IFS、这有山、文和友，在楼顶打起了“自救保卫战”_风闻

作者：华甫

来源：互联网那些事（ID：hlw0823）

你多久没去上场了？多久没去过商场顶楼了？

你或许还以为商场顶楼只是餐饮或者电影院，但是现在**“寺庙”、美术馆、装置艺术、摩天轮、空中花园、凌空跑道……**都出现在顶楼，甚至有人把山搬进商场，楼顶即山顶，一览城市小。

北京的小可到南京旅行，第一个目的地不是中山陵、夫子庙这些热门景点，而是去打卡德基商场，因为顶楼德基美术馆的**《金陵图》**展览可是目前最热的打卡圣地。

南京德基商场顶楼的德基美术馆地铁站出来，从负一楼坐电梯的过程中，她路过负一楼的网红美食、美妆、一二楼的奢侈品，五楼的运动品牌，以及埋伏在角落的若干零食、奶茶店。

当来到顶楼的数字版的《金陵图》展区，已经消费了七七八八。

商场顶楼搞艺术展并非新事物，但却愈演愈烈。

2014年的上海K11，就凭借“印象派大师·莫奈特展”刷起了去商场排队看展的风潮。现在北京的芳草地、南京的德基、成都的IFS……甚至日本西武、SOGO、小田急、伊势丹等百货商场，都靠美术馆带来巨大流量。

美术展只是一个侧面，长春的“有这山”、上海的大悦城、成都IFS都在对商场顶楼加码，希望用各种体验和IP效应，把年轻人引到商场，拉到顶楼。

一、“淋浴效应”下的商场危局

商场们这么努力，追求的都是所谓的“淋浴效应”。

**“淋浴效应”**指的是：引导商业大楼顶楼的顾客到下面楼层消费。在高层或顶层开幕的各种艺术活动、休闲活动结束后，人们会在大楼的下面几层产生购买力。

可见，商场各楼层的目的并不一致。

B1层是商场中拥有最大流量的“人气磁石”，需要流量入口的线上品牌或从零开始的新品牌选择B1层相当划算，这个套路对好奇心旺盛的年轻人相当受用。

更新迭代最快，网红产品最多、客单价最低。

F1和F2层则是商场的排面，奢侈品、珠宝、美妆等成熟品牌通常在此聚集。

它们对比餐饮和服饰品牌客流相对较少，既避免顾客进入商场后的拥挤，又拿捏着“可买可不买”的弹性需求心理，毕竟大部分顾客都会经过低楼层。

再往上则是餐饮、电玩、影院、美术馆，它们属于目的性消费，就算放在较高楼层对客流的影响并不大，还能平衡商场人流，而且楼层越高租金越低，也可以减少品牌的租金压力。

如果我们套用品牌的生命周期来看，B1层对应的是品牌的新兴，F1和F2则是品牌的成长和巅峰，而最顶层则是品牌生命的终结和坟墓。

但是商场最近几年活得并不好。

电商的迅速发展不断挤压线下商业，年轻人对商场有了两种矛盾的态度，一边漠视，一边谄媚；一边抛弃，一边争夺。

买衣服被搬到线上，吃火锅被搬到线上，做美甲被搬到线上，商场的一切功能被电商吃光抹净，留下一排排空荡货架。

**2020年“赢商云智库”**以全国21城5万平米以上的1080家商场为研究对象，从各业态品牌开关店数量、占比及分布等维度，发现：

2020年各业态开关店均呈收缩趋势，关店近78000家，开店61000余家，整体开关店比0.78。

可谓商场空荡荡，捧着手机笑嘻嘻。

北京朝阳的颐堤港，是太古地产和远洋地产合作的项目，虽然在五环外，是一个典型的社区型购物中心，名气不小。

可颐堤港面对年轻客群的吸引力正在消失。

我们把目光望向颐堤港的顶楼，east（餐饮）、Theory（服饰）、赫兹（公司）、索易商捷（公司）……各种叫不出名字的品牌和公司掺和在一起，成分相当复杂。

如果说F1是商场的光鲜表面，那么楼顶的落寞才是底色。

“很好奇，真的有人会在这里买东西吗？”

比起顾客差评，被漠视更为致命。没人会在意某个商场的顶楼，有个叫“CINE SHOP”的无人杂货铺，四年里在大众点评仅收获了两条间隔一年多的评价。

北京颐堤港顶楼电商是对商业实体的全方位打碎并重组，既有新技术带来的生活方式及商业模式的巨变，也有与之相应的审美趣味的更迭。

当消费这一行为空前便利后，年轻人对所有新的、可提供全然不同体验的线下商业空间，充满了前所未有的探索热情。

传统上按年龄、性别、价格进行市场划分的商业模式的打碎重建，根据新一代消费人群特征的审美趣味进行更迭，在商场顶层被漠视的同时诞生了另一种谄媚。

他们的好奇心与探索欲与生俱来，新品牌或新业态的出现，往往又会借助社交媒体迅速在年轻人间铺开声量，在这个注意力稀缺的时代，最大程度收获声量。

还是“赢商云智库”的数据，对比2020年的“惨不忍睹”，2021年全国24城1011家商场的开关店比出现反弹，从2020年的0.78上升到2021年的1.14。

2021年在这1011家商场中，新开店超过50000家，而对应的新关店数，则约为47000家。

其中，文体娱全年开关店比1.45，生活服务整体开关店比1.5，成了招商新宠，服装再次扮演“拖后腿”角色，整体开关店比0.94，低于零售业态整体1.03的水平。

新兴商圈各业态发展向好，为文体娱、生活服务这类承租力较弱的业态提供良好生存土壤，新业态们不按常理出牌、突破传统窠臼，产生新内容，重构体验，成为新物种。

通常商场楼顶的铺租最便宜，客流量也小。

但换个角度想，其可塑性最强、最能整活，是吸引客流由低到高逛遍整个商场的钩子。

二、被重构的顶楼

在商业地产圈里“年轻化”是排在第一的“商业正确”。

**《2021新青年洞察报告》**显示，注重体验的Z世代看重线下体验，也追求“沉浸化”“共情式”的娱乐体验，比如电影、展览、演出、密室逃脱、剧本杀……

如今的商场不再火急火燎的以“买”这一动作，作为成交目的之手段，而是增加更多的娱乐、文化、艺术空间，像是沉浸式的体验场域，“爽着爽着钱包就输麻了”。

被拼贴的楼顶。

拼贴、混搭、嫁接、蒙太奇，新消费浪潮下的商场和品牌，作出了势必要将一切元素吸进肚子里的姿态。

北京的侨福芳草地，人类移民火星的故事涵盖商场所有空间。在顶楼与联合视觉艺术家合作呈现展览，场景搭建和观众体验的完成度之高令人吃惊。

北京的侨福芳草地2018年开张的上海长风大悦城，尽管地处普陀区大渡河路和云岭东路交叉路要道，但开业之初也面临着巨大的竞争压力。

上海的商业地产极其内卷，商场的数量与质量乃至类型多元度都堪称国内第一。

据中商数据统计，上海各类商场与商业街区超过500家。同时，上海各区商业发展水平并不平衡，静安、黄埔、浦东，占据了热度的前三甲。

帮助普陀长风大悦城脱颖而出的，是造在顶楼的高登公园（Sky Park）。

长风大悦城的登高公园“毫无节制”的把运动、健身、社交、娱乐、购物混搭在一起。