碧桂园杨国强的“福州劫”_风闻

近日，宇宙第一房企碧桂园遭受了一场“福州劫”。

事件源起于碧桂园在福州与保利、世茂的一个联合开发项目，而碧桂园在其中只占33%的股份且并非第一大股东，因为碧桂园项目方与当地监管部门就监管账户等问题发生分歧，导致福州全市范围内的所有碧桂园项目的监管账户遭到冻结。

虽然这一冲突在当日下午就得以化解，福州市内碧桂园项目预售监管资金经过批准后已可正常办理，但这一风波的产生和解决过程，一方面表明当地监管部门在强化监管名义之下的“有权任性”，也表明当前的市场状态下行业信心的脆弱程度可见一斑。

在业内看来，碧桂园与融创中国、龙湖等头部房企，是近年来高周转模式之下财务状况相对稳健的代表性企业。尤其是碧桂园以低线位城市大盘模式获得快速的规模成长后，近年来在向一二线城市高速转移的过程中，还将高周转做到了极致，并让财务结构得以大幅优化，进而让碧桂园在2020年以来的此轮去杠杆、降负债的过程中取得了相对从容的状态。

在高周转时代，碧桂园曾经给坊间留下“生不进万达，死不进恒大，生死不进碧桂园”的印象，不过万达已换了轻资产商管打法，恒大正陷于危机而自顾不暇，只有大造建筑机器人不见声响，却在行业不景气之中平稳运行并开始营造生态圈的碧桂园，依然在不时传出行业并购的消息。

所以，当曾经豪气干云，喊出“除了融创，未来任何一家房企都可能暴雷”的孙宏斌陷入卖贝壳股票、低价配股、卖项目资产、个人大额借款给公司救急的手忙脚乱，并在声称账面资金超过1600亿港元，能够完全覆盖未来一年时间内的偿债与开发所需资金，却依然难以避免“暴雷”之时，行业信心的脆弱是可想而知的。此时，除了一直低调的龙湖，碧桂园的任何风吹草动被高度关注和解读，则是必然而然的事情。

开年以来，去年下半年就急剧转淡的楼市并未在暖风频吹的行业政策呼唤下迎来春天，进入四月份以来，百强房企的销售状况在各地不断出台的楼市刺激政策下反而大幅下滑。

碧桂园4月份单月销售金额同比下滑59.9%，1-4月份同比下滑40.3%，无论其资金状况到底如何，以其巨大的企业体量而言，资金压力是可想而知的。因此，福州市监管部门的一个任性小动作就掀起行业的轩然大波，自然也就在情理之中。

企业财务近年来已经回归稳健的碧桂园尚且如此，整个房地产行业的状态如何也就不言而喻了。这也就在很大程度上解释了，去年第四季度以来，从市场端到资金端的相继放松和各地政府不断加大的楼市刺激政策为何并未奏效，反而让市场愈来愈冷、销售愈来愈下滑的底层原因。

中国房地产指数研究院的数据表明，TOP5、TOP20、TOP50房企今年4月份销售收入分别同比下滑56.7%、59.1%、59.9%，而今年前4个月则同比分别下滑45..8%、48.7%和50.5%。

销售收入的大幅下滑，让在长期以来不断加码的行业调控之下已陷入困境的行业流动性更加雪上加霜，一方面导致不少民营百强房企持续排队暴雷，另一方面也导致房企因缺乏足够的流动性，从而对行业回暖的刺激政策失去了反应，让行业信心的恢复在很大程度上沦为“无源之水、无本之木”下的政策空转。

近期，各地土拍市场的冷清，民营房企极少入场而“国央平”（国企、央企、地方平台公司）唱主角的情形，就是这一行业现状的真实写照。也就是说，行业信心和市场运行至今无法恢复和回暖，不仅仅是政策的时滞效应所致，而是作为市场化主体的民营房企已经失去了对政策回暖作出反应的流动性基础。

房地产行业作为中国改革开放以来曾经市场化程度最高的行业之一，目前依然是国民经济第一大行业。但是行业本身供求关系和行业格局的基本面已发生了根本性改变，行业的市场化程度也已大幅降低，由此导致此时无论从市场端还是资金端的政策刺激效果必然大不如前。

所以，仅仅靠以往的加大放松行业调控力度的老办法，已经很难促使市场迅速反转了，这也正是坊间戏言之“房地产这把夜壶是被拿出了，可是尿没了”的深层逻辑。

因此，从维护行业市场化程度，以维护行业活力和行业创新能力，维护房地产市场机制的有效运行乃至行业可持续发展的角度而言，保护一批优秀的民营房地产企业的有效存续和恢复发展尤显重要。

福州常常被称为“有福之州”，碧桂园的“福州劫”在与当地主管部门的沟通之下迅速得以解决，可谓虚惊一场。这不只是碧桂园企业沟通能力的体现，同时也是福州市相关部门体恤行业与企业、立足行业发展的胸怀与高风亮节的体现。

因此，希望渡过“福州劫”的不只是碧桂园一家房企，也希望这一天成为中国房地产行业重生之路的重要转折点。

作者：IPG中国区首席经济学家 柏文喜