低毛利率换高规模，招商积余的算盘怎么打？| 年报解读_风闻

作者 |童洋 视觉 | 张爱

编辑、责编 | 韩玮烨

3月17日，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”，SZ001914）发布2021年年度业绩公告，**业绩持续高输出：**营业收入迈入百亿新台阶，在管面积逼近3亿平方米大关。

但大规模下显现出毛利率低于行业平均水平、增长速度疲劳的窘境。

01

营收破百亿，物管服务坐稳压舱石

2021年，招商积余录得营业收入105.91亿元，较上年同期增长22.42%，增长动能十分强劲。营业收入构成主要来自三大板块：物业管理服务、资产管理服务、其他部分。

三大板块中，物业管理服务录得99.08亿元，较上年同期增长23.31%，占总营业收入的93.56%，成为营收稳健的压舱石；资产管理业务录得营业收入5.56 亿元，同比增长23.70%，占总营业收入的5.25%；其他业务实现营业收入1.26 亿元，同比下降24.12%，占比1.19%。

从业务营收占比可以看出，近两年，**招商积余不断将业务集中，**减少其他业务的投入，收入结构得到显著优化。

图1: 2020年-2021年招商积余各业务板块收入（单位：亿元）

资料来源：企业年报

图2: 2020年-2021年招商积余各业务板块收入占比（单位：%）

资料来源：企业年报

与其他上市头部物企将业务重点放在住宅部分不同，招商积余更加看重基础物业服务中，非住宅物业的经营管理。

2021年年报显示，招商积余的基础物业管理年收入录得78.03亿元，其中住宅物业录得27.67亿元，仅占比34.7%，而非住宅物业录得50.36亿元，占比高达65.3%。其中，非住宅业务以办公物业为主，2021年，招商积余在办公业务上收入录得21.03亿元，占非住宅收入的41.76%，与住宅物业收入相当。

图3：2021年招商积余基础物业管理各部分收入和占比情况（单位：%）

资料来源：企业年报

平台增值服务的业绩也十分亮眼。2021年年报披露，**平台增值服务营收从0.45亿元增长至2.66亿元，同比增长494%，是2020年的近6倍。**2021年全年平台交易额近8亿元，同比增长66%；用户数、活跃度、复购率等平台数据均稳步提升。数据亮眼的背后，主要是招商积余通过“到家汇”平台来整合实物、服务和社区物理资源供应链，实现线上线下有效联通。同时，招商积余还建立“一站式综合服务平台”，为客户的居家生活和商务办公提供全面综合解决方案。

图4：2020年-2021年平台增值服务收入情况（单位：亿元）

资料来源：企业年报

同时，专业增值服务同比增长20.5%至18.4亿元，增速迅猛。

02

规模持续扩大，外拓能力强劲

高收入的背后往往是在管规模的持续高增长。招商积余的物业管理服务业态多元，**以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，**涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、 医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100 个城市。截至2021年底，招商积余的公司在管项目1,717 个，在管建筑面积2.81 亿平方米，同比2020年增长47%，业务规模呈现强劲增长。

具体来说，总在管建筑面积的迅速增长主要来自以下几个原因：

1、公司持续巩固非住宅市场领先优势

2021年，非住宅领域的办公、园区类传统优势业态快速增长，公园、城市空间服务、医院类单体面积大的业态有所突破，管理面积增幅较大。去年，招商积余拓展了浦发银行绿谷项目、四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力均较大的高品质项目。新拓展项目的单个项目平均年合同额同比大幅上升，尤其是千万级以上项目数量同比增幅43%。截至2021年底，**公司非住宅在管建筑面积为1.65亿平方米，同比增长75%，**带动了总在管建筑面积的增长。

表1：物业管理业务非住宅细分业态情况

资料来源：企业年报

2、通过“总对总”业务，强强联合

2021年，招商积余成功拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部4号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立了深度战略合作，**新签年度合同额同比增长133%，成为市场化业务的重要渠道。**同时，与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源平台公司的合作，为招商积余后续稳定可持续发展提供了资源基础。

3、母公司的业务资源和能力支持

公司控股股东招商蛇口（SZ001979）综合业务高质量发展，2021年地产合约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%。根据公司年报，2021年来自招商蛇口的在管面积占比近32.3%，给招商积余带来了稳定的业务增量。同时招商蛇口为公司投资并购、大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。

此外，**招商积余自身外拓能力也十分强劲。**根据睿和智库数据，2021年，在可统计到的上市物管企业中，来自独立第三方的在管面积占比均值已达到52.1%。据年报数据披露，2021年，招商积余来自第三方拓展业务的在管面积为1.91亿平方米，占总在管建筑面积67.7%，远高于行业水平。其中，住宅物业在管面积占总在管面积的35.26%，非住宅在管面积占总在管面积的90.36%。说明招商积余的外拓能力，特别是非住宅的市场直拓能力十分强劲，受市场认可。

表2：物业管理服务中第三方在管规模情况

资料来源：企业年报

03

毛利率下滑，整体增长疲软

尽管招商积余整体发展良好，营收105.9亿元，同比增长22.42%，归母净利润5.1亿元，同比增长17.25%，规模逼近3亿平方米。不过，**比起已秀出2021年业绩的“同行”，招商积余的利润率表现并不突出。**同期，越秀服务的毛利率高达35%，远洋服务为28%，建业新生活为18.5%，同为央企的保利物业毛利率也达18.68%。

而2016年至2020年，招商积余年毛利率分别为20.18%、21.23%、19.64%、18.26%和13.61%，呈现逐渐下滑的趋势。截至2021年，招商积余年毛利率为13.76%，较2020年仅上涨了0.15个百分点，虽停止下滑，但增长十分疲软。

图5:2016年-2021年招商积余整体毛利率变化情况（单位：%）

资料来源：企业年报

从不同业务板块的营收来看，**招商积余93.56%的营收来源于物管收入，**但该板块的年毛利率仅为11.43%。其中，基础物业管理毛利率为11.11%，平台增值服务毛利率为4.85%、专业增值服务毛利率为13.77%。

招商积余住宅基础物业管理的毛利率仅为6.57%，其他以住宅为主的物企物业管理服务的利率平均在20%-25%区间。不难发现，招商积余毛利率仍远低于行业平均水平。

但仅占总营业收入5.56%的资产管理业务，其总毛利率高达56.18%。其中，商业运营与持有物业出租及经营的毛利率分别为41.94%、57.85%，远高于基础物业服务的毛利率。

表3:2021年1-12月招商积余物管理服务、资产管理服务毛利率

资料来源：企业年报

对于基础物业管理毛利率偏低问题，招商积余称：

其一，项目密度、浓度还需要进一步提高，规模效益有待进一步提升；

其二，公司在管物业项目以机构类物业为主，且基本通过第三方市场招投标获得，激烈的市场竞争导致利润空间受到压缩；

其三、目前公司专业化服务业务总体规模偏小，利润率尚需进一步提升；

其四、公司定位高端、立足长远，在服务质量和品牌建设方面投入相对较大。”   

04

结语

回顾2021年，物管行业整体呈现头部企业“大鱼吃小鱼”、规模发展高位提速、行业发展呈现两级分化、集中度持续提升的发展境况。

睿和智库认为，2022年物业管理市场或将继续延续2021年的发展趋势，同时头部企业的竞争或将更加激烈，**马太效应分化更加明显。**而同样作为头部企业的招商积余，无疑也会加入这场激烈的争夺战中。

2022年2月，招商积余新拓项目25个，在头部物业中排名第七。但**“规模不经济，大而不强”**这一难题，或是招商积余之后要解决的重点问题。