万科旗下万物云递表港交所，博裕资本与58同城为股东，郁亮称将区别于传统的物业公司_风闻

万科旗下物业与空间服务板块万物云走向成熟。4月1日港交所披露万物云招股书，联席保荐人为中信证券、花旗与高盛。

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招股书显示，万物云建立了社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、系列远程空间科技运营服务等业务模式。从2011年到2021年，万物云的总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

2021年万物云的收入为237.05亿元，同比增长30.6%；毛利为40.2亿元，同比增长19.48%；利润为17.14亿元；同比增长12.87%。

管理规模方面，招股书显示，截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米。其中，住宅物业的在管面积最大，万物云共管理了2823个住宅物业，在管建筑面积约6.6亿平方米，合约建筑面积(包含在管建筑面积及未交付建筑面积)约8.78亿平方米。

物管领域龙头碧桂园服务（6098.HK） 2021年末住宅物业在管面积为7.66亿平方米。万物云紧随其后，同期住宅物业在管面积约为6.6亿平方米。在管面积集中在新一线和二线城市，占比分别为43.8%和32%；华东地区占比最高，达34.5%。

据万物云招股书，万科集团是万物云最大的客户。2021年，在万物云的收入中，来自万科集团产生的收入占万物云总收入的16.1%。截至最后实际可行日期，万科企业及其各全资附属公司拥有权益并有权行使公司共约62.89%的投票权。

去年11月5日，万科首次披露了拟分拆所属子公司万物云上市的计划。彼时，万科方面表示，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟。如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重转型发展。

招股书显示，2019年至2021年，万物云的毛利分别约为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元，毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。在头部物业管理企业中，这一数据处于中下游。

对于万物云的低毛利率运营模式，万物云CEO朱保全在3月31日举行的万科业绩推介会上表示，从已上市物企看，大概分为两个阵营：一类是毛利率在15%左右，一类是毛利率在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师报告看，15%是一个合理区间。他还表示，物业服务是民生行业，信任关系远比毛利率重要。另外，在商业领域所有的合同缔约都是以客户能接受的毛利基础之上实现的。

值得注意的是，当前港股市场表现欠佳，物业板块整体估值较前期高位回落明显。针对当前上市时机选择的问题，朱保全表示，公司的经营战略不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。上市对于企业来说，只是经营长河中的一个节点而已。相信在资本市场相对理性的时刻，更能够给优秀企业真实的定价，也能给战略投资人更好的投资机会。

公开资料显示，万物云于去年10月由万科物业更名而来。万科是国内最早涉足物业管理的企业之一，从1990年8月18日万科天景花园交付、万科第一个物业管理处成立开始，万科物业经历了32年的发展历程。

与其他专注住宅服务的物业管理有所不同，万物云近年来启动了平台化的发展战略。朱保全此前曾介绍，万物云有Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

在国内头部房企中，万科是当前唯一没有拆分物业上市的企业。“为什么很多房企的物业公司都分拆上市，但万科物业迟迟没有上市？如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我是一定不会同意的。”在此前的一次媒体沟通会上，万科董事局主席郁亮曾表示，一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。

万科企业连同全资公司共同构成控股股东集团。万科企业直接持股6亿股，占已发行股本的57.12%，加上全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之秒及万斛泉源的持股，合计可以行使62.89%的投票权。其他股东还包括博裕资本、58同城、琳珠集团等。

万物云表示本次香港IPO募集到的资金将主要用于业务扩张、实现规模经济；开发AIoT及BaaS解决方案；收购或投资上下游供应链服务商等。