房企的债权招商公告纷纷挂拍在阿里资产平台。

不同于快消品，房产作为大宗消费有其产品特性，虽说是潜在的巨大市场，但也是市场最难啃的硬骨头。

去库存之战迫在眉睫，阿里资产又能为这个行业带来哪些新想象？

疫情之下，数字化已经迫在眉睫

对房地产企业来讲，资产处置效率就是生命线。

最近，从变卖资产、到低价配股，再到老板自掏腰包，各家房企已经想尽各种办法解决资金难题。

江西房企一哥，曾经的千亿王者——新力，不得已要把新力旗下物业公司卖出去。

华南地区地产的优等生中国奥园，面临两笔共计45亿欠款的压力，不得不忍痛割肉，把部分香港房产及物业卖掉还债。

有的房地产企业或多或少还没逼到绝境，还有变卖资产的资本，而有的企业几乎已经打光所有子弹了。

许家印透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，累计已向集团注入超70亿现金，维持庞大的恒大帝国的基本运营。

今年2月以来，全国已有超过21个城市发布了房价限跌令，后续发放购房补贴、购房红包，以此刺激低迷的楼市行情。

这背后暴露出一个大需求，当前房企寻找资金回笼的方式很重要。

在阿里资产诞生之前，很多资产在线下拍卖，传统交易形式成交有限，效率很低，房企的资金链在短期内很难接上。

而阿里资产的数字化能力，恰恰能够帮助解决这一问题。

作为知名的在线资产处置平台，阿里资产拥有5亿新中产高端用户，自然容易形成社会主力消费圈层资源，与房企目标用户不谋而合，从而更好地助力相关行业消化库存。

举个例子，杭州世茂中心一处办公室，闲置了7年，在阿里资产上线30天就成交，起拍价79万，经过110次出价，最后203万售出；卓越中寰项目、奥园大埔、中南漫悦湾项目等多套资产以“一元起拍、9.9万、11.11万、12.12万”特价上线模式实现清盘。

整个过程中，阿里资产把原本线下的场景，搬到了线上，整个竞拍的过程都公开透明化，任何人都能去围观、去参与，这就让资产处置在阳光下进行，大大解决了信息不对称。

更重要的是，还大大缩减拍卖的周期和沟通成本。尤其是在抗击疫情的特殊情况下，线上资产处置更为安全，可以说是最高效、最安全链路。

这本身就是互联网平台相当擅长的事情，但对于当地政府、房企来说帮助却很大：

现在，疫情给大家提了个醒，那就是数字化一定要带来真实价值，能否真正针对不同场景解决去库存、解决资金链难题，提升对接效率，而不是概念上的泛泛而谈。

房企狙击战：多点真诚，少点套路

2020年是房地产线上化的元年，但时间已经过去两年，为何真正能解决库存危机的平台少之又少？

回顾一下现在所有涉及房产电商的类型，就会发现看似种类繁多，但其实同质化。

1、以房天下，今日头条为代表的媒体模式，又或是以58安居客为代表的端口模式，本质上是广告模式，主要依靠于自身强大流量，做渠道端口，扩展线下销售，纯信息引流型。

2、以分销、直销为代表的渠道模式：依托垂直人群，倚重于做线下的用户转化管理，管理服务型。

但拿到的房源跟其他渠道端没有区别，甚至没有什么竞争优势，不仅存在主体互搏，还离真正的线上交易差的太远。

从2012年到今天，经过了整整十年的迭代和思考，阿里资产打出了组合拳，正一步步解决着三大难题：

1、打品类战，实现“线上>线下”

对于很多接近暴雷阀值的实力房企，恒大、融创、世茂等，国家大政策允许AMC能进场解决困境。

因此，对于优质项目来说，阿里资产对金融债权进行了在线招商重组。

比如这次阿里资产“520投资节”，就上线了关于恒大、泰禾、宝能等头部房企的债权招商公告。

目前，阿里资产全面服务金融机构、投资人、资产标的，服务不良资产风险降低。至今已服务了2500多家金融机构。

不仅如此，阿里资产还联动了华发、万科、金地、碧桂园等数十家房企，覆盖北京、南京、浙江、海南、武汉多个城市，挖掘出商业房、开发商直供房、政府特供以及文旅好房等不同品类。

比如，在稀缺豪宅板块上线的重庆赖特与山项目，连续两年获得“中国十大超级豪宅”的奖项，承袭了世界流水别墅大师赖特先生的自然建筑手法，打造坡地大宅式的森林大院。

海南三亚的海棠湾独栋花园别墅，直线距离海边300米、拥有珍稀红树林自然景观、亚洲最大单体免税城，独立花园私家泳池。

这意味着阿里资产的选品不是自嗨，而是很清楚用户想要什么，如何让资产的价值得到最大化释放。而这样的数据与资源，是其他一些平台无法提供的。

2、用硬核技术，解决流量之痛

针对房企零售，过去还有一个痛点，是无法精准获客。

而通过技术解决流量难题，这是阿里系产品相当擅长的事，也是过去无数次验证过的能力。

阿里资产背靠淘宝入口，本身就具备了强悍的10亿级别的海量用户和完整的服务生态。

阿里资产通过“精准获客”，即平台依托海量用户、精准获客算法模型建立投资人库，主动通过大数据能力挖掘及运营投资人需求，促成投资人与处置资产的精准匹配，来提升资产处置成交率和溢价率。

南京金地风华府在整个住宅项目已售罄的情况下，在平台上出售了售楼处，从700万起拍，最后被一家公司的企业主以1086万的价格拍下，如此高的溢价率成交，这在之前是不可想象的。

华发股份通过阿里资产平台处置了珠海华发嘉园的临街旺铺，上架一个月，最后被小区业主成功竞得，就得益于平台精准获客的能力。

就这点来说，阿里资产是在发挥平台效力，可以完美匹配双方诉求。

3、用数字化创新，解决效率难题

阿里资产并没有一直停留在过去的成功经验里，而是基于房企、消费者的痛点而产生的创新玩法。

比如这次阿里资产，就推出了“即刻拍”功能，顾名思义，就是可以让感兴趣的买家可以立即出手参拍。

简单来说，处置方上拍时可以设置一个较长的竞价周期，在竞价周期内一旦有人出价，立即进入结束倒计时；但如果整个竞价周期内都无人出价，拍品就会流拍下架。

一来避免了因为等待期过长错失处置机会；二来在没有买家出价时，标的物也有充足的在线时间，获得更多曝光时间。

位于重庆沙坪坝区石井坡马桑岚垭42-4-1号房产，从3月24号上拍、3月25号竞价开始、3月26号就被人拍下成功成交了。过去需要整整1个月的时间，被缩短到了2天内成交，效率提升了15倍。

广东省珠海市CBD会展商圈鸿景花园6栋101房产，由“珠海一哥”华发房产打造，位于CBD核心区，竞买起拍价139.7764万元。在使用“即刻拍”功能后，不到48小时，就有购房者成功拍下。

现在，阿里资产就成长为国内资产交易行业的主要平台。

同时，平台还为项目进行了线上获客、大数据精准撮合、投资人推介等服务，为存量市场去库存持续创造着价值。

过去几十年，数字化改变了零售商，而可以预见的是未来几十年，数字化也将改变房产开发商。

颠覆性创新，永远在发生

增量时代退幕，存量时代登台。

我们从房地产开发企业的数量中，也能看出来一些端倪。

据天眼查数据显示，2021年的房地产开发企业注册数量只有8318家，相比2020年的29950家，减少了近70%。

截至2022年一月末，15个大城市房地产库存为123.3万套，二线城市当中就有大连、哈尔滨、长春、沈阳、青岛、太原、兰州，这7个城市库存的消化周期超过2年，三四线城市形势更为严峻。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

过去，很多人觉得阿里资产就是一家“线上中介”，甚至是一个简单的看房工具，作用无非是帮消费者浏览房源信息。

但在需要拉动经济的关键时刻，阿里资产提供的解决方案是：提供精准撮合及线上线下全链路服务，在交易闭环之中对他们提供差异化的服务，降本增效。

针对C端，阿里让交易在最熟悉的地方发生。

过去很多人挤破了脑袋都想买的房子，很多直接组团出现在了页面上。千岛湖红盘合院云水江南，阿里资产这次也大手笔、快行动地拿出4套宝藏房源，大放福利。根据阿里资产页面显示，2套房源都只要1元起拍。

而对于B端来说，则是雪中送炭。

除了优质项目和房企零售业务，很多已经破产企业都通过阿里资产完成了在建工程处置快速和价值最大化。

这样的例子不胜枚举。比如坐落于东四环、紧挨着CBD、中弘大厦占据着北京寸土寸金的黄金地段，而且还是由美国知名的事务所操刀设计，本来即将成为北京城市天际线东缘一颗耀眼的新星。

但是从2016年开始，就因资金问题工程缓慢，最后资金链危机爆发而彻底停摆，成为了北京著名的烂尾楼。

经过24小时的线上拍卖，最终以报价超33.12亿元，北京中弘大厦有了新的归属。

通过阿里资产成功交易，2021年3月31日上午现场举行了隆重的开工仪式，获得重生，不仅为政府和企业解决了心头大患，还为城市形象创收做出了重要贡献。

截止去年9月，在平台上，1000万以上在建工程，共计开拍近4000次。多年来，阿里资产对这样的资产处置有着非常丰富的经验，更为众多停滞资产带来了流转空间。

结 语：

比尔盖茨有一句很著名的话，“多数人容易高估两年内发生的变化，但是会低估十年内发生的变化。”  

这一个又一个的高效成交的案例，背后就是阿里资产围绕这一行业，展现的强大的服务能力、技术能力、以及带动房产商们做创新的能力，一套组合拳打下来，就能提供强大动能。

这都是互联网平台加入到房产领域后带来的全新可能和想象。

打赢这场翻身仗，这一定是必经之路。

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