能拯救融创的，除了命运还有自己_风闻

多给一点时间，融创可以绝处逢生。

3月28日，融创中国（01918.HK）控股有限公司发布公告称，不刊发2021年未经审核年度业绩，延期举行董事会会议。同时，融创中国对4月1日面临回售的公司债“20融创01”提出展期。值得注意的是，孙宏斌将史无前例地为这笔债券提供无限连带责任担保。

一切都恍如隔世，赌上孙宏斌自己全部身家，在这个至暗时刻，锤下了重重的一锤。但是，仿佛是宿命的轮回。收购的时候，是中国房地产业的倒V顶，而展期的时候，则是中国房地产业迎来政策反转的V型底。

作为一个长期关注地产的80年代气质的90后，一瞬间想到了周华健的那首歌：“就请你给我多一点点时间 ，再多一点点问候，不要一切都带走 ，就请你给我多一点点空间。”

也请给融创一点时间吧。

去年以来，地产的形式急转直下，所有人都在这片汪洋里。2021年8月以后，房地产开发投资累计完成额就急转直下，对于高杠杆行业的房地产而言，一切变得不那么美妙了。

阳光城公告，祥生控股、正荣地产、中国奥园等一批企业宣布无法偿还债务，而华夏幸福更是在老板输血一百多亿后，未能如期偿还债务本息，现在已经高达1078.05亿元。

除了少数含着金钥匙出身的房地产企业，没有一个企业能稳坐钓鱼台，大多数直接躺平，少数几个在奋力自救，融创就是其中一个。至少在2021年，形势如此艰难，融创并没有放弃。

01 只是流动性短缺

3月28日，融创中国公告除了临时停牌，还公告了更多信息。

截至2021年底融创中国可售货值（含合联营公司）约为2.0万亿元。项目开工及运营情况基本稳定。融创中国2022年1-2月累计销售额同比下降约27%。近期行业股票及债券价格大幅下跌，叠加境外评级机构近期对融创中国评级进行了大幅度的下调，导致公司为应对将于3月及4月到期的公开市场债务难以应对。公司近期面临阶段性流动性困难。近两年来，融创一直在致力于降杠杆。尤其在“三道红线”的政策要求和行业面临整体调整的当下，回笼现金最直接的办法是处置资产。

2021年，融创以14.75港元/股出售持有的融创服务1.58亿股股份，筹资3亿美元，约20亿元。同年融创抛售约4535.2万股贝壳美国存托股票，回笼资金70亿元左右；又出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，通过资产出售，累计约回笼 257 亿元。2021年11月和2022年1月两次配售，共获得约96亿港币，约为78亿元。

还有就是孙宏斌的自救，孙宏斌给公司提供无息资金约为 4.64 亿美元，约为31.5亿元。

以上累计回款约378亿元。

融创为应对二季度到期的公开市场债务，已穷尽各种举措积极自救，眼下的债务寻求展期是行业极端环境导致的短期困境。

不想躺平的融创，只能拿出最终大招：孙宏斌个人无限连带责任担保。以2022年3月28日收盘股价看，孙宏斌个人的股票市值约为102.56港币约为83.5亿元人民币，还清40亿元的债务自然不算什么。孙宏斌真的拼了，哪怕一无所有，也要把债还清。

3月31日，融创划拨足额利息至账户。

融创还在加速出售资产。根据传言，融创还在出售两个核心资产，北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目，预计能够带来现金140余亿元，到时候融创能够大大缓解压力了。

当然，一切还得看融创自身能不能创收。

2021年半年报，融创总资产12054亿元，负债9971亿元，净资产2083亿元。给融创一些时间，融创不是资不抵债，只是流动性短缺。

02 变现能力依然还在

融创引以为傲的存货如何呢？

融创的总土地准备达到2.78亿平方米，权益土地储备达到1.64亿平方米，而且分布的位置都是比较核心的区域，如长三角、环渤海、华南等地。都是土地市场比较活跃的地区。

假设这些房子按照一平米9000元销售出去，就能够回款1.5万亿，难度当然不大。

销售=价格*数量，我们拆解这两个因素。从过去的房价看，过去房地产核心问题不是房价。

从价格看，2021年6月至今房地产的价格比较稳定，因此融创的房子储备价格风险较小。

因为众所周知的原因，房地产销售过去这大半年情况确实是不好的，但是我们的确看到了积极的因素。房地产的政策底到了。一场自上而下的房地产救援运动正在展开：

最顶层，国务院金融委召开专题会议，针对房地产领域，金融委明确指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。此次会议同时强调，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

会议刚结束，执行层就动了起来。财政部、央行、证监会、证监会、外汇局、银保监会等五部委便纷纷跟进表态，提振房地产行业信心，稳定市场预期，积极有效化解房地产行业风险，包括不扩大房地产税试点城市范围，加大并购贷款支持，重点支持优质企业兼并收购困难房企优质项目等。

地方政府也纷纷跟进，3月18日，福州市不动产交易中心表示，无户籍的外地人也可以在福州买房。

资金方面的也在松动。房贷利率在下降、放款速度也在提升。上海广州这种房价非常高的地方，基本上房贷利率下降了20个点左右。至于放款速度，从原来的遥遥无期到现在一个月就放款，的确让人很惊讶！甚至有的地方出台首套房20%的首付比例。

融创的房子还是那个房子，是与融创·北京壹号院、重庆融创·国宾壹号院一样品质的质量过硬的房子，是让业主幸福安宁的房子。

很快这些政策会体现为融创的销售，融创的销售进入一个良性恢复期的时间，根据2013-2014年的情况，房地产政策放松到基本面见底，快则3个月，慢则6个月，房地企业普遍销售会有一个适当的回升。

融创的核心在销售，销售的核心在放量，放量的驱动因素已经改善，未来3-6个月即可见真章。

未来3-6个月，融创通过停止拿地、积极回款是能够实现自身的正循环的。

2021年上半年，融创的经营性现金流流入117.19亿元，公司假设行政管理等刚性费用支出减少30%，则预计可增加现金流22.7亿元，同时，销售情况预计2022年上半年整体是下降25%，则经营性现金流整体不变，预计经营性现金流流入约120亿元左右。

而公司2021年上半年各类买地花了328.9亿元，2022年上半年则可以积极通过出售资产回笼约200-300亿元资产。

而在融资方面，2021年融创融资235.72亿元，2022年融创的债务进行展期，则整体可实现债务规模不增不减，上半年则安然度过。

进入到6个月后，即使销售只是恢复2019年同期水平的75%，（2019年的地产业不算好的），则经营性现金流可流入300亿元左右，融创的流动性危机则可以较为稳妥地度过。

到2022年年底，通过出售资产和积极促进销售，预计融创账面现金为500亿元左右，整体负债下降2000亿元，存货和固定资产也会下降1500亿元左右。总资产规模达到1万亿元，净资产约为1300亿元，整体负债率为87%。剔除预收款1700亿元，负债率为70%左右（接近70%），现金短期债务比还是为低于1，三条红线绿了1条，但是离全面转绿不远。

03 未来的路还很长，融创要怎么走？

经过这一次劫难，融创乃至全国的房地产企业都应该真正静下心来，房地产是让人们有个幸福的家，是安静的，而不是喧嚣的。

古话说，人无信则不立，而信用这是企业家精神中最重要的内涵。成都环球中心创始邓鸿正经这么谈过孙宏斌：“这是我和孙宏斌的一种气场和一种认同的认同，这次交易其实我和老孙有很缘分、很感性的东西在里面。当然孙宏斌最打动我的是说了就算话，讲诚信。”

业界对孙宏斌的认知也是讲诚信，这是企业家精神的最高评价。我们见过风风雨雨，大多数商人在企业兵败如山的时候，想的是如何转移资产，如何先还自己的债、如何掏空上市公司，但是孙宏斌与融创同呼吸共命运的人，无息借款，这才是真正的企业家精神。

企业家精神的价值是用数字算不清楚的，因为企业家精神相信的是自己的实力。洛克菲勒说：“即使把我身无分文地丢进沙漠，只要有人经过，我很快又会成为富豪。”

过去40年改革开放的奇迹给中国的企业家们提供了丰厚的土壤，但是从没有一个企业是一路顺风顺水的。每一个企业的创始人都有过一夜白头的痛苦，看不到明天的黑暗，有的人卷起自己的一亩三分地消失在黑夜里不见踪迹，因为他们觉得自己不过是运气的眷顾儿，在这个浪潮里被巨浪打湿了而已，他们没有企业家精神。

孙宏斌，这个山西运城贫苦人家走出来考上清华的孩子，骨子里绝对自信。过去，融创由房地产业40名开外跃升至前三，合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍，未来的融创也不会躺平。

未来，还清债务，降速发展，融创并没有资不抵债，只是需要一点时间。

把以上这些串起来：在这个躺平还是扛下去的战略选择中，孙宏斌选择了面对残酷的现实，用持续奋斗的过程来积极应对结果。

数字不会撒谎，融创有能力度过这次劫难，但是未来的路还很长，融创要怎么走？

虽然地产时代已经过去，但是房子是永恒的需求。融创，“中国家庭欢乐供应商”，做精品的房子，慢一点，稳一点。企业的经营不在此时股价的高高低低，而只有企业家的精神亘古绵长，生生不息。