要想住得起养老院，你得先有100万_风闻
青年横财发展会-青年横财发展会官方账号-都市青年趣味泛财经读物2022-04-08 23:25
“养老院是面对夕阳的朝阳产业？”
兄弟们，你想过自己多少岁的时候住进养老院吗？
年初的时候，#39岁网络技术员住进养老院#的新闻冲上了热搜。
这则新闻里的古先生原本是个程序员，因为摔伤，家中无人照顾，康复期担心自己再次摔倒，索性住进了养老院，暂时过起了养老生活。
在养老院里，他过上了三餐规律、睡眠充足的日子，还和忘年交朋友们一起追剧。
很多人看到这则新闻后，都在问住养老院有没有年龄限制，收费多少，也想提前过上养老生活。
玩笑归玩笑，但是养老确实是普遍的社会问题。据预测，**2050年，中国60岁以上老人将达到5亿，占总人口的1/3。**到时候，“三人行必有一大爷”就不再是句玩笑话了。
面临如此严重的老龄化，开一家养老院，既迎合了社会养老需求，还能赚钱，算是面向夕阳的朝阳产业了。
很多人都好奇，**开一家民营养老院到底赚不赚钱？**我扒拉了不少资料，还和业内人士聊了一下午，打算给大家展开讲讲。
01
大城市，养老难，养老院更难
我找了曾在北京某中端养老机构做市场的朋友——小X，他们的养老院收费标准是每人每月约7000元。
而这样的高收费，背后的成本都包含了哪些呢？
首先是设备。因为老板是从日本留学回来的，学习了日本的养老理念，引入很多日本设备。**适老化设备投入很大，**坐式淋浴器一套下来要5000元，微子空调一套下来也要5000~6000元。
△微子空调就是立着的这一块设备，据说吹这种空调不会得空调病。在日本，这种空调一般安装在养老院和幼儿园里
投入更多的还是人力成本。每2~3个老人就要配备一个护工，公司的养老院项目规模在100个床位左右，相当于要配备30~40个护工，护工的月工资在4000元左右。
而一家养老院要配备至少一名护工主管，护工主管的工资至少是护工的两倍。还要配备厨师、修理工和保安等一系列人员。
公司项目最多的时候，有十来个项目，一年下来的人力成本超过400万。小X说，公司还进行了融资，投了6000万，但这点钱跟同行比起来根本不够看。
因为北京中高端养老院的投资都是上亿起，就拿行业龙头泰康来说，其燕园养老社区总投资54亿元，可入住500户老人。
这样大手笔投资的中高端养老社区，除了配备护理服务，还为自理型老人提供兴趣小组、美容美发等个性增值服务。
△燕园的兴趣小组一览表和美发价目表
那么，投入这么大，这些养老院靠什么赚钱呢？
01.
向房地产“抄作业”来回笼资金
很多投资大的养老院会用房地产的方式，来快速回笼资金。
最典型的就是北京太阳城养老公寓，算是国内最早引进CCRC模式的医养结合养老院。
老人们可以选择使用时间、房间的面积、护理等级，买下房间的使用权。但在这儿购买养老服务的费用是另算的。
这种模式相当于，老人拥有了这间养老房10年或25年的使用权，自己不用时还可以出租。说白了就是变相的小产权商品房。
而这个CCRC（持续护理退休社区）模式，最早来源于美国的太阳城社区项目，属于住宅开发性质，依靠销售回款来盈利。
目前，CCRC模式养老院在国内养老市场上份额不到10%，多是由房地产商在开发。
由于投资巨大，定价非常高，像前面提到的泰康也有CCRC模式，基础月费6200元起，入住前都要准备百万购买养老房的使用权。
**更普遍一种方式，就是入院收取押金，**超过60%的养老机构都会收取押金，有一些养老院称之为风险保障金，一般在1万~10万。
这种模式和租房很像，每个月的床位费相当于是房租，但这笔押金收取比例很高，以北京市海淀区和熹会老年公寓收费标准为例，算是押十付一。
△北京市海淀区和熹会老年公寓收费标准
收取这样一笔押金的合理性，对客户的说法是防备老人的突发情况，但实际目的是养老院可以快速回笼资金。
02.
提供其他增值服务
养老院属于高成本、低盈利行业，所以赚钱需要在其他业务上下功夫。
同时，养老行业的专业性很强，很多私人养老院在前期会大量走访养老机构，学习运营模式和护理技能。所以，很多养老院会卖课或者咨询服务。
因为养老院具备基本的养老护理，养老院也会和政府合作，可以提供上门护理服务，例如：帮忙洗澡、修脚、理发等。
因为政府会向每个老人发放每月400块的定向养老服务卡，居家老人可以用这笔钱购买上门护理服务，也可以购买养老院提供的商品。
小X所在的养老院也开设了这两项业务，但是上门护理服务的定价较高，一次理发就要70块，很多老人都嫌贵，喜欢将卡上的钱攒起来，买更大件的轮椅等用品。
小X他们还会上门评估家中的设施是否适合老人，承包一些家庭设施老化改造的项目。
小X说，在增值服务这一项，公司一年能够收入50万左右，但是这并不能填补成本的投入，现实是很多年都无法回本。
在北京，这样的养老院有很多，**62.4%的养老院需要10年以上才能够收回投资。**但在小县城，开一家能赚钱的养老院，反而是一件更加可行的事。
02
小县城，私人养老院怎么赚钱？
在小县城，私人养老院更像家庭寄宿，不同于在大城市，养老院的生意被连锁企业垄断。县城养老院普遍规模不大，每个养老院规模都会控制在60张床位之内。
因为县城一般不大，很多县城私人养老院会选址在郊区。
消费水平跟不上大城市，当地人的消费观都是实惠才是王道，所以位置偏一点没关系。老年人更愿意住实惠的养老院。
十年前，在不少县城，养老院可能还不存在。但为了推动养老产业，国家一直在降低养老机构的准入门槛。
也就是说，开一家养老院越来越容易了，县城里的私人养老院也就多了起来。赛道拥挤，打造口碑才能揽生意。
我找到了一个案例：一家名为“和睦之家老年公寓”的养老院，其老板本身是医生，他会不定期去养老院给老人看病，解决一些慢性病、常见病，免费诊断，药费家属自理。
他以此打造出了普惠版的“医养结合”养老院口碑，让入住率达到了8成以上。
他把养老院开在了光山县柳店村，距离县政府3公里。
考虑到建设成本，他选择租养老院场地，简单改造一下，投入资金少。因为如自建房屋，土地、装修、设备成本高，回本周期比较长。
他的养老院一共有10名员工，选用的是40~60岁的农村妇女。为了降低管理难度和风险，他把养老院规模控制在60张床位。
这基本是现有小县城养老院的最大规模。
还有一个案例是，同样在县城开养老院的江先生，也经营着3家规模在50张床位的养老院。
**他通过平时观察来访量评估当地的养老市场，**再利用价格优势，口口相传，让自己的两家普惠养老院达到满员状态，一家中端养老院入住率也在一半以上。
养老院就在自家县城，当地人口不到六十万，人均月收入四千多元。养老院的定价是每月1400～2500元/人，他每个月可以在每个老人身上获利400～500元。
而他获利的关键是压缩成本，尤其是运营成本。
他的养老院已经开设了十年，房屋租金是当时签长期租约时定好的，远低于现在的市场价格。
在人员编制上，**选用的都是无需缴纳社保的大龄或农村妇女，实行一人多岗。**休班时，护理员可以自愿去厨房帮厨或打扫院井，按小时计费。
在日常消耗品上，他还规定了护理员倒垃圾时不准向垃圾桶倒液体，每天收三次垃圾，但只需要更换一个垃圾袋。
他还有个不公开的老人收住标准：能自理的老人按照偏向半自理的标准收费，价格相差不大但能保证盈利。而护理难度过大的老人不收，这样既避免了潜在风险，也控制住了用工总量。
江先生这样的经营方式的确能够赚钱，但也会导致小县城的养老院模式单一化，根本解决不了当地的养老需求。
03
民营养老院的困境
无论你是有投身养老产业的公益初心，还是你看好养老产业巨大的市场，脑门一热，要开养老院，
结果都会发现：开养老院就像进了围城，并不是想象中那样，简单装修几间房子，请几个人当护理工，就能轻松赚钱。
大家都知道养老产业是蓝海，看好这门生意。
但开养老院的难题，并不只在投资和盈利问题上，还面临着**大量专业护工人才流失。**因为这一工种的工资并不高，而且挣的还是辛苦钱。
在县城，一般只有40~60岁农村女性愿意干这一行。
在城市，更专业的养老院会招聘大专以上学历的养老护理专业人员，他们经过了专业学习，懂得护理知识。但如果两三年后没有晋升到管理层，他们就会离开这个行业。
**而民营养老院面临的最大的问题，是有需求无匹配市场。**根据目前大多数家庭的基本状况来说，一是难以负担这笔养老费用，二是子女不忍心将父母送进养老院。
这里提一嘴，中国的养老模式比例是9073。
这指的是居家养老占90%，社区养老占7%，机构养老仅占3%。9073比例是养老行业流行多年的经典比例。但实际情况是，机构养老比例还要更低。
我们以北京为例，根据北京大学人口学教授乔晓春的研究，**只有1.3%老年人住在养老机构里。但在北京市，17.1%的老年人日常生活是需要护理的，**按照北京市60岁以上户籍老人309万人来算，北京市需要护理的老人多达52万人。
是因为北京的养老院一床难求吗？不是，在北京，一半以上的养老院入住率不到5成。
△在乔教授走访的460家养老院中，入住率不到50%我占比50.8%
花费高，行业服务水平参差不齐，加上受“养儿防老”思想影响，所以中国只有3%的老年人选择住进养老院。
那开一家养老院是一门好生意吗？现实中，入行的初心总是和盈利相互矛盾。
不得不承认，养老产业的确是朝阳产业，不过我们不妨转换下思维，顺应那剩下的97%的需求，关注一下居家养老和社区养老的服务。
