“财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件” 释放了哪些信号？_风闻

近日，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

思考这个问题的切入点个人觉得应该在房地产的金融属性上。

房地产价格有两部分组成，一部分是居住属性，另一部分为金融属性，居住属性比较好理解，可以从租金中反推这部分的价格，你自己住自己的房子其实就是在租自己的房子住。另一个是金融投资属性，典型的特点是买涨不买跌，凭什么愿意拿出储蓄和加杠杆的抢着买居住属性之外的资产呢？当然是期待未来有人从自己手上以更高的价格买走。

如果投资和接盘仅仅是自有资金，那么就没多大风险，就好比投资股市的散户加杠杆的毕竟是少数，亏完也未必见得能产生多大的影响，但问题是不管是投资还是接盘都是加了大量的明面和隐性杠杆，有银行贷款，亲朋借贷，可能还有消费贷当首付来用，谁都不知道里面有多大的杠杆，但金融属性总是要变现的，一般是按一定的比例变现，这就是所谓的流量部分，存量部分对于自己资产价格的预估就是依赖流通部分的价格作为参考的。这种游戏一般是自上而下的传导，早投资的群体期待后来者接盘，而后来者多是资源积累较少的群体，那么就需要举更多的债才能接盘，虽说30%首付，但加上隐性杠杆，20%甚至更低都是有可能的，直至连5倍杠杆都凑不齐的人被吃完，没下家了就玩不下去了，地方财税就会出问题，此外，金融属性没了预期，抛售恐慌就不远了。

那么维持这种击鼓传花和金融属性，地方都在尝试和试探宏观政策的底线，比如货币化棚改、降低首付比例，让更高风险的群体加入到这个游戏中，加5倍、10倍的杠杆来维持击鼓传花的游戏不破裂，有网友形象的称为绝户网，如果考虑到隐性杠杆，这里面的风险可想而知，导致这种游戏明显进入了明斯基时刻的最终阶段，即把所有环节的风险转移到更低抗风险能力的群体，加上社会福利和可支配收入的差异，非常像我国版的次贷危机。

这两年所有的政策都指向了一个字“稳”，降房地产的金融属性，有利于去杠杆和降低风险向中下层传递，但会遇到另外一个问题，投资者看重的是金融属性，靠的就是后来者负更多债接盘，不让继续就是抛售恐慌，资产价格就是这样，平时好好地，一旦抛售比例超过某个阈值，是不可能还能保障价格的，和挤兑有点像，市场能承担5%、10%还是15%的变现而价格不崩盘呢？几乎所有资产泡沫破裂的直接原因就是抛售恐慌，像不像走钢丝，向左不行，向右也不行。地方也担心，房地产税的初衷是取代土地财政维持债务稳定，但现在看来不太敢赌，谁都没想到疫情能持续三年之久还没有一点向好的迹象，担心抛售恐慌出来以后，土地出让金没有了、房地产税也没收上来，还要处理一堆暴雷烂摊子。

到这里读者应该就能猜到这个发言推出的原因，今年经济面临“供给冲击、需求收缩、预期放缓”的大环境，稳字就限制了几乎所有激进的政策，房地产税对于金融属性打击很大，很多人说房地产税会增加房租，其实是把房子的金融属性和居住属性混为一谈，房租只取决于供需关系和当地的薪资就业情况，而投资者看重的是金融属性，就好比股市投资失败了你要找谁给你补贴呢？房地产税和一些货币政策我们可以看成是走钢丝的配重，要保证稳定，向左继续信贷扩张中下层信贷违约会掉下去，向右打击金融属性引起抛售恐慌也会掉下去，只能拿这些筹码左右配平，所以读者看到的就是收紧和宽松交替出现，房地产税推行和暂缓也交替出现。

最后，动用这么多宏观资源也仅仅是为了维持金融属性不崩盘，可想而知里面的风险，理想的情况就是把投资类的房产锁死在现在的投资者手里，每年都跑不赢通胀，维持5~10年，这些群体好好还贷，风险基本就没有多少了。现在经济下行严重，黑天鹅乱飞，谁都不能保证走钢丝的时候哪次左右两边配重就超承载能力了，至少现在来看，70城中跑不赢大额存单的已经占大多数，跑不赢贷款利率的更多，省会下跌的都不少了，小城市的情况预计不会比人口流入的中大型城市好，就看房地产信仰维持持有意愿能扛到什么时候。