疫情再次“毒打”一线商业，“阵痛”过后，如何“恢复元气”？_风闻

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“阵痛“过后，一线城市“内卷”仍会持续，“下沉”低能级城市也许是“不得不”的选择

来源｜克而瑞资管

排版｜张琦

“疫情进入第三年，**人们对于疫情的态度已经由最初对不明病毒的恐惧，转变为对局部偶发性疫情导致的封控的焦虑。**相比2020年和2021年的疫情反复，2022年的奥密克戎从南到北，从东到西，广东、吉林、陕西多点爆发，而且包括上海、深圳等重要经济中心。

与之相应的“临时性”局部封控也更为严格，据统计截至4月18日，全国至少22地“在封”。市场短暂停摆的“阵痛”也成为商办地产所必须面对的“新常态”。

01

疫情新常态引发三类防疫模式

2022年，在面对此轮疫情爆发，北上广深四大一线城市均展现了不同的防疫态度，**北京采取长期管控限制，**最大限度减少进出京活动；**深圳全市静默，**快速清零；**广州点状封控，**动态调整；上海三区划分，长时间封闭。从持续时间和防疫影响上来看，深圳3月14日-20日全市静默7天，25日发布“30条”举措，鼓励减免租金等，清明小长假已基本恢复常态；而上海3月28日开始封闭浦东，4月1日开始封闭浦西，后调整为三区划分管理，至今仍未完全解封，封闭时间较长，影响较大。

一线城市防疫政策

数据来源：CAIC整理

02

消费停摆，零售商业承压严重

一、社零增速自20年8月以来首次转负，可选消费品全面大幅下跌

2022年3月社会消费品零售总额**同比下降3.5%，**增速环比2022年1-2月份下降了10.2个百分点，继2020年8月份以来首次转负数。**具备囤货属性的必选消费相对坚挺，例如粮油食品类和饮料类分别同比上升12.5%和12.6%，环比分别上升了4.6和1.2个百分点，而可选消费受疫情影响严重，**整体表现疲软，服装鞋帽纺织品（-12.7%）、化妆品类（-6.3%）、金银珠宝类（-17.9%）、家具类（-8.8%）、汽车类（-7.5%）跌幅较大。

2022年2-3月社零细分品类同比增长（%）

数据来源：国家统计局

二、物流受阻导致线上消费显著降速

多地疫情并发在一定程度上导致了物流不畅，使线上消费受到较大压制，社零总额中实物商品网上零售3月同比仅微增2.67%，增速下降明显。

2020.5-2022.3实物商品网上零售额增长情况（%）

数据来源：国家统计局

三、市场停摆，价格上扬，一线城市消费消费面临严重影响

2020年1-2月以来，随着疫情的稳定，四个一线城市消费零售显著复苏。2022年1-2月份，在四个一线城市爆发疫情之前，社会消费品零售总额增速均保持较好态势。**2022年3-4月，四大一线城市逐步进入封控期，消费陷入停摆。**参考往年3-4月平均水平，上海受影响最大，或将超过2000亿元。

2019-2022年1-2月北上广深社零同比增速（%）

数据来源：国家统计局、CAIC整理

2019-2022年1-2月北上广深社零（亿元）

数据来源：国家统计局

2019-2022年3-4月北上广深社零（亿元）

数据来源：国家统计局、CAIC整理

从价格方面来看，3月疫情形势严峻，**受到供应等方面影响，各典型城市城市居民消费价格指数均有上升。**尤其是上海，由于封闭时间较长，居民避险囤货情绪高涨，加之物流不畅，使得3月鲜菜类城市居民消费价格相比上年同月高涨。

2022Q1鲜菜类城市居民消费价格指数**（上年同月=100）（%）**

数据来源：国家统计局

03

零售商业市场阵痛蔓延

一、商业销售供应缩减，库存去化压力大

3月，受疫情影响，上海商业供应同比减少58.96%，仅有1.4万平方米入市，但成交面积和成交均价均涨幅较高，分别同比上升89.89%和32.74%，达到7.5万平和38088元/平方米，受4月供应减少影响，上海商业库存面积同比减少2.81%至770万平方米，但商业去化周期依然较长，达111.6个月。

二、空置率仍将持续上行，租金则将下跌，客流恢复难度大

**从存量商业角度来看，**以上海为例，2020年全年上海零售物业空置率12.2%，同比增长4.2%；零售物业市场平均租金为33.1元/平方米/天，同比下降3.9%。2021年下半年上海零售物业市场录得空置率6.9%，零售物业市场平均租金为34.9元/平方米/天。2022年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点，影响程度并不亚于2020年，预计空置率和租金将跌回2020年水平。

2021H2零售物业租金和空置率**（天/平方米/元、%）**

数据来源：世邦魏理仕、CAIC整理

**从客流角度来看，**上海疫情局势目前尚不明朗，部分线下营业场所响应疫情防控规定，暂定5月8日恢复营业，即将到来的五一黄金周成绩单难比2021年。而广州截至4月20日社会面已连续4天未发现阳性感染者，部分公交线路恢复；深圳4月5日电影院、健身房、线下培训机构等密闭场所限流50%开放，另外在清明小长假助力下，4月购物中心客流普遍已经恢复至7-8成，广深五一长假客流成绩可期。

2021年五一期间北京、上海销售额与客流量表现情况

数据来源：CAIC整理

三、新增项目开业将普遍延迟

2021年在疫情缓和间歇期，商业项目开业集中，新开计划也超往年。但历经疫情封控之后，推迟开业或将成为普遍现象。

2022年一线城市拟开业项目

数据来源：CAIC整理

04

结语

疫情防控进入第三年，疫情的不断反弹致使线下消费需求更加疲弱，偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击。消费总量、消费结构的转变正在对原有的商业市场形成持续的影响。“阵痛“过后，商业过饱和所导致的竞争白热化将在一线城市持续显现，而“下沉”低能级城市也许是“不得不”的选择。