产办市场3月报告：写字楼降速回暖，“标准地”提升产业园“亩产”_风闻

作者 | 杨凯

编辑 | 张爱、张琦

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

3月份，一线城市写字楼市场上，北京、上海、深圳、广州空置率分别为15.3%、17.7%、22.8%、12.3%，**广州是唯一连续两年空置率低于15%的一线城市。**上海、深圳受3月疫情影响较大，写字楼租赁市场脚步放缓。

产业园方面，**多地出台“标准地”相关政策，**以亩产论英雄，提升土地效率，优化营商环境。多个产业运营商参与设立股权投资基金，实行“基金+基地”的产业运营模式。

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一线城市写字楼市场动态

1、北京：租金微涨，市场回归常态

从租金水平来看，北京写字楼3月租金平均单价达5.68元/平方米/天，环比下降0.91%，北京市租金平均水平突破5元/平方米/天，居全国首位。从各区写字楼租金平均水平看，西城区租金水平最高，为7.53元/平方米/天。

图1 ：2021年7月-2022年3月北京写字楼市场租金情况

数据来源：全国房价价行情网、睿和智库整理

表1：3月北京各区写字楼租金水平（单位：元/平方米/月）

数据来源：睿和智库整理

**2021年是北京市写字楼供应高峰期的最后一年，到2022年第一季度，北京写字楼市场回归常态。**截至3月末，北京甲级写字楼市场迎来两座新项目入市，供应量约为16.2万平方米；受市场整体租赁需求有所减弱的影响，季度内净吸纳量约为9.5万平方米，较去年同期下滑42.5%。一季度末全市甲级写字楼空置率为15.3%，环比微升0.3个百分点、同比下降1.3个百分点。

图2：北京写字楼市场供需概况

数据来源：高力国际、睿和智库整理

2、上海：周期影响，租金空置率双降

2022年1-2月，上海写字楼市场需求保持强势势头，**但由于3月份疫情冲击，上海写字楼市场接下来或将短期承压。**上海市3月份整体写字楼市场租金为4.13元/平方米/天，环比下降1.4个百分点。虽然写字楼市场3月份以来受疫情冲击，但是决定办公楼市场表现的根本因素是市场周期，所以预计未来上海写字楼市场将会逐渐恢复。

图3：2021年7月-2022年3月上海写字楼市场租金情况

数据来源：全国房价价行情网、睿和智库整理

表2：3月上海各区写字楼租金水平（单位：元/平方米/月）

数据来源：全国房价价行情网、睿和智库整理

上海市一季度有四个新项目入市，分别是上海金融街二期、前滩信德文化中心、高尚领域T3和真如星光耀二期T1，总供应量约为25.3万平方米，净吸纳量为29.5万平方米。截至3月末，上海市写字楼空置率为17.7%，较上季度下降0.3%。

图4：上海写字楼市场供需概况

数据来源：戴德梁行、睿和智库整理

3、广州：保持活跃，空置率小幅上涨

一季度，广州写字楼市场的租赁成交延续了去年的活跃，**高端制造业需求强劲。**3月份，广州写字楼市场整体租金水平为3.33元/平方米/天，环比上升1.5个百分点，广州市各区域中天河区租金水平最高为4.17元/平方米/天，环比增长2.49%。

图5：2021年7月-2022年3月广州写字楼市场租金情况

数据来源：全国房价价行情网、睿和智库整理

表3：3月广州各区写字楼租金水平（元/平方米/月）

数据来源：全国房价价行情网、睿和智库整理

2022年第一季度，广州甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，均位于琶洲商务区，合计为市场带来17.7万平方米的新增供应。在新项目积极招商引资的带动作用下，持续活跃，本季度全市净吸纳量达到10.1万平方米。截至3月底，广州市写字楼市场空置率突破10%，为12.3%，仍是唯一一个空置率水平低于15%的一线城市。

图6：广州市写字楼市场供需概况

数据来源：戴德梁行、第一太平洋戴维斯、睿和智库整理

4、深圳：疫情冲击，租赁需求放缓

一季度深圳写字楼租赁需求放缓，加之三月市场因疫情原因接近停滞，3月深圳市整体租金水平达3.15元/平方米/天，环比下降1.56%。

图7：2021年7月-2022年3月深圳写字楼市场租金情况

数据来源：全国房价价行情网、睿和智库整理

表4：3月深圳各区写字楼租金水平（元/平方米/月）

数据来源：睿和智库整理

一季度深圳市投入使用的甲级写字楼面积为33.5万平米，**全市季度净吸纳量环比下降82.8%，**录得7.6万平方米。受需求滞后和疫情影响全市平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升0.1个百分点，至22.8%。

图8：深圳市写字楼市场供需概况

数据来源：戴德梁行、第一太平洋戴维斯、睿和智库整理

02

3月份产业园区行业动态

1、政策动态

2022年1月，国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，提出支持产业用地实行“标准地”出让，提高配置效率。这是首次在国家层面提出产业用地标准地化。

3月，成都、福州、山东、云南等地出台政策推动“标准地”建设。根据当地情况统一制定容积率、亩均投资强度、亩均税收、单位能耗GDP增加值和单位排放增加值等标准，以亩产论英雄，确保土地使用率、企业合法经营、提高审批效率，改变粗放的发展模式。政策的出台，将会进一步提高工业用地拿地门槛。

表5：2022年3月产业园区相关重点政策

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资料来源：睿和智库整理

2、企业动态

3月，中关村发展集团所属中关村科技租赁与大家投资控股有限责任公司基金，设立规模10亿元的股权投资基金。围绕中关村科技租赁的优质项目资产，重点投资先进制造、新一代信息技术、生命科技等战略新兴产业。张江集团、中新集团也有布局股权投资相关动态，

**“基地+基金”已成为公认的更高阶的园区运营模式。**以中新集团为例，中新集团2021年全年新增认缴外部产业基金16 支，认缴总金额超15亿元，相较于市场化GP与LP，产业园区“基地+基金”模式具有获取优质资源的先发优势，能更深入了解被投公司的价值，也能够进一步提升园区产业竞争力。

表6：3月份产业园区企业动态

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资料来源：睿和智库整理

疫情控制与复工复产进度一定程度影响着写字楼市场活跃度复苏情况，**随着疫情逐步控制和产业升级带动下，一线城市写字楼市场需求将会逐渐释放。**产业园区“标准地”的推进将会促进审批效率的提高、营商环境的改善，提升产业用地配置效率。