房产税征收为什么迟迟不能落地，难点在哪里？_风闻

在中国，房产税从逻辑上是讲不通的。

一般来说，税收只能对两种东西收税，要么是这个东西流通的过程中产生了增值（比如增值税），要么是这个东西可以为你所有，比如你买车交个车船税、买烟交个消费税也是合理的。

但是，因为土地本身是公有的，普通人有的只是土地的使用权，从来就没有对使用权交税的说法。

这就比如你租个房，就算要交税，交税的也应该是你的房东而不是你——尽管房东可以把税加到房租里，但说到底这税也是该他交，而不是税务局来找你收。

谁都知道，房产的价值说到底就是土地的价值。北京10万一平的房子，质量真不见的有十八线小县城五千一平的房子好，但就因为在北京，他能卖出十万。

既然我不用有土地，有的只是土地的使用权，那我需要对使用权付费吗？

解决这个矛盾，回顾一下历史也能找到答案。当年孙中山的施政纲要中就有非常重要的一条——平均地权。简单来说，孙中山认为一个地方地价的提升是全社会共同努力的结果，地主在这个过程中并没有付出劳动，所以不应享有地价上涨的利润。在具体的操作上，孙中山主张应当由地主自报地价，然后由政府按照1%的费率来收税。其因工业，商业，交通业发展而增加的利益应该归之于社会，为全民共享。

在转进台湾后，为了缓和社会矛盾，蒋介石把平均地权这一招玩的很不错。到今天，台湾仍然在收所谓的“地价税”。但台湾地价税的逻辑是这样的——它是按照地价来收税并设定免征额的，而不是按照人口。

好比如说，现在很多说开征房产税要人均免征30平米或几套以下免征的，这就是按照人口或房产数量的逻辑，但这样肯定会存在一个问题。就是假如我有三套房，一套市中心的大平层，价值1000万，两套小县城的房子价值100万，那你要跟我收税，我100%会把大城市的那套作为免征的对象对吧？

那你要说，每人只能有一套，那大不了我就把县城的两套卖了，然后再买位置更好、价格更高的房子，这样我住的更好了、房子更贵了，反而还不用交税了，那收房产税的意义何在？

而台湾的操作相对就合理一些。它是先根据一个地区的地价核算出一个平均地价，然后设置一个免征点。在这个基础上，再根据地价及你自己申报的价格来确定税率。

拿北京举例，假设官方认定的北京的免征地价是1万元，以此往上地价每上涨1万元税率涨5‰，那么你住的地区房价是2万元，你的房子是100平米，就需要交100万X5‰，即5000元。以此类推，如果你住的地方房价是10万元，那你就要交4.5%的税，也就是100平的房子要交差不多40万左右。

这个按照地价来收税，相对合理的地方在于两点：

首先，决定房价的的根本还是地价。市中心的房子贵，主要还是地贵，所以对土地收税远比对房子收税合理；

其次，对土地设定免征额，要比根据人头、套数等设定免征额更便于操作，反正只要房子在这片地上，我不管房主是谁、有几口人，我都照样收税；

当然，台湾的地价税体系比较复杂，我这肯定解释的有偏差。但大体上，你只要理解台湾的“房产税”是以地价为标准进行核收的就可以了。

而台湾收税的逻辑，也还是土地归个人所有，所以可以收地价税。我觉得这个更合理一些。

当下中国收房产税的难点，在于过去土地财政已经通过预先收进城税的方式拉高了房价，在收税的操作上就陷入了进退两难的境地：

首先，如果按照房价征税不设免征额，那么在全国房价均价已经近万的今天，按照1%收取，一套房屋的房产税就得要将近1万块，这对于大多数家庭来说压力是很大的；

其次，如果设定了免征额或者免征套数，那么繁琐的核验流程，不仅会增加税收的成本，同时也会造成税源的枯竭。

这下面很多阴谋论者动不动就拿什么很多手里有几十套房的公务员不愿意推进改革说事，这其实根本就不叫事。真正的难题，还是在于设了免征额或套数，收上来的税可能还抵不过税收成本。而不设免征额或免征套数，又会对购房者造成比较大的压力。

在这个前提下，我比较赞同学习一下台湾的经验变房产税为地价税。那台湾的地价税能收到多高呢？

按照2016年的数据，台北市的地价税约为每户5000多元（新台币，兑换人民币汇率约为4.5：1），新北市1400元，高雄1400元。在房价方面，台北市的房价高于厦门，约为五六万人民币左右。对照这个数字来看，台北市每户1000多人民币的地价税，也并不算高，属于是大多数人都能负担的起的程度。

更重要的一点是，如果变为地价税，在法理上就能讲得通了。你的房子贵，原因不在于房子有多好，而在于你占了这块地。既然你占了这块地，不管这土地是是私有还是公有，你都要为此而付费。而按照孙中山“涨价归公”的逻辑，你的房子超出了平均单价，必然也是享受到了“涨价”带来的收益，为此而缴一些累进税，也合情合理。更不用说征收地价税还避免了因为免征人数、免征面积、免征套数等各种复杂的计算而带来的税收成本的飙升。

我想高层未必没有考虑过地价税的收税方案。但也许这可能是由于政治原因（毕竟是对岸的政策），也有可能是其他原因，所以还是偏向于收房产税。但偏偏在土地在整模式下，预收了70年的“进城税”已经把房价推得太高，纯粹按照房产价格征税已经很难落地，而设定免征额、免征套数又完全没有价值。

而且，如之前所说，如果你真的设定了免征面积，还要考虑其它问题。比如，我原本在三线城市有10套房，价值2000万，你要真规定说人均60平米免征，那我肯定毫不犹豫卖了到一线城市换大平层。反正，我就一套房，虽然很贵，可也是一套房。

这样不仅会推高一线城市的房价，还会加速很多地方的衰落，让最需要房产税的地方收不到房产税。

要清楚的是，房产税与其他税种的不同在于房产税是直接税。要是消费税、增值税这些，你搞个转移支付，普通人也不知道啥。但房产税这东西，我明明交了税，但周围的基建一塌糊涂，普通人肯定是有想法的。也就是说，这玩意儿完全就是个本地税，你没法搞转移支付，这样一来，那些穷地方本来就收不上几个钱，更没动力搞基建，地区的生活水平与一线城市的差距只会越拉越大。

至于说欧美的房产税，这个中国真学不来——如前面所说，我们已经通过进城税推高了房价，再按照房价收房产税就真的挺坑的了。即便你把房产税的税率定得很低——比如1‰，那500万的房子也要交5000块钱。对很多居住在市区老破小的人来说，他们的收入其实并不高，只不过是因为早年间买房买得早或单位分的房才住了这么贵的房子。5000块钱已经是一个很高的税率了——至少比台北1000多块的地价税是贵多了。

如果按照地价税累进征收，还有一个好处，那就是价格自报可以直接锚定房屋指导价。还是拿北京举例子，假设我住的房子市价20万一平米，一套200平米的房子4000万。那么，如果我按照15万一平米报价，固然可以少缴税，但同时我如果出售的话，银行也只能按15万放贷。但如果我报价25万，买家可以多贷款，但我也必须得多缴税。并且，政府还可以加一个规定，就是房屋每年的报价增加区间不能超过一定幅度（比如10%），以防有人之前年年报低价少缴税，然后准备买房之前再突然增加报价。

总的来说，我认为用地价税来取代房产税不管在税收的逻辑还是操作的便捷性上都更好，累进税率也可以很好的解决富裕阶层和普通人因房产价值过大而在同一税率下出现的税收不公平。（当然了，因为房产税是直接税，富人区收的税更高，基建和服务也会更好，这一点也别眼馋）也许未来我们也可以采取地价税的税收逻辑但不叫地价税，但总之这也许才是房产税落地比较可行的实现方案之一。