靠物管服务撑起半壁江山，华润万象生活还能笑多久_风闻

线上购物以惊人的速度在持续扩张，并且在持续的价格战推动下，线上购物的消费人群已经从原来的中青年，提升到了如今的全年龄段，这对于实体店的影响可想而知。但华润万象生活却反其道而行之，反而大肆在一线、新一线布局购物中心、商业楼宇。

华润万象生活的市场考虑外界无从得知，但有相关机构研究表明，华润的这个策略似乎已经显得有些后继乏力了：店铺频繁替换、物业管理服务遭诟病、写字楼空置率高等等，靠房地产起家的华润，似乎已经进入营收困局。

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购物中心持续扩张，商户却频繁退场

2021年是华润上市以来的首个完整财年，虽如今尚未公布其2021年的年度财报，但在全球疫情反复、经济复苏缓慢的态势下，消费者们必然会降低消费预期，提升自己的抗风险能力。但华润却对此不以为然，大肆布局购物商场，力求用品质和品牌首店的噱头来吸引消费者。

总部位于深圳的华润，不会放弃自己的地头蛇优势；除了在罗湖区早有布局的万象城，近年来还在南山区打造了万象天地、万象城这两个新的地标式购物中心，并且两个购物中心所在的地段都是年轻新贵的聚集地，选址可谓是深谋远虑了。

但有业内人士表明，位于深圳的万象天地内店铺替换率是惊人的，从万象天地开业就入驻，至今还在的店铺屈指可数。并且曾经的小资聚集地诚品生活，更是因为经营不善而整体迁出。可就算如此，万象生活依旧走着自己的那条“康庄大道”。

虽华润万象生活2021年财报截至今日仍未发布，但从2021年集团发布的中期报告中，管理层也自述了目前购物中心遇冷的尴尬：2021年上半年，来自购物中心的商业运营及物业管理服务业务收入，与2020年同期对比，降低了7.2%，但仍占据集团总收入的23.2%。

线下消费的颓势早在前几年就已经有所体现，热门商圈的店铺租金高昂、消费者线下仅为体验后续仍会选择有折扣的线上渠道购买等等，都是摆在商户面前的一个个难题。而直播带货的出现，更是打破了某些品牌“线上线下一个价”的承诺。

华润万象生活在购物中心的投入上，可谓是巨大的。从集团的公开资料中可以清楚地看到，统计截至2021年6月，华润仅购物中心面积这一项中，就比2020年同期扩张了一倍，达到了12073千平方米的程度，建筑项目同样也是成倍增长，这对于企业的资金链又是一大压力。

在企业有扩张需求的情况下，如何维持资金的顺利周转与调动，对于管理层而言是一个非常大的难题。在商户频繁的进出时，必定会产生租金的空档期，虽然对于免租期的约定我们不得而知，但商户的不稳定不仅会降低购物中心的营收，还会影响消费者的体验感，毕竟谁看到店铺三个月内就换了两家，也不会对这个商场有很大的期待了。

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转战物管服务，增长之下藏危机

物业管理服务存在于每一栋建筑里，从房地产行业起家的华润自然也不会放过这一商机。但与常规的物业管理模式所不同的是，华润万象生活的物业管理板块很清晰地分为了两个部分，并且呈现出各自为政的态势。

住宅类的物业管理服务的营收占比高达43.2%，几乎撑起了集团的半边天。而在自己引以为傲的住宅物业类板块持续发光发热的时候，华润也开始了为物业开发商以及社区提供增值服务，不放过任何一丝可以赚钱的机会，但增值服务也意味着价格的上涨，对于物业管理费过高的怨言，在市场上已经屡见不鲜了。

与住宅类的物业管理服务所不同，商业类楼宇的物管基本就只能以物业管理面积来衡量，虽然华润万象生活没有公布物业管理服务收入占据购物中心运营板块的比例，但从公布的写字楼业务中，物业管理服务的收入占据写字楼部分的总收入比例高达88%来看，恐怕购物中心业务中物业管理收入的占比也是相差无几。

消费者在收入水平提升之后，希望得到更好的服务那是理所应当的，但是在维持现有管理水平的、不做任何提升与优化，还意图提升价格，对于消费者而言是无法接受的。所以想要提升自己的收费价格，势必要做出改变，而华润万象生活就选择了科技赋能的道理。

华润万象生活计划推动运营信息化、经营数字化以及空间智慧化和数据资产化等等，来提升用户的体验感以及舒适度，但这也意味着服务价格以及维护成本的提升。

在物业服务竞争如此激烈的背景下，还要提升价格并且客户还能轻松接受的情况，几乎只会出现在高端住宅区。但随着近几年相关部门对于房地产行业政策的调控，这类高端楼盘的开发数也在指数级下滑。

与此同时相关部门针对物业管理公司的各项法律章程也在逐渐地完善，给予了住户以及租户更多的选择权，减少物业管理公司的权利。华润万象生活虽然对此信心满满，可从实际考量，想要运用科技赋能的方式增加竞争力，势必会带来用户信息搜集范围合理性的问题，更何况是涉及到居住地以及身份信息的情况下，恐怕后续会难以推进。

**而且在物业管理面积持续增加的背景下，意味着需要相应的营销成本。**仅2021年上半年，华润万象生活的销售成本就提升了14.4%之多，这对于以物业管理服务作为主要营收板块的企业而言，是一个不小的风险。

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长期在建项目大增，后期回报率存疑

华润万象生活作为一个实体企业，它追求的就是实打实的资产，而不是那些所谓的“元宇宙”。在2021年，其大胆布局高端购物零售中心，不仅在总部深圳强势推出多个高端购物商场，还在全国范围内广泛试点。

南京、嘉兴、杭州、沈阳等新一二线城市，作为后续可能创造消费奇迹的地区，华润万象生活也没有忽视。无论是直接购入地皮开始从0建造，还是与第三方合作经营开发，都透露出了一种要复刻中国消费市场奇迹的态度。

在全国65个城市运营66个购物中心、39个城市运营24个写字楼的成绩，已经可以傲视群雄了。但华润万象生活深圳还在兰州开始建造自己的西北中心，野心已经展露无疑。可随之而来的就是庞大的支出。

众所周知，购物中心从建成到运营成一个人流量稳定的商圈，除了需要有巨大的市场推广费用之外，还需要逐步完善周围的配套设施，这对现金流的问题提出了非常高的要求。而华润也考虑到了这一点，所以自2020年起，它就将购物中心物业管理服务的收入模式从原有的包干制改为了酬金制，以进一步确保资金稳定。

据不完全统计，华润万象生活有116个项目，但仅有64个是处于开业状态的，余下的52的要么是与第三方合作开发，要么是在建造筹备中。若在疫情发生之前，相信以中国的建造速度，其在财年结束之前开业不是问题，奈何时运不济。

同时，用人成本的提升也是华润不得不面临的问题。仅在2021年上半年，其用人成本就大增46.7%，达到了3.87亿元，并且全职雇员总数仅为26845人。这个数字也表明了在华润这个庞然大物的用人体系中，依旧离不开第三方公司签约的窘况。随着如今工薪族对于第三方招聘的抵触，后续华润的人工投入恐将进一步提升。

结合待开业项目以及用人成本两项数据来看，华润在还未获得新项目的收益时，就已经投入了巨大的人力、财力，可后续的回报率也是存疑的。因为从目前的市场来看，多数二三线城市的年轻消费者，更多的都是选择物美价廉的购物途径，对于购物的体验感反而是次重点，那随之而来的就又是深圳万象天地的复刻版：店铺迅速更迭。

华润万象生活于2020年成功上市，2021年利用上市获得的款项大力扩展自身业务实力，但其终究没有走出实体经济的魔咒：业务类型单一。目前业务板块也仅有住宅物业管理服务以及商业运营及物业管理服务，在日新月异的今天，传统业务在后续的发展恐怕会遭受时代的考验。

目前华润万象生活公布的财报确实表现不错，但这是基于其从2020年才开始对写字楼运营服务进行收费以及对购物中心物业管理服务收费制的改变所导致的，在财年结算时，这部分的增长能否覆盖支出仍是未知数，可若华润万象生活再不谋求更多的业务板块，恐怕市场也将逐渐将其淘汰。