不动产项目投前市场尽调，如何“把好脉、开对方”？_风闻

来源 | 融科资管

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

“开弓没有回头箭”，当投资人决定投资某房地产项目前，针对拟投项目必须进行一系列的投前尽调，综合项目公司情况、所处宏观环境与产品自身条件等因素进行评估与研判，确定项目的可实施性、预期收益，提出风险点和规避策略。就像中医的“把好脉、开对方、用好药”一样，房地产项目投前尽调可以全面系统地为投资者提供专业建议，为投资决策保驾护航。

根据尽调内容的不同，又分为投前市场尽调、法务尽调以及财务尽调。本文主要针对市场尽调的宏观政策层面展开。

01

产业结构

**产业结构是促进经济发展的重要引擎，也是衡量一个城市未来发展潜力的重要因素之一。**例如河北某国有金融机构的房地产项目做投前研判时，就对拟投项目所在城市的产业基础做了深度剖析，并与其所在省，以及同量级城市徐州进行了对比。通过数据梳理，研判拟投城市产业机会和风险点，为投资方提出了该项目应加快开发节奏，抢跑政策利好窗口期的建议。

图1：2017年地区生产总值产业结构占比——张家口、河北省、徐州

图2：2021年1-11月张家口、徐州新建商品住房成交价格

如图1数据显示，拟投城市第一产业占比较重，第二产业占比较低，**区域经济缺乏持续的驱动力，不利于长期的消费市场；**如图2数据显示，当房地产市场遭遇政策调控时，经济表现强劲的徐州市，房地产市场整体表现也较为优异。

如今，随着我国区域经济，尤其是南北发展差异的进一步加剧，在进行城市或者区域投资布局中，对拟投项目所在城市的产业结构以及发展规划的考量变得越发重要。

02

人口消费

**人口规模是推动经济持续发展的动力，更是促进市场消费，包括房地产消费需求的重要来源和保障。**基于人口结构对区域消费力的影响，例如在对环京某住宅项目进行投前可行性分析时，分别对区域人口总量、增速及人口结构等因素进行了细致分析，作为判断区域市场潜力的重要依据。

图3：2010-2020京津冀人口增速变化

除北京、天津外，北三县、石家庄、保定是环京地区人口流入最多的城市，而张家口、承德则是人口流出最多的城市。

图4：河北省各地市GDP增速趋势

京北地区人口红利持续消减，京南地区人口红利趋强，数据的正反表现也通过当地经济发展趋势以及房地产市场得到印证。

03

规划利好

**主要分析所在区域有无重大规划利好，判断区域投资价值和发展潜力。**如对张家口城区某项目的投前研判中，基于张家口“冬奥”利好的消退，以及当期价格超预期的透支，建议投资方从成本、收益两个指标设定底线，避免因追高带来的投资风险。

另外，针对区域发展红利与房地产市场之间的关系，可以拿京东北三县及京北张家口为例进行了数据对比，两者虽同为环京热点市场，**但两地政策红利的延续性及对区域经济、房地产市场的支撑却不尽相同，**这也是今后在投资布局环京房地产业务中重要的参考因素。

图5:2021年1-12月北三县与张家口房屋市场成交均价对比

04

交通配套与行政管理

城市的交通条件，关系到居民生活、出行、教育、休闲等方便程度，而这些均与房地产价值成正比关系。**其中，轨道交通的作用尤为明显。**最初判断房地产价值依赖于所谓“地段”的概念，同时向搭乘轨道交通的方便程度倾斜。随着各城市在基础配套方面的日益提升，轨道交通对项目定位、客群定位、产品标准，价值提升等方面的影响越发重要。

行政管理政策包括对当地的限购政策、价格政策、备案政策、按揭贷款政策等，以及各地在执行“因城施策”方面的趋势进行整体梳理和研究，这些政策因素将会直接影响项目的开发节奏、销售速度以及现金流情况。