政策发力，全国布局，产业园区的“长期盈利战”悄然打响_风闻

作者 | 杨凯

编辑 | 张爱、张琦

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

2022年一季度，国家及各地区纷纷出台产业园区政策，推动产业园区“标准地”建设；产业园区公募REITs投资收益超预期。这些都标志着产业园区已从快周转时代进入到慢运营时代。

对于园区运营商来说，如何在存量中孵化新的盈利增长点，追求运营收益与运营成本的短期自平衡，并在长期内实现超额投资收益，已成为产业园区发展的核心逻辑。

榜单排名

行业综述

1、一季度产业园区政策动向：国家层面“标准地”首推出，养老产业、数字经济全国布局

2022年1月6日，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》**首次在国家层面支持支持产业用地实行“标准地”出让，**对产业园区的发展有着较为重大的意义。3月份，多个省份地区均加大标准地建设力度，“标准地”改革有利于解决一方面土地资源的极度短缺，另一方面现有土地闲置、圈占和利用效率低下的问题，破解产业用地供应矛盾。

产业布局方面，《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等区域，规划布局10个左右高水平的银发经济产业园区。《“十四五”数字经济发展规划》提出在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈、贵州、内蒙古、甘肃、宁夏等地区布局全国一体化算力网络国家枢纽节点。

表1：一季度产业地产相关政策

资料来源：公开资料，睿和智库整理

2、3月工业用地投资回暖，二三线城市成为供应主体

从供应端来看，2022年一季度，全国工业用地出让总数达3978宗，出让面积达17355.48万平方米，**较去年同期34316.35万平方米下降49.42%，环比下降51.52%。**从一季度各月工业用地土地供应情况来看，3月工业用地供应量激增，供应工业用地数量达1879宗，环比上升37.5%；供应土地面积5232.97万平方米，环比上升53.0%。

在供给端，相比发展成熟、更需要产业升级的一线城市，二三线城市担当了承接产业转移的重要任务，因此也成为目前工业用地最主要来源城市，预计这种供应上的倾斜将长期持续。

表2：一季度全国工业用地供应情况（单位：宗、万平方米）

数据来源：wind、中指研究院、睿和智库整理

从成交情况来看，一季度全国工业土地成交宗数达3743宗，成交面积为12485.52万平方米。3月份全国总体成交更加活跃，**特别体现在成交价格上，整体工业用地的溢价率有所提升。**全国工业用地溢价率2.45%较2月份上涨1.4个百分点，成交溢价率的提高体现了节假日后的工业投资复苏、回暖的趋势明显。

表3：一季度全国工业用地成交情况（单位：宗、万平方米）

数据来源：wind、中指研究院、睿和智库整理

图1：全国工业用地成交均价与溢价情况（单位：%）

数据来源：wind、中指研究院、睿和智库整理

3、产业园区REITs投资收益超预期，园区运营层面良好

表4：产业园区公募REITs基本情况及涨跌幅（单位：亿元）

数据来源：wind

从2021年财务基础数据来看，东吴苏园REIT、蛇口产园REIT、年化总收入、净利润现金流等均超过预期。张江光大REIT出现亏损。三支产业园REITs EBITDA均达到预测值。

表5：2021年产业园区REITs财务情况

数据来源：wind

从投资收益情况来看，三支产业园REITs可供分配金额均达到预期值，三支产品可供分配金额完成情况均超过100%。**但是三支产品累计派息率都未超过3%，显著低于特许经营权类公募REITs，**原因为产权类项目因为底层资产为不动产，更关注物业未来增值空间，特许经营权类公募REITs到期价值归0，且现金流较稳定，分红率天然较高。

表6：2021年产业园REITs分红派息情况

数据来源：wind

从项目运营情况来看，蛇口产园REIT的万融和万海大厦2021年平均租金比2020年下降了约10%，东吴苏园REIT的两个底层资产2.5产业园一二期及科技园5期B区的2021年平均租金比2020年分别下降了4%和5%，**而张江光大园的2021年平均租金逆市上扬约3%。**从出租率情况来看张江光大与蛇口产园基本与预期持平，张江光大REIT出租率达到100%，东吴苏园REIT，出租率比预期增加了不少。

表7：产业园区REITs经营情况

数据来源：wind

榜单解读

1、榜单部分企业解读

**中新集团：**2021年，中新集团园区开发运营占全年营收近八成，实现营业收入30.59亿元，同比增长9.86%；毛利率高达70.12%，位于园区开发运营的第一梯队。集团将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴，将产业投资从园区开发运营的一个业务节点，提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，形成以园区开发运营（产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。

**招商蛇口：**2021年招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%；园区业务方面，招商蛇口强调产业优先，打造产业发展综合平台，通过专业支持为公司创造协同价值，通过提供综合服务为政府、企业、人才、合作方创造更大的发展空间。利用园区平台，公司大力开展产业投资与创新孵化，强化“产业+基金”模式，实现“投带联动”。

**德必集团：**2021年，企业实现营业总收入9.55亿元，同比增长14.58%；归属于上市公司股东的净利润为1.04亿元，同比增长5.96%。截至2021年末，德必集团运营管理57个文化创意产业园区，运营管理面积约为100.16万平方米，成熟园区年度平均出租率已达到93.5%，较去年同期提升4.5%。截至报告期末，**德必集团23个园区出租率达到95%以上，其中9个园区出租率达到100%。**德必集团通过“建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心驱动，帮助公司在激烈的行业竞争中保持长期领先地位。

**锦和商业：**2021年，锦和商业实现营业收入9.09亿元，同比上升22.9%；归属于上市公司股东的净利润1.24亿元，同比下降20.5%。截至报告期末，该公司在管项目70个，在管面积逾110万平方米。承租运营的项目有44个，可供出租运营的物业面积约72万平方米。参股运营的项目3个，可供出租运营的物业面积约12万平方米。

2、园区+基金模式获公认，多家园区运营商打造基金生态

1月4日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，招商局蛇口工业区控股股份有限公司拟发行2021年度第二期中期票，该中期票据注册金额30亿元，本期发行金额30亿元。

1月7日，招商蛇口公告，全资子公司招商创业拟以3.5亿元参与投资青岛伊敦战新产业投资基金，基金募集规模为10.15亿元，投资范围以投资新一代信息技术产业为主，海洋装备、高端装备、新能源汽车、新材料等为辅，兼顾新能源、绿色环保、航空航天、生物技术等产业优质项目。

1月29日，徐汇区人民政府与国有企业战略合作框架协议集中签约仪式在徐汇滨江西岸智塔举行，临港集团、上海地产集团等14家国有企业与徐汇区签署新一轮战略合作协议。

2月22日，中国金茂与衢州市政府正式签署《衢州高铁新城片区综合开发项目》合作协议。此次签约的衢州高铁新城项目总投资超过200 亿元。

3月2日，中新集团及控股子公司中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司拟作为有限合伙人以自有资金参与投资中科洁净一期基金，合计占比不超过最终基金认缴总额的20%。

3月8日，张江集团与东方富海举行双向联动启动会，双方将进一步深化双向孵化、双向赋能等方面的合作。在孵化层面，张江集团与东方富海将通过“双向孵化、双向挂牌”、孵化器的共建等形式开展；在项目投资层面，张江集团与东方富海聚焦前沿产业赛道，布局未来硬核科技企业，集双方资源共同培育和服务科创企业。

3月23日，中电光谷与保定国家高新技术产业开发区（进行深度交流并签订战略合作协议，双方将在高新区顶层设计、产业规划研究、区域高质量开发、产业载体建设运营、产业招商及产业资源导入、产业基金运营等方面开展深度合作。

榜单说明

表8：产业园区运营商运营力指标体系

备注：

1.榜单数据截至2022年03月31日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。