2021年收入同比增长53%，中骏商管业绩持续向好 | 年报解读_风闻

作者 | 张爱 视觉 |童洋

编辑、责编 | 韩玮烨

3月30日，中骏商管（00606.HK）披露2021年度业绩公告。公告显示，中骏商管实现收益约人民币12.301亿元，同比上升约53%；毛利润5.8亿元，同比上涨63%；毛利率同比增长约2.9个百分点至47.2%；净利润2.81亿元，同比增长80.91%。

截至报告期末，中骏商管总签约建筑面积及在管建筑面积分别**增长约25.9%及37.9%**至约4,610万平方米及2,240万平方米。

从收入构成来看，2021年中骏商管收入由商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两部分组成。

表1:2021年中骏商管收入构成

资料来源：中骏商管年报，地产资管网制图

对于收入及利润大幅增长的原因，中骏商管表示主要是由于这两项业务在管面积、运营项目数量以及增值服务种类的增加。

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商业物管：精细运营，营、利双收

2021年中骏商管商业物业管理及运营服务收入5.6亿元，同比大幅提升51%；毛利达3.2亿元，**同比提升47%。**年报数据显示，报告期内，中骏商管商业物管的签约项目为42个，签约建筑面积约560万平方米，同比增长54.7%；在管项目16个，同比增加6个，在管面积约160万平方米。

表2：商业物业及运营管理服务收入构成

资料来源：中骏商管年报，地产资管网制图

其中：基础商业物业管理服务收入1.868亿元，同比上涨51.1%。主要为物业开发商、业主、租户提供清洁、安保、维修保养、营销推广等服务。

开业前管理服务收入2.865亿元，同比增长47.8%。该业务是向物业开发商提供市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询、租户获取及开业准备服务。

其他增值服务收入0.898亿元，**同比增长61.8%。**主要包括商业物业开业后提供的租户管理、租金收款、停车场管理、广告位及其他公共区域管理服务。

收入表现优异的背后是中骏商管基础物业管理费的提高，从2020年的每平方米27.7元增长至2021年的28.9元。同时，中骏商管旗下在管世界城管理费平均收缴率高达98.8%，平均出租率为95%。基础物业管理费价格增长但出租率仍居高位，离不开中骏商管服务水平及运营能力的提升。

2021年12月，平顶山、张家港、泰州、河源4座世界城以近100%满铺开业，其中，平顶山中骏世界城开业3天客流超61万人，泰州中骏世界城开业3天总销售额约4700万元。

在模式上，中骏商管采用了**“购物中心经营百货化”**的模式，为商户提供优质的销售渠道和服务，同时将商场租金与商户经营状况挂钩，用统一营销助力商户销售增长，实现共赢。

销售额的增长来自于品牌**，**需要品牌选择及组合能力。中骏商管基于城市消费趋势与消费偏好研究，在精准定位的基础上，中骏商管通过设计创新、业态规划适配，以高契合度、高消费性、独有性、首店品牌为选取标准，打造自己的差异化竞争优势。

在业态品牌组合中，中骏商管基以关联性和交叉性销售进行组合，强强联合，从而创下每座中骏世界城内都有**多个品牌销售的“冠军”产生****，**例如南安世界城开业当天13个品牌销售记录创新高，一周年庆之际，9个品牌当日销售居全省第一，25个品牌当日销售额居泉州第一。

分地区来看，中骏商管重点立足一、二线城市及强三线潜力区域**，**持续获取新的商业用地，其中长三角经济区贡献占比最大，签约建筑面积占总签约面积的48.7%，收入占总收入的65.05%。

表3：中骏商管各地区商业运营服务在管建筑面积及收入

资料来源：中骏商管年报，地产资管网制图

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住宅物管：增值服务+多元业态

中骏商管两大增长业务中，住宅物业管理服务收入约6.7亿元，同比增长54%，占总收入比重的54.22%；毛利润2.6亿元，同比增长88%；毛利率38.5%，比2020年增长6.9个百分点。

2021年中骏商管住宅物管业务签约项目213个，**签约面积达4050万平方米，**在管项目128个，同比增加34个，在管面积达2080万平方米。

表4：住宅物业及运营管理服务收入构成

资料来源：中骏商管年报，地产资管网制图

其中：基本住宅物业管理服务收入4.143亿元，同比增长40.8%，占住宅物业总收入的33.7%；非业主增值服务收入1.732亿元，同比增长53%；住宅增值服务收入为2.5亿元，同比增长83%。

**住宅物业管理收入的大幅增长源于增值服务种类的增多。**业内人士认为，增值服务的收入占比未来会持续增多，很多企业希望增值服务短期内占比达到3成以上，未来十年后，随着物管行业业态升级、社区增值服务的营收有望占比超过一半。

目前中骏商管的住宅增值服务包括公共区域管理、广告位管理、停车场管理、美居服务、家政及清洁、二手房交易、案场管理、交付前检验、停车场销售9大板块。**顺势而为，中骏商管社区增值服务占比也在不断增长，**由2020年的3.1%提升至6.4%。

此外收入的增长也得益于多元化业态的拓展，世邦泰和作为中骏旗下物业管理品牌，为中国物业管理协会理事会员单位，业态涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、酒店式公寓、SOHO商业城市综合体写字楼等多种类型。

目前中骏商管物业管理业务布局主要集中在东部地区，其中海峡西岸经济圈面积及收入位列第一，长三角经济圈排名第二。

表5：中骏商管各地区住宅物业管理业务在管建筑面积及收入

资料来源：中骏商管年报，地产资管网制图

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数智化赋能商管，中骏提质增效

在消费满意度决策的体验时代，数字化转型已经成为多数购物中心的基础建设。借助智慧运营、信息化管理、数据分析等手段提升精细化运营服务，成为购物中心为消费者创造更便捷与更体验愉悦场所的重要抓手。

商业地产的数字化革命早已经开始。资料显示，此前上市的宝龙商业和华润万象生活等，分别披露投入上市募资款项的25%和15%用于数字化技术投资。

从2019年起，北京中骏世界城就持续升级数智化服务。2021上市后，基石投资协议的条款中提到，中骏商管全球发售所募资金额的25%左右，未来将用于投资科技。

数智化商管在落地层面要考虑应用层和管理层两个角度：

**🔷****应用层方面，要以用户需求为核心。**商业运营公司需要通过数字化服务平台链接商家与消费者为商家和消费者，以需求为核心，为用户提供便捷高效体验。

以2021年12月开业的4座中骏世界城为例，开业当天就实现会员的无感积分，轻量级的商品数字化线上商城、小程序卡券营销以及积分商城兑换等功能，为消费者提供更为便捷的购物新体验，用消费者喜欢的营销工具来充分激发消费热情，客流和销售屡创新高。

🔷**管理层方面，围绕商业的本质降本增效来展开。**中骏商管通过开发数字化及运营自动化系统、CRM会员销售系统、智能POS及ERP系统、智能物业管理系统等先进数智化管理技术和方式，不断增强商业物业运营及服务能力。

中骏商管在年报中表示，将通过数智化商业资产运营平台整合相关独立运作系统，经过自动化材料处理，及时输出视觉化经营分析及决策材料，协助管理者提升智慧决策水准，形成独特竞争优势。

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结语

2021年中骏商管商业运营签约建筑面积约560万平方米，在管面积160万平方米，锁定约3.6倍增长；住宅物管签约建筑面积4050万平方米，在管面积达2080万平方米，锁定约1.9倍增长。由此来看，中骏商管拥有较强发展潜力。

中骏集团在年报表示，未来将持续深耕长三角、海峡西安、粤港澳大湾区高能级区域，这三大经济圈代表着中国经济发展的未来方向，蕴含着强大的潜力和多重机遇，充分体现出中骏集团深耕核心经济区一二线城市的决心及未来业绩增长的巨大潜能。

中骏商管作为中骏集团“一体两翼”战略的重要部分，也将持续聚焦商管赛道，兑现并持续提升商业运营能力。