楼市还能恢复到2021年的夏天吗？_风闻

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梁云风 | 文

在经历了一整年的楼市寒冬后，郑州终于迈出了很多城市想走却不敢走的一步。

3月1日，《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》发布，提出19条楼市“松绑”举措，成为首个全面放松限购限贷的城市。

在其他城市都还在遮遮掩掩地降低首付款，瞄向“刚需”时，郑州首先打开了“二套住房贷款可享首套房贷政策”，指向了改善需求释放。根据这项政策，结清了首套房贷款的购房者，再买第二套改善型住房时，可以仍按首套房贷款，首付低至三成。

除此之外，郑州还开出了包括允许有老人投靠的家庭新购一套住房，将土拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，允许成交一年内分期缴纳等政策，为鼓励居民购房下足了力气。

遥想2021年3月24日，饱受一手房库存增长和二手房交易萎缩之苦的南昌发布“楼九条”以促进房地产市场平稳发展。但是政策一经发布就被住建部批评，省里面赶紧出面，第二天南昌市就撤回了这个政策，是实打实的“政策一日游”。

在南昌之前，菏泽等六个城市尝试松绑，但无不是一日即撤回。

与一年前的南昌类似，郑州目前也面临着类似的问题，销量剧降，库存剧增。**从2016年以来，郑州楼市进入了漫长的回调，已连续五年处于供大于求的局面。**特别是去年郑州经历了暴雨和疫情的轮番爆锤，楼市量价齐跌，房地产研究机构中指研究院数据显示，2021年郑州市区商品住宅成交面积不足千万平方米，同比下降12%，创2015年以来新低。

到今年2月，郑州主城区商品住宅库存量超过1200万平方米，去化周期接近43个月。一般来说，超过18个月，即是警戒线。

总体来看，二线城市去化周期并不高，2021年6月，二线样本城市去化周期达历史低位，约为21.4个月，随后去化周期呈上升趋势；2022年1月，去化周期约为23.1个月。

特别是以杭州为代表的二线城市库存低，到2022年1月去化周期仅9个月。但以郑州、重庆、成都、无锡、福州、沈阳、青岛、济南为代表的二线城市高库存、市场弱，急需政策的调整。

郑州之所以避免了“一日游”的命运，根本原因在于，从上而下的监管部门已经认识到，楼市经过一年的强力调控已经基本到位，如果再“冷”下去，有可能“冻伤”实体经济。

中指院数据显示，1-2月，商品房销售面积同比下降9.6%，销售额同比下降19.3%，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。

如此巨大的降幅，一方面确实影响实体经济，另一方面也让监管有了调整到位的底气，这才有了当前一些城市降低首付比例，乃至如郑州这般，大尺度放开限购限售等政策。

房地产市场如果看成一个三角形，那么地方政府、开发商和购房者就分别是这三角形的三条边了。要维持这个三角形的稳定，仅仅是地方政府放松政策是不行的，还需要另外两条边也稳定。

所以最近，我们看到金融市场的政策转向也非常明显。同样是一年前的3月，中国银保监会主席郭树清对房地产泡沫发出警告，称泡沫已经变得“非常危险”。但今年的3月2日郭树清则认为，当下房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转，不过也希望房地产的价格不要调整得太剧烈，还是要平稳转换。

“平稳”既是市场的需要，也是调控的目的。

在这个基调下，针对房企的融资端开始变得友好了。**仅3月上旬，房企的融资就“春意盎然”，有多家房地产企业成功发债或披露发债计划。**同时，房地产并购融资再现新动作，东方资产百亿金融债蓄势待发，资产管理公司正在进场。业内预计，随着融资回暖，房地产市场有望逐渐走出调整的艰难期。

比如，3月3日，碧桂园和美的置业同时宣布获得招商银行提供的地产融资额度。其中碧桂园获授150亿元，该资金将全部用于地产并购业务；美的置业拿到120亿元额度，其中60亿元用于地产并购专项融资，另外60亿元用于美的置业个人住房按揭贷款专项用途。招商银行还表示，将全力支持房企并购及按揭业务的发展。

而在此前，能够拿到并购贷款的房企是少数，仅有招商蛇口、华润、五矿地产、大悦城，几乎全部是央企、国企。

得益于此前监管出台的针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标的政策，最近两个月，不少商业银行纷纷响应监管层号召，给房企提供并购贷，甚至有些还主动拿钱“上门”，发行并购主题债券。截至3月14日，今年已有9家银行陆续发行房地产企业并购项目进行专项资金支持，相关融资额度已超千亿元。

市场正在朝着好的方向发展。

不过总体来看，目前仍难言乐观。

首先出险房企仍在挣扎之中，外界期待监管从大局着眼赶紧让恒大等房企危机有个标志性结果，不至于因此耗尽市场的信心，影响行业复苏。

其次是房企仍要面临巨大的债务压力。据克而瑞证券研究院数据统计，中国主要房地产开发商2022年将有1170亿美元到期，其中还包括360亿美元的外债。仅今年第二季度，在170家房企中将有162.2亿美元存量债到期，781.9亿元人民币债券到期，合计债务约为人民币1809亿元。这一巨大的债务压力，如果销售端得不到健康的现金流，对预售款的监管政策不改变，对房企的融资支持力度不持续稳定，未来出险企业仍将增加。

再者是各个城市的政策调整情况仍影响着市场信心。比如此次郑州救市政策发布后，市场广泛关注其他城市会否跟进。

诸葛找房数据显示，截至目前，2022年已有55个城市出台政策，从放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等方面放松楼市管控。但如郑州这般政策力度如此之大的仍未见到。市场普遍认为，与郑州面临相似情况的重庆、成都、无锡、福州、沈阳、青岛、济南等城市有可能跟进，但当地监管部门有无大决心仍不确定。

国海证券研究所联席所长夏磊认为，回顾过去二十多年的调控历史，在房地产下行周期，市场大致出现了两轮明显的调控放松时期。第一轮是2008-2009年，全球金融危机蔓延，为稳定国内经济增长，中国政府在全国范围内实施了下调首付比例、贷款利率等政策，楼市商品房销售面积增速在政策出台5个月后实现了转正。

第二轮出现在2014-2016年，随着放松限购、降息、“认房认贷”标准修改等多套政策“组合拳”出台，以2014年的“930”政策为时间节点，楼市商品房销售面积增速在6个月后显现回正。

这一轮的房地产下行周期，如果以2月份开始的下调首付款比例、增加房企融资为开端算，随着棚改货币化安置退出市场，影响楼市需求的核心变量消失，楼市商品房销售面积增速至少也得到七八月份才能回正。

今年的政府工作报告提出，要“满足购房者合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环”。这对稳定市场来说，是一针强心剂。“信心比黄金重要”，这句话用在房地产市场，也是太合适不过了。