商住两用综合建筑，十年前我就在北京操作过，说出来都是泪_风闻

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• kidness
• 你不在一二线城市地铁站附近建的话，那你的通勤时间就长了，你在郊区建会进一步拉长通勤距离。虽然地铁站附近的土地比较昂贵，但是你现在建设的公寓很大一部分是不好销售的啊！你可以把写字楼和公寓都放到地铁站附近，你上班在写字楼上班，居住在公寓，也不需要去追求绿化率，这样可以进一步降低居住成本，同时又更好的平衡了工作和生活。你想想你在公司工作了8-12小时之后再坐地铁往返工作和居住地3小时时间，那是什么感受啊！然后你回去还要做饭，还要带孩子，你很快就会身心疲惫了。我们的大城市建了很多公寓，空置率其实非常高，完全可以把这些公寓拿去做廉租房，还有写字楼，很多城市的空置率也接近或者超过50%了，把这些资源重新利用起来，是可以满足市区工作和生活的需求的。甚至，规划的时候还可以把商业建筑规划成综合建筑，下面商场，上面公寓住宿和写字楼，地下停车场和地铁。

你所说的写字楼，商住两用房的商业部分没有做起来的部分改成出租房。十年前我就在北京操作过。实在是太难了，我们操作的那栋商住两用房的商业部分，一到五层，从开盘到我们去谈改造，除了一层有极少部分出租或者是自用外，其余的八年时间都没有任何出租记录。

等于是业主从买到手后，没有一分钱的回报。还每年要交一定的物业费或者是欠物业公司的费用。但是在我们去谈的时候，我们给的条件是一楼商户自行打理（因为我们要是改造完成后，整个公寓部分可以容纳四千人左右）二楼每平米2元，三楼1.8元，四五楼1.5元。业主前期物业费由我们负责一次性结清，在合同期所有物业费由我们公司层担。所有签订合同的业主，我们一次性支付两年的房租。以后每两年付一次。就这样的条件，我们公司六个人，和六百多个业主谈了半年，签约率不到百分之五十。

里面各种奇葩，有留着自己开店的，有我不在乎钱，没有八块钱一平不租的，有人在国外，这点钱没有兴趣的。从交房到我们去谈，八年的时间，都没有租出去一天过。整个商业部分到处都是垃圾，厕所，水管，墙壁到处都破烂不堪。严重影响整个小区的环境，楼上住房用户怨气冲天。物业公司也是焦头烂额，物业费收不到，起码的照明，卫生，保安巡逻都要维持，楼上住户也因为商业部分卫生差，不肯交物业费。整个大楼的物业费完收率不到百分之六十。年年矛盾不断。

但是商业部分的某些业主就是不达到自己的要求，（每平米八到十五元，每年上涨百分之十）要不然就不租。我们谈了半年，最后无奈退出。到现在又过去十年了，现在还是空着。有部分自己改成了住房自住。