疫情再次“毒打”一线商业,“阵痛”过后,如何“恢复元气”?_风闻
地产资管网-关注中国房地产资产管理的变革和创新。2022-05-11 20:38

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“阵痛“过后,一线城市“内卷”仍会持续,“下沉”低能级城市也许是“不得不”的选择
来源|克而瑞资管
排版|张琦
“疫情进入第三年,**人们对于疫情的态度已经由最初对不明病毒的恐惧,转变为对局部偶发性疫情导致的封控的焦虑。**相比2020年和2021年的疫情反复,2022年的奥密克戎从南到北,从东到西,广东、吉林、陕西多点爆发,而且包括上海、深圳等重要经济中心。
与之相应的“临时性”局部封控也更为严格,据统计截至4月18日,全国至少22地“在封”。市场短暂停摆的“阵痛”也成为商办地产所必须面对的“新常态”。
01
疫情新常态引发三类防疫模式
2022年,在面对此轮疫情爆发,北上广深四大一线城市均展现了不同的防疫态度,**北京采取长期管控限制,**最大限度减少进出京活动;**深圳全市静默,**快速清零;**广州点状封控,**动态调整;上海三区划分,长时间封闭。从持续时间和防疫影响上来看,深圳3月14日-20日全市静默7天,25日发布“30条”举措,鼓励减免租金等,清明小长假已基本恢复常态;而上海3月28日开始封闭浦东,4月1日开始封闭浦西,后调整为三区划分管理,至今仍未完全解封,封闭时间较长,影响较大。
一线城市防疫政策

数据来源:CAIC整理
02
消费停摆,零售商业承压严重
一、社零增速自20年8月以来首次转负,可选消费品全面大幅下跌
2022年3月社会消费品零售总额**同比下降3.5%,**增速环比2022年1-2月份下降了10.2个百分点,继2020年8月份以来首次转负数。**具备囤货属性的必选消费相对坚挺,例如粮油食品类和饮料类分别同比上升12.5%和12.6%,环比分别上升了4.6和1.2个百分点,而可选消费受疫情影响严重,**整体表现疲软,服装鞋帽纺织品(-12.7%)、化妆品类(-6.3%)、金银珠宝类(-17.9%)、家具类(-8.8%)、汽车类(-7.5%)跌幅较大。
2022年2-3月社零细分品类同比增长(%)

数据来源:国家统计局
二、物流受阻导致线上消费显著降速
多地疫情并发在一定程度上导致了物流不畅,使线上消费受到较大压制,社零总额中实物商品网上零售3月同比仅微增2.67%,增速下降明显。
2020.5-2022.3实物商品网上零售额增长情况(%)

数据来源:国家统计局
三、市场停摆,价格上扬,一线城市消费消费面临严重影响
2020年1-2月以来,随着疫情的稳定,四个一线城市消费零售显著复苏。2022年1-2月份,在四个一线城市爆发疫情之前,社会消费品零售总额增速均保持较好态势。**2022年3-4月,四大一线城市逐步进入封控期,消费陷入停摆。**参考往年3-4月平均水平,上海受影响最大,或将超过2000亿元。
2019-2022年1-2月北上广深社零同比增速(%)

数据来源:国家统计局、CAIC整理
2019-2022年1-2月北上广深社零(亿元)

数据来源:国家统计局
2019-2022年3-4月北上广深社零(亿元)

数据来源:国家统计局、CAIC整理
从价格方面来看,3月疫情形势严峻,**受到供应等方面影响,各典型城市城市居民消费价格指数均有上升。**尤其是上海,由于封闭时间较长,居民避险囤货情绪高涨,加之物流不畅,使得3月鲜菜类城市居民消费价格相比上年同月高涨。
2022Q1鲜菜类城市居民消费价格指数**(上年同月=100)(%)**

数据来源:国家统计局
03
零售商业市场阵痛蔓延
一、商业销售供应缩减,库存去化压力大
3月,受疫情影响,上海商业供应同比减少58.96%,仅有1.4万平方米入市,但成交面积和成交均价均涨幅较高,分别同比上升89.89%和32.74%,达到7.5万平和38088元/平方米,受4月供应减少影响,上海商业库存面积同比减少2.81%至770万平方米,但商业去化周期依然较长,达111.6个月。
二、空置率仍将持续上行,租金则将下跌,客流恢复难度大
**从存量商业角度来看,**以上海为例,2020年全年上海零售物业空置率12.2%,同比增长4.2%;零售物业市场平均租金为33.1元/平方米/天,同比下降3.9%。2021年下半年上海零售物业市场录得空置率6.9%,零售物业市场平均租金为34.9元/平方米/天。2022年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点,影响程度并不亚于2020年,预计空置率和租金将跌回2020年水平。
2021H2零售物业租金和空置率**(天/平方米/元、%)**

数据来源:世邦魏理仕、CAIC整理
**从客流角度来看,**上海疫情局势目前尚不明朗,部分线下营业场所响应疫情防控规定,暂定5月8日恢复营业,即将到来的五一黄金周成绩单难比2021年。而广州截至4月20日社会面已连续4天未发现阳性感染者,部分公交线路恢复;深圳4月5日电影院、健身房、线下培训机构等密闭场所限流50%开放,另外在清明小长假助力下,4月购物中心客流普遍已经恢复至7-8成,广深五一长假客流成绩可期。
2021年五一期间北京、上海销售额与客流量表现情况

数据来源:CAIC整理
三、新增项目开业将普遍延迟
2021年在疫情缓和间歇期,商业项目开业集中,新开计划也超往年。但历经疫情封控之后,推迟开业或将成为普遍现象。
2022年一线城市拟开业项目

数据来源:CAIC整理
04
结语
疫情防控进入第三年,疫情的不断反弹致使线下消费需求更加疲弱,偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击。消费总量、消费结构的转变正在对原有的商业市场形成持续的影响。“阵痛“过后,商业过饱和所导致的竞争白热化将在一线城市持续显现,而“下沉”低能级城市也许是“不得不”的选择。