2021年业绩稳增无悬念，业界公认龙湖是最安全民企！| 年报解读_风闻

作者、视觉 | 童洋

编辑、责编 | 韩玮烨

在市场剧烈震荡、行业信心跌入低谷的2021年，龙湖是为数不多依然坚挺的企业之一。

3月25日，龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖”，00960.HK）发布2021年年度业绩公告。合同销售额近三千亿元、营业收入突破两千亿大关、多航道持续开花结果、三道“红线”仍保持全绿….。

顺势进取，逆势突围。龙湖能做到这一点，与战略的前瞻、战术的效率是分不开的。

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合同销售额稳中有进

2021年，龙湖坚守盘面，实现合同销售额2900.9亿元，虽未达到预期3000亿元的销售额，但同比2020年增长7.2%。销售总建筑面积1708.9万平方米，较2020年增长5.7%；销售单价1.7万元/平方米，同比增长1.4%。在地产市场大环境糟糕情况下各指标仍保持稳健增长。

分区域来看，龙湖长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元及285.8亿元，分别占集团合同销售额的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。其中，华中地区的销售份额增长最为明显，比2020年增长115亿元；环渤海地区也增长了110.8亿元，超越西部地区成为2021年销售额第二大贡献来源。而长三角和西部地区的销售额均有所**下滑，**分别下降25.1亿元和27.9亿元。

图1:2020-2021年龙湖在全国各地区的合约销售金额占比情况（单位：%)

来源：企业年报，睿和智库制图

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营业收入破两千亿大关，物业投资业务保持快增长态势

2021年龙湖录得营业收入2233.8亿元，同比增长21%；毛利润565.4亿元，同比增长4.6%；毛利率25.3%，同比下降4%，但相比其他房企，龙湖的毛利率水平仍维持在较高水平。且2021年3月15日，龙湖被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股。同年5月，龙湖首次登榜《财富》世界500强榜单，可见龙湖稳健的经营发展受到了市场广泛认可。

从营收结构上看，开发业务仍是龙湖营收稳健的定心盘。2021年龙湖开发业务录得2045.5亿元，同比2020年增长19.6%，占总收入的91.57%。

从城市分布来看，开发业务主要集中于核心一二线城市，其中重庆、成都、沈阳、苏州、长沙为收入TOP5城市，分别占比8.68%、7.8%、5.15%、4.41%、3.89%。明显看出，龙湖在重庆重点布局的同时，兼顾了苏州、长沙等新晋网红城市的业务布局，均衡多城市“撒点”发展。

表1：2021年龙湖物业开发业务TOP10城市收入情况

来源：企业年报，地产资管网制图

开发业务稳健增长的同时，物业投资业务收入保持快速增长态势。2021年，龙湖物业投资业务收入104.1亿元，同比增长37.3%，占总收入的4.7%，同比升高0.6个百分点。近年来，龙湖物业投资业务一直保持着强劲的增长，营收同比增速保持在30%以上，占总收入的比重也逐步提升，物业投资业务蒸蒸日上。

图2: 2019年-2021年龙湖物业投资业务收入情况(单位:亿元）

来源：企业年报，地产资管网制图

物业投资业务持续迅猛发展的背后，是企业稳定的拓展步伐和不断优化的运营管理。近年来，龙湖始终保持着每年开业10家及以上的商场，开业规模稳步增长，其中2021年开业12家。除商场外，龙湖也大力**发展长租公寓业务板块。**目前，龙湖冠寓已陆续在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等一线及二线城市开业运营。

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高质量土地储备，三道红线保持全绿

年报显示，2021年龙湖新增土地储备总建筑面积2355万平方米，权益面积1338万平方米，平均权益收购成本为6485元/平方米。集团总土储合计7354万平方米，权益总面积 5047万平方米。

从新增土储的分布情况来看，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积，分别占新增收购土地储备总建筑面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。其中，约85%的房屋货量集中在这五大城市圈的核心价值区域，为净利润的稳定增长提供了重要基础。龙湖集团CFO赵轶在年报发布会上表示，未来龙湖将持续提升所在城市的市占率，推动房屋供应量有品质的增长。

图3:2021年龙湖新增土储的地区分布情况

来源：企业年报，地产资管网制图

高质量的土地储备带来了稳健的销售额度和营业收入，同时也带来了稳定的债务结构。

2021年，龙湖平均借贷成本4.14%，**创历史新低。**剔除预收款后的资产负债率64.7%、净负债率46.7%、现金短债比6.11倍。一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年“三道红线”指标保持“全绿”。据睿和智库数据统计，在监管的“三道红线”上，市场上308家房地产企业中，超过2/3的房企未能满足监管要求，而龙湖是为数不多满足要求的民营上市公司。

表2：2021年部分上市房企三道红线绿档统计

来源：企业年报，地产资管网制图

此外，龙湖也是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪资信（AAA）均为稳定，龙湖继续成为民营房企的最佳信用评级。

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扛旗开拓，多航道开花结果

龙湖一直强调“空间即服务”的战略。强调在地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大赛道****多维驱动、协同发展。在2021年物业投资业务税后租金收入的104.1亿元中，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

图4: 2021年龙湖物业投资业务各部分组成情况

    来源：企业年报，地产资管网制图

商业地产板块方面，龙湖持续布局，提升回报。2021年龙湖商业开启轻重并举模式，在一二线城市网格化布局提速。全年新开12座商场，长沙、武汉首座天街开业运营，全国首个龙湖商业轻资产项目——武汉范湖里商业街亮相。

截至2021年底，龙湖在全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%。商业租金81.5亿元，同比增长40%；商场销售额467亿元，同比增长53%；全年平均日客流209万人次，同比增长38%。在2021年睿和智库发布的《2021Q4中国经营性不动产季度分析报告》中，龙湖商业在购物中心运营商运营力榜单中排名第七。

表3：2021全年度购物中心运营商运营力10强榜单

来源：睿和智库

此外，龙湖于2021年推出全新物业管理品牌“龙湖智创生活”，融合物业管理及商业运营两大核心业务，成为龙湖多航道协同发展的新着力点。截至2021年底，龙湖智创生活营业收入已破百亿元大关，实际管理面积2.64亿平方米，位列头部物业企业在管面积第十名。

表4: 2021年物管企业在管面积TOP10（单位：亿平方米）

来源：克而瑞物管、企业公告，地产资管网制图

长租公寓板块方面，得益于政策利好的支持及企业运营管理能力的稳步提升，龙湖冠寓2021年已实现盈利。截至2021年底，龙湖冠寓累计开业房间数量达10万间，居行业排名前二，租金收入22.3亿元，同比增长23%，成为龙湖经营性收入的稳定来源。截至报告期末，龙湖冠寓整体出租率为92.9%，开业超过六个月的房源出租率为94.3%，累计服务超180万用户，客户满意度达95%。据2021年睿和智库发布的《2021Q4中国经营性不动产季度分析报告》，龙湖冠寓在集中式长租公寓榜中排名第三。

图5: 2021年TOP10集中式长租公寓企业累计在营房间规模

来源：克而瑞物管、企业公告，地产资管网制图

表5：2021全年度集中式长租公寓企业运营力10强榜单

来源：克而瑞物管、企业公告，地产资管网制图

房屋装修板块，去年龙湖集团新增全新品牌“塘鹅”，今年应势升级为主航道业务。塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案，目前塘鹅租售已位列物业房屋租售业务领域第二。

同时龙湖集团也在积极布局数字化“基建”，以千丁软硬件产品能力、智能化集成能力，致力于为城市空间智能化建设提供一站式解决方案，为龙湖“空间即服务”战略提供科技动力。

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结语

受大趋势影响，睿和智库认为，未来两三年，房地产行业依然身****处不确定性中艰难转型，但“房住不炒”的主基调不会有太大的变化。近期，对房地产行业的一系列放松管制的政策，会适当纾困部分企业的难关。但如果企业不及时改变过去高周转的发展模式，依然难逃大势的清洗。

大潮褪去方知谁在裸泳。据睿和智库调研，龙湖是业界公认的安全稳健的企业，这与其对于大势的敬畏、战略和战术笃定分不开。龙湖目前已经在开发、不动产经营、服务、和科技赋能四个赛道上做了较为均衡的布局，预计这家企业能够安然渡过行业转型期。

Good luck,龙湖！