铲除楼市风险隐患 亟待改革预售资金制度_风闻

高层会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

优化商品房预售资金监管。非常及时！对商品房预售资金制度进行根本性改革势在必行。不可否认！商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。目前，大型房企出现的高负债风险，整个房地产金融泡沫风险，追根溯源都与商品房预售资金制度胎里带来的Bug不无关系。

预售制度的建立是在1998年住房货币化以后，出台预售制度是基于当时房地产发展的落后与不景气。然而，随着房地产市场的不断发展，房地产商已积累了一定的实力，继续实行这项制度可能助长房地产的投机行为、助推房地产泡沫风险。开发商买地可以到银行贷款，土地到手后开发盖房可以用买房者预缴的预售款，中途资本不足还可以发债增资扩股等等。这所有一切的一个前提是房价必须持续性上涨，开发商销售回款必须远远覆盖住土地开发、住房开发等全过程的所有成本与负债。否则，一旦房价下跌或者滞涨，整个房地产金融风险就会迅猛到来。根源其实是开发商空手套白狼效应在作祟。这又一次让我想起了一百年前、华尔街杰出金融家、价值投资的奠基人、《证券分析》一书作者、巴菲特的老师—本杰明-格雷厄姆说的一段话：所有成本都可以通过发行债券、股票筹资和贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。

取消预售制比全面实施房地产税单就对房价来说，促使其平稳效果更好。房地产税牵扯大多数民众利益，征收起来复杂程度大一些，并且触及面太广。况且，房地产税会被出售者加入到售价里，最终推高房价。而预售制直击开发商的软肋，只是针对开发商的，并且发达国家没有预售制这一说，也不符合国际惯例。商品房预售制度在一定程度上给房地产留下泡沫风险的漏洞，也是中国房地产市场鱼目混杂、腐败横行的诸多原因之一。取消商品房预售制度不仅有利于净化房地产市场，也有利于促进开发商加快销售、回笼资金、杜绝捂盘，不仅有利于防范金融风险，也更有利于房地产业的健康发展。

取消商品房预售资金制度不能再拖了，到了壮士断臂的时候了！