投资数百万，回本周期长达5年，谁在为迷你仓买单？_风闻

出品 | 创业最前线

作者 | 付艳翠

编辑 | 蛋总

当你有各种家具杂物、换季衣物、闲置书籍和文档设备，舍不得扔但家里又没地方放的时候，该怎么办？

有一批创业者推出了一个解决方案——“私人迷你仓”。

创业者们将一个大仓库改造成若干个小仓库，小到0.3平方米、大到100平方米，最小按天/周为单位进行灵活仓储租赁，价位在几百元到一两千元不等。里面包括智能除湿、紫外消毒（定期为物品消毒杀菌）、红外感应（自动照明）、远程监控和智能开锁等功能。

创业者们认为，在寸金寸土的城市里，房价动辄几万一平，“迷你仓是一个有价值的行业。”

但作为“舶来品”的迷你仓，进入中国十年来似乎有些“水土不服”。迄今为止，它依旧没有与其服务内容相匹配的大众认知度。

不过，如今愿意为迷你仓买单的年轻人逐渐多了起来——有00后为了居住空间更宽敞而将杂物放在迷你仓里，也有90后用迷你仓解决搬家中转的难题，之后爱上了迷你仓……

1、为私人仓储买单今年2月，即将大学毕业的00后王梓，在北京与同学一起花了2000元合租了一间15平米的次卧。一开始，她们觉得15平米的面积足够两个人居住，但住了一个月，她们就开始为拥挤的居住空间苦恼。

“我们的生活物品特别多，我俩也不太爱收拾房间，感觉所有东西都是东一堆、西一堆地扔着，屋子看起来乱糟糟的，连下脚的地方都没有了。”王梓向「创业最前线」表示。

虽然是租的房子，但生活是自己的，王梓两人不愿将就，“还是希望每天下班回家后的生活环境是温馨的。”

但由于还没毕业，两人的实习工资也不够再换一间更大面积的房间。于是，两人就体验了一回迷你仓的便利。

“我有一个喜欢cosplay的朋友，了解到我们对空间的需求，就向我们介绍了私人迷你仓服务，她平时的衣服都是放在迷你仓里。”王梓听完朋友的介绍，就对“私人仓库”起了兴趣。

3月，王梓联系了迷你仓管家了解情况。

很巧的是，她发现迷你仓离她家里很近，“就在我们小区里面，从我家坐电梯可以直达仓库点，店里有监控很安全，也可以24小时自由存取物品，非常方便。”

于是，王梓和朋友在网上购买了迷你仓服务，1.16立方米的仓柜，单价每月每立方的价钱是165元，当时正好赶上活动，买1元抵50元券还抵了50元费用。

“一个月下来两个人均摊也就50多元，若没有活动，每月我们也就是多花费80多元。但屋子的杂物少了，心情都变好了。”王梓感慨，这钱花得值。

（图 / 某迷你仓仓柜，王梓提供）

相比刚刚接触迷你仓的王梓，1992年出生的白领林西，则会长期把一些衣物和杂物存放到迷你仓中。

林西是因为2020年需要将老小区的房子装修才与迷你仓结缘。

“因为老房子需要装修，我们就要重新租个地方住，但装修要花不少钱，我们就没舍得租大面积的房子。”林西表示，当时，房屋装修预计需要3-4个月，而租的房间放不下家里的杂物，为了维持家里的整洁度，她就想起了早前在网上看到的迷你仓。

当时的仓型有很多，从1立方到30立方不等，可供自由选择，租期也很灵活。而且工作人员会帮忙联系搬运，还有现场物品如何合理摆放都有工作人员帮忙。

“前后租了4个多月迷你仓，给我留下的印象也不错。”林西表示。

此前，她最害怕的就是衣物会受潮发霉虫蛀，但体验过后就不担心了，“仓内有温湿度控制系统，保证仓内处于正常的温湿度环境，还有定期的除虫灭鼠，整体体验非常好。”

（图 / 迷你仓会保持智能温湿控制）

她还透露，在广州回南天也不用担心自己的家具衣服回潮。此外，由于这是私人专属的仓库，只有她才有钥匙，就算是工作人员，也没有权限去打开仓库，“还挺让人安心的。”林西说。

在拥有了便捷的仓储体验后，2021年，林西还将衣物存进小尺寸的迷你仓中，以此维持新家的整洁度。

根据艾媒咨询数据，超过五成的迷你仓用户年龄在26-30岁间。显然，租赁方式灵活且价格适中的迷你仓，正在为年轻人解决生活中的储物难题。

对此，自助仓品牌“迷你考拉仓”创始人秦轩也表示，迷你仓的需求场景很多。如今，越来越多人愿意租一个迷你小空间来存放闲置的物品，以让原来的居所有更多的空间。其中，买房装修房子、存放各种家具杂物、换季衣物、闲置书籍，以及公司的文档设备等居多。

随着年轻人开始为迷你仓买单，似乎让迷你仓在国内重燃了发展机会。

2、重资产的迷你仓说起来，迷你仓算是一个“舶来品”，最早出现于20世纪60年代的美国。

当时，它的主要用途是用在搬家的流程中，同时也为了节省居住空间，用于存储各种家具杂物和大件设备等。

如今，自助储存仓在美国已随处可见，并且以每年7.7%的速度增长，有10%的家庭每年花90美元租赁一个家庭仓库，成为了美国家庭的必备空间。在美国，这是一项高达380亿美元的成熟产业。

在2010年左右，迷你仓这项新兴的租赁式仓储业务悄然进入国内市场。

据北京某社区仓储公司的调查统计，目前有50%的家庭杂物过多，而这些杂物大多数是偶尔会用，扔掉可惜的物品，他们对于社区仓储的需求很旺盛。

秦轩本科就读于哈佛大学的经济学专业，他对北京、上海等一线城市的观察是，在寸金寸土的城市里，房价动辄几万一平，“迷你仓是一个有价值的行业。”

（图 / 装有衣服杂物的仓柜）

不过，迷你仓在国内是一个十分重资产的行业。

对比来看，欧美地区的城市结构比较松散，仓库都建在郊区，“他们往往会将那块地买下来然后自建门店，门店占地面积至少在几千甚至上万平米。”秦轩举例道，而且美国的家电等大件物品价格昂贵，美国人也愿意租用仓库来储存。

但在国内，环境的便利性和安全是大多数人首要考虑的因素。

因此，迷你仓选址最重要的考量就是离用户近，迷你考拉仓的理念就是这种小仓库应该是在用户几百米之内，“我们叫做百米之内的智能存储，所以距离可能是我们考虑最重要的一个因素。”秦轩对「创业最前线」说。

但国内一线城市的房价持续增加，加之要离居民近，迷你仓的租金成本投入注定不是一个小数目。

对此，广东的迷你仓创业者刘伟（化名）也深有体会。

刘伟在广州开设了两家迷你仓门店，每家门店可提供的仓储面积约500平方米。每家门店提供200多个储物空间，尺寸类型在3-40立方米，“仓库地处城市中心区，地价也不低。除租金成本外，还有设备、人力等成本，一并算下来，每家分店的投资至少也要几百万元。”

秦轩也表示，建立迷你仓根据门店的规模和人流量的不一样，每家门店投入的成本小到十几万，大到上百万的投资都很正常。

“除了租金外，为了保证安全性，智能硬件在我们门店的投入成本已经达到1/3或以上。”秦轩透露，迷你仓门店设有24小时监控和门禁系统，只有客户才能通过门禁密码进入仓储门店；门店每天会有专人巡检，若有异常会第一时间处理。

（图 / 用户更看重迷你仓的安全性）

此外，除湿通风设备是大部分迷你仓的基本配置，保证了客户存储的物品不会因湿度招致损坏。一些自助仓还会定期请虫害公司上门检查，也为自有仓储大楼购买了常规保险，提前做好各种防护工作。

“而且，为了公司进一步发展，技术层面的底层开发也要涉及更多的前期投入，包括系统搭建，科研工作等，总体的成本占比会更高。”秦轩表示。

投入大，但回报时间并不短。

刘伟透露，有些迷你仓最快的回报周期是一年半到两年，有些迷你仓的回报周期可能在4-5年，“还是要看出租率多少，不过，出租率达到40左右，门店都能盈利。”

在秦轩看来，迷你仓是一个规模生意。

“就像便利店一样，每家门店盈利一点，达到一定规模，才能实现利润的增长。”秦轩坦言，迷你考拉仓如今已经在全国五座城市开出500+家门店，如今还在继续扩张，“我们希望今年的门店能够有30%-50%的增长。”

刘伟也认识到开店的重要性，“我准备今年再继续开店。”

继续深耕开店，是创业者们一致目标。而在这一行，创业者注定就像开荒一般，要一点点把迷你仓的价值和门店“植入”更多年轻人群体和国内城市当中去。

3、迷你仓行业的挑战不过，相较已经成熟的国外市场，迷你仓在国内市场还是有些“水土不服”。

最明显的一点是，迷你仓行业在国内落地生根已经十余年，但行业的发展仍处于初级阶段。甚至用户的仓储教育也还处于早期，目前行业也没有太多投融资活动。

“其实很多人都对迷你仓的应用场景有需求，但是很多国人还不知道有迷你仓这个服务。”秦轩坦言，迷你仓行业还处于用户教育的阶段。

对于很多人来说，迷你仓仍属新鲜事物。

80后许莹表示，她在北京生活了近10年，但一直不知道身边有迷你仓，“一直到去年，因为临时急需一个仓库放置东西，才在邻居的介绍下知道了这个行业。”

就连一位媒体人也说，在听到国内有迷你仓这种租赁形式时也比较惊讶，“之前只在国外的电影里看到老外总是租一个小仓库用来堆放东西，但我还不知道我们城市的角落里还有这样一种业态。”

对此，身处行业的创业者们更是深有体会。

“我们做社区宣传的时候，就会有用户说从来都没有听说过迷你仓，他们甚至会觉得迷你仓会很low。更多人从观念上就不理解迷你仓，觉得为什么要将家里的东西另外花钱放到迷你仓里。”在秦轩看来，用户教育是迷你仓行业最具挑战的事情。

很显然，居民们还没有这种“租赁空间”的概念。

因此，这就需要迷你仓管家对用户进行介绍，告诉用户迷你仓的使用场景，还要带他们去亲自体验，“只有他们发现环境和产品服务特别好，让他们拥有了这样的概念，才能发掘到需求。”秦轩说。

（图 / 迷你仓内景）

与此同时，迷你仓又是一个低频的生意。

秦轩表示，还有很多用户虽然知道了迷你仓这种事物，但对方可能要过一年、两年，甚至更久才能碰到使用场景，从而有这样的存储需求，“感觉还是怎么让大家对行业有个认可度的问题。”

事实上，根据艾媒咨询的数据，2020年中国52.3%用户已体验过迷你仓。在这些体验者当中，37.4%表示未来对迷你仓有需求，14.9%表示未来对迷你仓不会有需求。此外45.1%用户认为现在对迷你仓暂无需求，未来可能有需求。

也是因为这种特性，以至于创业者们默契的并不太关注行业内部的竞争。“现在最重要的是用户教育。”秦轩再次强调。

艾媒咨询数据显示，2020年中国迷你仓行业市场规模为11.4亿元，同比增长28%，预计2021年有望增至14.0亿元。诚然，行业的增长速度并不慢，但行业的市场规模却不大，只能算是一个小众行业。

当然，创业者们依旧认为，随着行业用户教育的不断提高，产品和服务的不断完善，依旧具有不错的前景。

因为迷你仓虽然低频，但租赁时长却并不短。

秦轩透露，迷你考拉仓的客户平均存储周期达2-3年，甚至有很多用户从迷你考拉成立开始，就一直陪伴他们。

“让用户可以像管理网盘一样管理放在迷你仓的物品。”秦轩认为，想继续留住用户还是要不断升级——数字化发展是迷你仓的发展趋势，比如人脸识别、温湿度监测、防火防水等都要达到远程控制。

具体来说，就是让用户的每一件物品都能够联网，用户不光可以远程看到迷你仓内物品的状态，还可以对物品进行实时跟踪和管理。比如用户需要物品又恰巧不在，还能远程通过小程序让朋友或者闪送帮忙解决，让用户存取物品更灵活方便。

（图 / 迷你考拉小程序可以远程控制）

“我觉得城市里现在有办公空间、商业空间和居住空间，未来，一定会有第四种空间——就是存储空间。”秦轩说。

当然，想要做到这种形态并不容易。正如秦轩所说，迷你仓是一个长期的生意。目前，从业者还面临着不少挑战，如何让更多年轻人认可并使用迷你仓，将决定这个行业的生命力有多长。

*文中题图来自视觉中国，基于RF协议；文中部分图片由迷你考拉提供。