建业苦等“白衣骑士”_风闻

一边卖卖卖，一边买买买，深陷流动性危机中的建业，日前祭出的一波“骚操作”，惊呆了众人。

4月6日，郑东新区郑政东出〔2022〕1号（网）挂牌结果出炉，该地块被建业地产旗下郑州建祺置业以7400万元竞得。

挂牌信息显示，该地块位于农业东路北、地秀街东，面积7.545亩，为零售商业、餐饮、旅馆用地。根据规划，项目产业方向为商业体验中心。

一边真金白银拿商业用地，另一边将商业项目运营权全部托管。

就在拿地前几日，建业集团宣布牵手万达，建业地产拟将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商管展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

有媒体报道称，这次和万达商管的合作，建业将获得7亿元，代价是旗下商业项目10年左右的运营权。此次合作给建业带来了实打实的好处，提前拿到这部分现金收入，将为建业缓解债务压力提供子弹。

虽然建业否认了上述举动为“甩卖资产”，但随着此次出让旗下商业项目运营权，建业正式对外释放出处置旗下资产的信号。

下一个“卖卖卖”的标的，会是什么呢？

迈出处置步伐

终究是谣言成真。

在建业宣布与万达签署战略合作协议，出让旗下商业项目运营权的消息官宣前，在行业内外，关于建业将拿出自己的商业板块与万达进行合作的消息，早已传得满天飞。

只不过，不是外界猜测的直接将旗下商业项目全盘卖出，而是将商业项目10年的运营权折现，提前回收7亿元充实自己的现金流。

从财务数据看，用10年运营权换来的这7亿元，并不是一笔特别划算的买卖。

作为建业商业项目的所有权方，财报数据显示，2020年，建业地产商业项目租金收入为1.38亿元，2021年租金收入为2.03亿元，同比增长46.4%，为近几年来的高点。

虽然建业将增长主要归结为旗下新增商场及商业大厦项目入市，但这份成绩的背后，是在全国范围内，疫情不断爆发，再叠加郑州水灾等的影响下取得的。

从这个角度来说，建业旗下商业项目在抗风险上存在着一定的韧性，再加上新项目入市，营收面随之得以扩充，这都算是利好消息。

但横向来看，2021年，包括建业地产、中原建业和筑友智造等上市板块在内的整个建业集团层面上，旗下商业项目的营收占比，则略显尴尬。

另外，相较于在地产等其他板块的核心地位和优势，建业在商业项目的运营上，并不出众。

建业集团旗下商业项目的运营，原本是被装进了建业新生活的上市主体中。据建业新生活2021年度财报数据显示，建业新生活在管运营的商管项目，目前有凯旋广场、凯旋汇、百城天地三大产品7个商业项目，2021年度客流量逾4000万人次，销售总额近13亿元，增长率22%。

省内对比来看，以2021年全年销售额为例，丹尼斯大卫城销售业绩突破80亿、正弘城42亿、中原锦艺城21.24亿、华润万象城18.5亿、新田360广场国贸店13亿，这些单体商业项目的销售额均在建业旗下商业项目年销售总额之上。

除了全年销售额之外，在租金收入、物业出租率、月租金坪效等更为细分的核心维度上，建业旗下商业项目更是无法与头部商业项目比肩。

建业地产方面也承认，通过此次合作，建业引入优质的专业商业项目运营商，将极大提高旗下商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到开源节流、降本增效的财务效果。

此次交易完成后，并不能彻底帮助背负着巨大偿债压力的建业解决“燃眉之急”，但这笔交易的背后，向外界释放出了更为重要的东西。

在建业危机公开爆发伊始，胡葆森曾为建业的自救开出“药方”：少、小、好。“少”就是赛道尽量要少，建业过去已经开的大大小小的各种赛道，能合并的合并，能关闭的关闭。“小”就是不再追求规模的增长，只有做少了、做小了，才有可能做好。

甩包袱，对当下的建业而言，十分必要且紧迫。建业可以借助于这笔7个小目标的交易，试探用户、投资者、政府的反应，称为“释压阀”也不为过。

更为重要的是，此举意味着，建业正式对外宣告，建业就此迈出了处置旗下资产借以自救的步伐。

建业的家底

除了商业项目，建业的篮子里，还有哪些鸡蛋？

目前，建业集团旗下有建业地产、建业新生活、中原建业、筑友集团四大上市板块。

建业地产：核心业务是住宅和文化旅游，这是建业的基本盘。

公开信息显示，目前建业已经实现了对河南省17个地市、105个县级城市的全覆盖，此外在海南、新疆等地也有部分住宅项目。一家房地产开发商，这是外界对于建业的最大印象。

建业地产财报数据显示，2021年，建业地产实现收入420亿元，同比下跌约3.1%；毛利润约68.11亿元，同比减少20.8%；毛利率为16.2%，同比下跌3.7个百分点；净利润约12.53亿元，同比减少40.4%。

文旅项目是建业最近几年来投入最大的板块之一。目前在运营的有建业电影小镇、《只有河南·戏剧幻城》、建业·艾米1895等项目。

建业新生活：涵盖物业管理与增值服务、资产管理、生活服务三大业务板块。

物业管理与增值服务，主要包括传统的物业管理及代理外，还包括以业主为主的社群组织建业君邻会；资产管理主要是酒店、商业资产和文化旅游综合体的管理等；生活服务主要是旅行服务和建业大食堂。

此次出让的旗下商业项目的运营权，就归在建业新生活的商业资产管理板块中。

财报数据显示，2021年，建业新生活全年营业收入为35.99亿元，同比增长35.56%，归属母公司净利润6.20亿元，同比增长45.24%。

在建业新生活板块中，最有价值的当属物业管理及增值服务部分。去年全年，此部分的收入为30.41亿元，占全年收入的84.5%。

此外，截至去年年底，建业新生活在管项目数729个，合约项目数1141个，在管面积1.36亿平方米，同比增长36%，合约面积2.37亿平方米，同比增长26.9%。建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市以及河南省外的7个省份。

得益于数量庞大的在管面积以及强有力的现金流，物业管理及增值服务部分已经成为建业旗下最为稳定的价值资产。

中原建业：主要承接建业集团轻资产业务的拓展、运营与管理，目前业务模式主要为商业代建、政府代建、资本代建、专项管理咨询服务。

截至2021年年末，中原建业的在管项目达261个，在管项目建筑总面积约3097万平方米。去年全年，中原建业实现营收13.01亿元，同比增长13%；实现归母净利润7.70亿元，同比增长13%。

在房地产市场整体低迷的情况下，中原建业走以代建为业务核心进行轻资产运行模式，所取得的成绩还算不错，但受制于业务规模和营收规模，暂时还难以承载自救的重任。

筑友集团的定位是以装配式建筑全产业链为核心的智慧建筑整体解决方案服务商。

2021年，筑友智造全年实现营业收入约20.85亿港元，同比增长91.4%；毛利润约5.24亿港元，同比增长51.8%。

此外，值得特别说明的是，作为中超联赛历史上唯一没有更换过投资人的职业足球俱乐部，建业足球目前并未装到上市公司的框子里。

据称，自1994年河南足球队正式组建成河南建业足球俱乐部以来，建业足球的大部分投入，都是胡葆森自掏腰包。

胡葆森自身也格外看重这笔文化和精神资产，他甚至将建业足球的精神视作新时代河南人精神和文化的象征。

但无法回避的是，对足球的重金投入，虽然给建业集团及胡葆森个人带来了诸多无法估量的品牌和社会效益，但从资金的投入产出比以及经济效益的角度来看，这并不是一笔很划算的买卖。

谁会来接盘？

卖卖卖这种事，只有一次和无数次，特别是对于一家需求补充血液的庞然大物来说。处置资产，无疑是效率最高的“回血”方式。

除了出让旗下商业项目运营权之外，接下来，建业集团旗下的另一重要资产文旅资产，或将很快迎来“白衣骑士”——河南国资。

2021年，文旅文创融合战略上升为河南省委“十大战略”之一，再叠加包括深化国资国企改革在内的全面深化改革战略，河南文旅产业迎来重大机遇。在此背景下，3月13日，全国资班底的河南文旅投资集团挂牌亮相。

该集团成立后，除了大步整合省内的优质国有文旅资产外，同时正在谋划“出手”部分优质民营文旅项目。

目前，有消息称，河南文旅投资集团正在与建业集团进行多种形式的接洽，或有意对建业集团旗下文旅项目进行投资。不过，目前此消息还未得到官方确认。

此外，河南在推动河南文旅业复苏回暖上也动作频频。

4月21日，河南省文旅厅印发《关于抓好促进旅游业恢复发展纾困扶持政策贯彻落实工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》中提到，深化与银行、基金等金融机构合作，培育储备文化和旅游产业重点投融资项目。同时，将举办投融资招商活动，培育重点文旅企业上市，加快推进灾后恢复重建，计划投资52亿元重点推进只有河南·戏剧幻城等2291个文旅项目。

公开信息显示，2021年，电影小镇项目接待游客约160万人次，实现营业收入约1.8亿元；全年仅营业140天的戏剧幻城项目，共接待游客超50万人次，实现营业收入约1亿元。

无论是国资的助力，还是政策的支持，都将为建业文旅项目注入新鲜力量，为建业缓解当下压力提供弹药。

但建业也不得不面临着这样一个尴尬的现实：建业旗下资产，能卖的还有很多，但能卖上好价钱的，或许并不多。

为此，除了继续寻找处置资产的可能性之外，建业还选择了多条腿走路。

危机爆发以来，建业采取了诸多措施，试图改善企业的经营压力。比如，改善融资通道，争取金融机构信贷支持；大力推动集团组织架构调整，从向规模要红利转向向管理要红利等。

此外，这段时间以来，胡葆森公开亮相的场合开始增多，他带领建业集团密集地出现了各种战略合作的签约现场。这份名单里，有中国电建集团、中海企业集团、河南省机场集团等。

建业方面透露，建业将主要通过释放股权、合作拿地开发、工程总包等方面进行合作。同时，建业地产将和一些国有平台公司对接，战略性引入国有平台进行持股或者控股。

此外，建业方面还表示，将通过跟外部机构合作，优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易等方法，去盘活不动产。

结语：如何解开这多元化的毒

很多企业家，都对“大”和“多”有着天然的痴迷。这是过去数十年时间里，众多的企业都热衷于铺摊子、贪多求全的根源所在，谓之以“多元化”。

胡葆森和建业也是如此。

在“新型生活方式服务商”的定位指引之下，目前，建业集团业务边界早已模糊，除了核心的地产之外，建业的业务触角已经延伸到物管、商业、旅游、社群、教育、金融、酒店、科技、足球、文旅、智造、农业等众多领域。

在地产主业大爆发的时期，多元化所带来的诸多问题实则被掩盖了。当“房住不炒”的大政逐渐明朗，“三条红线”的监管红线快速落地，当地产行业汹涌的大潮退去，多元化的底色开始显露，一夜之间似乎都变了模样。

当初种下何种因，如今便结下了何种果。“少、小、好”的自救方针背后，就是要破除对“大”和“全”的迷信。

再过四个月，建业将有一笔5亿美元债到期。建业能否顺利扛过，答案或许就藏在这剩下的时间里。

艰难自救仍在持续，建业苦等“白衣骑士”。