遇到烂尾楼，银行贷款可以开发商还了？嘉兴中院的这次判决给了多少人希望_风闻

前几天网上有一则新闻，浙江嘉兴的许先生为购买一套别墅，向银行贷款了392万元，然而开放商因为资金问题，无法按时交付导致楼盘烂尾。

许先生因此停止向银行支付月供，于是银行起诉了许先生，当时法院一审判决许先生应该偿剩余的贷款共220万元，许先生不服上诉，之后二审法院认为，合同被解除的原因是开放商无法按时交付房屋导致，所以开放商应当承担剩余打款的还款责任。

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而面对这样的判决结果，有人认为根据相关的法律法规，这样的判决是很合理的。

也有相关的业内人士，通过专业角度梳理了案件中开放商、许先生和银行之间的法律关系。并认为这样的判决很好地平衡了实际权利义务，保护了购房人的权利。

老规矩先上结论：这类判决意味着司法机关在处理“开发商预售——购房人按揭贷款”的一手房房屋买卖合同中，从原先的严格遵循合同原则（合同怎么约定就怎么判），到对实际权力义务的考量和平衡，对购房人的保护。

个人认为：这样的裁判，更加的追求实质上的公平合理。从格式合同和权利公平义务为角度，对三方关系作出调整，破解了实务中：购房人房子拿不到，背了一身债的尴尬局面，值得点赞。

一手房买卖中通常有三个主体，梳理一下三方的法律关系：

**购房人与开发商：**购房人与开发商签订商品房预售合同并办理预告登记，购房人向开发商支付首付款

**购房人与银行：**购房人与银行签订抵押借款合同并办理商品房抵押预告登记，银行将发放给购房人的贷款直接支付给开发商，购房人按月向银行归还贷款。

**银行与开发商：**开发商与银行之间的合作协议，合作协议约定了银行贷款、开发商以在建工程在建担保、指定付款到开发商账户等事宜。

司法实务的转变是显而易见的：

此前的典型案例是最高法院（2017）最高法民终683号判决。在该案判决书中，最高法院认为：

“由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。

不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。

这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。”

换成大白话说：根据司法解释的规定，“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”所以，银行可以向开发商主张权利义务（要钱），但是，这里的钱是购房人向银行借的，所以，银行也有权根据贷款合同，向购房人主张权利义务（要钱）。就是，银行既可以向开发商要钱，也可以向购房人要钱。

此前，司法实务也遵循着这个观点，即借款人是按揭贷款合同项下债务人，无论房屋预售合同是否被解除，银行都有权要求购房人归还贷款合同项下全部贷款

而颠覆性的案例来了，这也是导致实务转变的重要风向标，包括本案浙江嘉兴中院的判例，也是受到该判例的影响。这就是王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审（2019）民再245号，经最高院审判委员会讨论后，于2020年12月3日作出的再审判决，更改了（2017）最高法民终683号判决确定的意见。

其裁判意见的主要观点为：

“1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”

（PS：有没有种想起王院长的名言，“要什么结果跟我说，理由我来找”的感觉）。

简要评析：言归正传，该判决从格式合同作为切入点确实是个不错的角度，实践中贷款人确实是没得选，但是反过来想若本案为全款购房，则本案房屋买卖交易的结果就是：买受人同样无法取得房屋，还需要承担开发商不能返还购房款的风险。所以这个点还是值得商榷的。

当然，我倒是觉得，从三方权利义务的调整这个角度论证不错，确实可以更有利于保护购房者的利益。但是，对司法解释有点扩张适用的感觉，可以考虑在立法中予以调整。

“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第20条、第21条第2款原封不动保留了前述规定。”

另一位律师给出的分析回答

还有的业内人士分析了该案件中的几个重要的问题，这里给大家放一下，以后买房子的时候说不定也能排上用场。