德信中国2021年财报喜忧参半：营收净利双增，巨额债务压顶_风闻

3月30日，德信中国发布了2021年未经审核的年度业绩。就在前一天，德信中国才公告表示，由于受疫情影响，预期无法于2022年3月31日之前刊发集团截至2021年12月31日止年度的经审核年度业绩。

从发布的数据来看，2021年德信中国实现营收231.09亿元，同比增长约45.6%；核心利润约为人民币34.99亿元，同比增长16.1%。

截至2021年12月31日止年度，德信中国合约销售额约为人民币739.8亿元，总销售面积约为349.2万平方米，较截至2020年12月31日止年度分别同比增长约16.4%及12.1%。

单从这一系列的数据来看，德信中国业绩尚可。不过，在营收净利双增的表面下，德信中国也面临债务暴雷的风险。

高息发债 “凶猛”拿地

自2020年以来，中国房地产行业进入下行通道，头部企业诸如恒大之类都已陷入债务困境，万科一度喊出了“活下去”的口号，但这并不影响德信激进扩张。

早在2019年2月，德信中国登陆港交所时，就喊出了三年时间跨入“千亿阵营”的豪言壮语。如今三年已过，但是距离千亿目标仍有不小差距。

为了跨入“千亿阵营”，这几年德信扩张十分激进。2021年，德信以每平方米约人民币5,550.9元的平均土地成本取得主要位于杭州、温州、湖州、宁波、南京、武汉、成都、广州、台州及郑州的32幅地块，提供了总可售建筑面积约581.06万平方米的新土地储备，耗资近322.55亿元。

在房企融资趋紧的情况下，为激进扩张补充“弹药”，德信不惜高息发债融资。从最新的德信发的几期债务融资看，2019年发的两笔美元债票面利率达12.875%，2020年1月发行的行一笔总额2亿美元的优先票据，票面利率达11.875%。高息融资不仅推高了公司的平均的融资成本，还带来巨大的财务压力。

巨额债务压顶，表外融资藏“雷”

截至2021年12月31日，德信中国总负债规模952.39亿元，相较于2020年的799.92亿元，负债规模进一步扩大。公司的资产负债率为81.18%，流动比率1.31倍，资产负债率依然超出“三道红线”。

值得注意的是，2021年德信中国的银行及其他金融借款借款308.96亿元，比2020年底2020年底的256.88亿元同比增长20.3%。其中有157.64亿元将在一年内到期，这一数据比2020年底的87.38亿元增加了80.4%。

另外，德信目前存续有2笔美元债，分别将于今年4月和12月份到期，累计余额5.5亿美元，约35亿人民币。反观德信的现金储备，截至2021年12月31日，其现金及现金等价物及受限制现金约为人民币175.63亿元，财务压力巨大。

德信账面财务压力“肉眼可见”，但是真正的财务风险可能来自其他方面。近年来，德信的少数股东占有了更多的利润分配情形。2021年德信中国核心利润约为人民币34.99亿元，但是归母净利润仅为9.41亿元，较2020年同比减少21.06%。

近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，主要体现为通过联营合营企业融资、明股实债融资等。识别方法主要看“少数股东损益/净利润”与“少数股东权益/所有者权益”差别，如果二者长期差别较大，则企业存在明股实债的可能性较大。

房企通过“明股实债”的操作，将负债包装成股权藏匿债务，但风险一旦聚积爆发，往往让市场措手不及，更具杀伤力，这也是近年来房地产企业频频出现债务暴雷的重要原因。