厦门四小区更换物业遭遇交接难题，是谁在不作为？_风闻

问道者 杜一用

像约好似的，厦门最近至少有四个小区在新老物业更替时遭遇交接困难，表现为老物业说什么也不肯走，新物业欲进不能。实际上，类似的事件在厦门几乎每年都会发生，只是最近密集了点。为什么新老物业交替会如此困难？是老物业坚守有理，还是另有隐情？

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四小区频现物业交接难

最近一段时间来，厦门至少有四个小区在新老物业更替时遭遇交接困难，这四个小区分别是岛内的东坪山庄、邮轮城一期和岛外同安的同城四季、集美的泉水湾。

这四个小区眼下面临着一个共同的尴尬，业主委员会已经与新物业签约物管合同，但因为老物业拒不撤出，从而导致新物业迟迟无法进场接管。

有意思的是，拒不撤出的物业公司中，民企占了三家，有一家是国企面孔。被泉水湾业委会更换的老物业是建发物业，建发物业的母公司是世界五百强之一的厦门国企建发集团。

这四个小区与新物业签订物管合同的时间都不算短了。东坪山庄业委会于2021年8月与新物业签订了物管合同，同城四季业委会与新物业签订合同的时间是在今年的1月，邮轮城一期和泉水湾均在此期间与新物业签订了物管合同。

四个小区的业委会在推进物业公司的新老交替上，采取的手段都有几分雷同。同城四季和邮轮城一期的业委会都作为原告，各自与老物业打了一场官司，东坪山庄业委会则成为老物业的被告。不过，起诉的主体虽然不同，但官司的主张和结果殊途同归。

同城四季和邮轮城一期业委会与老物业争议的焦点都是，老物业的拒不搬走到底合不合法？东坪山庄的老物业则与业委会争执，新一届业委会与新物业签订的物管合同是否合法有效。

站在业委会的角度，在三场官司中，业委会无一例外都赢了。厦门法院判决最后都支持了三个小区业委会引入新物业的合法性，裁定老物业拒不撤出属于非法，必须依法向业委会办理移交手续。

然而，老物业对判断结果的执行力度或许令败诉以外的关联各方都出乎意外。法院对同城四季、东坪山庄和邮轮城一期的官司已分别于2021年的6月、9月和12月作出判决，但直至今日，这三个小区的老物业与各自的业委会还是不时地掀起纷争，坚守在原地拒不撤出。

泉水湾业委会没有选择走法律程序，而是在2022年1月向老物业发了一份措词严厉的“限制退出通知”。但近两个月时间过去，泉水湾业委会与老物业仍然处于僵持阶段。

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东坪山庄的交接戏码

东坪山庄更换物业由此上演的清理与被清理的交接戏码，是这四个小区物业新老交替剧情里最令人眼花缭乱的一幕，其中一些情节也特别耐人寻味。

在东坪山庄新一届业委会表决同意解聘老物业，通过公开招标聘请了新物业，并与新物业签订物管合同后，几经折腾未果，老物业以业主大会表决程序不合法为由，把新一届业委会告上法庭。尽管最后以败诉告终，东坪山庄的老物业还是不依不饶，拒不撤出。

2021年10月，思明区建设局向东坪山庄的老物业发出“责令改正通知书”，要求其改正“未撤出东坪山庄物业服务人员”的违规行为。随后，思明区建设局、公安、税务、发改委和街道办联合成立了东坪山庄小区共有资金整顿工作调查组，由新一届业委会委托第三方审计机构对小区2010年1月-2021年8月的共有资金进行专项审计。

监管部门的强势介入并没能改变东坪山庄新老物业难以交接的僵局。

2021年12月15日，画风突变。东坪山庄所在东坪社区居委会突然发起召开临时业主大会，提议罢免新一届业委会全体委员和业委会，并对是否同意聘请新物业进行重新投票表决。

12月23日，在临时业主大会召开之前，东坪山庄新一届业委会就召集临时业主大会会议公告向东坪社区居委会提出过异议，但异议并未能拦住临时业主大会的召开。2022年1月5日临时业主大会如期召开之后，新一届业委会开始形同虚设。

1月14日，审计报告出炉。报告显示，老物业在东坪山庄的共有资金使用上，存在着诸多违规问题，涉及到近200万元共有资金去向。

然而，监管部门的强势介入加上涉嫌违规的审计报告，仍然无法改变东坪山庄老物业拒不撤出的事实。直至今日，东坪山庄的老物业仍然拒不撤出，而已经签订了物管合同将近一年的新物业，想进仍难。

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老物业为何没受到处罚

其实，类似业委会决定更换物业，老物业拒不撤走，新物业欲进不能的事情，不只在厦门，在国内其它城市，几乎每年都会发生。

厦门福津大街、中央广场等诸多小区都曾发生过类似的尴尬，只是从没如此的集中过。在百度搜索老物业赖着不走，发生在国内城市的类似案例比比皆是。

东坪山庄的案例之所以典型，就在于老物业把可能想到的拒不撤走的对策都用上了。但在监管部门强势介入，老物业可能以身试法的情况下，新老交接仍然如此困难，个中缘由耐人寻味。

由东坪社区居委会组织召开的临时业主大会其合法性首先就应该遭到质疑。

东坪山庄的临时业主大会召开在法院判决结果出来之后，既然法院已经裁定新一届业委会与新物业签订的物管合同合法有效，那么，后面临时业主大会的召开就是多此一举，所谓的“是否同意聘请新物业”的表决更是凌驾于法律之上。

根据法律规定，临时业主大会的召开必须由小区人数和面积超过 20% 的业主提议，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办应责令业主委员会限期召开。如逾期仍不召开的，才由物业所在地的居委会在街道办的指导和监督下组织召开业主大会临时会议。

东坪社区居委会直接组织召开临时业主大会，是否发生在业主委员会不履行组织召开会议职责之后，尚在其次。临时业主大会对法院已经认定的合法结果进行表决，这本身就是越俎代庖。由于新一届业委会的被解散，东坪山庄失去了权利行使主体，新老物业的交接问题变得更加棘手。

从公开信息来看，东坪山庄拒不撤走的老物业至今只收到“限期改正通知书”，而没收到处罚通知单，这种现象也令人费解。其实不只东坪山庄如此，目前厦门老物业拒不撤走的四个社区中，都看不到老物业被处罚的相关信息。

是监管部门找不到处罚依据，还是另有隐情？

《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

《福建省物业管理条例》第八十二条规定，原物业服务企业拒不退出该物业管理区域的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并予以通报，两年内不得承接新的物业服务项目。

可以想见，如果业委会的合法决定得不到监管部门的支持，违法者又没有受到法律应有的惩罚，那么，老物业赖着不走的现象还会生生不息。