百亿债券难偿还、股价暴跌80%！千亿房企正荣地产还能活下去吗？_风闻

正荣地产，在被“股债双杀”的十二天后，开启了“自救”模式。

2月23日，正荣地产召开投资者电话会，管理层表示公司目前美元办法如期偿还到期债务，希望投资人对2022年内到期的美元债本金进行展期，给予公司一年时间逐步强化经营性现金流，等待届时外部环境逐渐回暖，预计公司现金流能够修复，债务问题能够妥善解决。

然而，时间能成为正荣地产的“救命良药”吗？

“跌跌不休”的正荣地产，是时代红利褪去后的“骨感”？

关于此次希望展期2亿美元的永续债，正荣此前还曾在投资人会议中表示，由于永续债跳息后费用过高，从10.25%的票息调至15%，因此计划在近期赎回其2亿美元规模的永续债。并于1月4日发布公告称：将于2022年3月5日赎回2亿美元的永续债，且已告知委托人和债券持有人。

在官宣赎回永续债的第二天，使得正荣地产美元上涨超过6%，使得这笔美元债的价格稳定在了90美分以上，“蒸蒸日上”的利好局面也为2月11日的暴跌埋下了“伏笔”。

或许，正荣地产一直是个“乐天派”；又或许，只是为了利好自身市场前景。

正荣地产曾经多次提前赎回债务，仅去年11月，正荣先后四次回购优先票据，回购规模合计2555万美元。在第四季度在天津、苏州、南京多个城市促销加快资金回笼的同时，还顺利获得5.5亿港元双边贷款额度及中国银行91.4亿元授信额度。

无论从融资额度、回款速度以及提前赎回债券的信誉度，让人难以预料到这家千亿房企的“至暗时刻”来得那么快。

2022年2月11日，正荣系被“股债双杀”，离岸美元债券市场，其多只美元债下跌幅度超过50%；另一边股市里，正荣地产最大跌幅超80%、收盘时总市值已不足54亿港元，正荣服务则一度跌幅超85%、收盘时总市值已不足18亿美元。

并且，2月14日、2月15日又持续两天日跌幅都在15%以上，连续多日跌跌不休、扶摇直下使得正荣地产成为“仙股”，使其体会到了房地产行业时代红利褪去后的“骨感”。

那么，为何看似一向“稳健”的正荣地产却走向了如此地步，难道真的是像是其董事长黄仙枝所言：“这次困难来得很突然，无法提前准备应付，使我们措手不及”吗？

然而，现实或许是，未知的“突然”已是早有“预料”。

正荣地产身为闽系房企发展模式的代表之一，通过闽系较强的融资能力，基本是通过“高杠杆、高周转、高溢价”实现快速扩张的。

这点我们从其公开数据也可以看出，在2016年～2020年间，正荣地产在经营活动现金流持续为负的情况下，融资筹资活动现金流却一直保持在135.53亿元、63.39亿元、141.02亿元、219.73亿元、124.3亿元的较大规模。

可见，正荣地产一直靠着融资在解决自身现金流不足的问题，这就成为了其“暴雷”最大的核心：依靠外界输血续命，自身没有抵抗高风险的能力。

或许，对于“乐天派”的正荣地产来说，只要能保持着良好的信誉就能一直靠着融资弥补自身现金流的不足，从而通过房产溢价去撬动杠杆，进而保持业内信誉，形成一个“向良”的闭合链。然而，其却忽略了身为时代红利的受益者，其“信誉—融资—信誉”闭合链的牢固程度依靠也是时代本身。

然而，时代已经变了。

首先，从2020年末开始，在“三道红线”与贷款集中度的约束下，房企自身融资渠道逐渐收紧。

然而，正荣地产带息债务规模却是逐渐递增的，2015年～2019年，依次为254亿元、370亿元、421亿元、465亿元、587亿元。

并且，其2020年与2021年上半年的现金短债比为2.2倍与2.19倍，剔除预收账款的资产负债率分别为76.6%和72.4%，净负债率分别为64.7%与57.2%，“三道红线”始终都踩中一条，连续身处于黄档。

其次，在疫情，政策调控和人口流出的影响下，部分城市房价增速下缓，甚至出现大幅下跌的状况，使得房地产行业销量不如预期。

比如，2022年1月，正荣地产仅实现合约销售金额约为78.97亿元，较去年同期的111.97亿元缩水29.47%。2月，受多家房企违规与信誉下调，以及正荣地产自身“负面缠身”，销售额预计会进一步下跌。

同时，通货膨胀导致的原材料上涨、人工费用上涨以及主要城市土拍“两集中”下的土地价格上涨或是房企本身激进扩张，各种因素使得房地产企业的各项成本逐步攀升，不免再一次缩小了杠杆的空间。

就正如正荣地产在进入“千亿俱乐部”之前的激进拿地，使得部分2017年～2018年拿到的高价地项目仍没有卖完。

从而使得对于靠“高杠杆、高负债”模式扩张的房地产企业走向了成本升高、房价下跌、销售下滑、回款难度加大、入不负债，从而在信用危机下，导致融资更难、房子更难卖、回款更难、债务缺口越来越大的恶性循环之中。

期望“展期”：时间或是“缓释剂”，却绝非“救命药”

2月23日所公布的正荣地产投资者电话会议纪要给出了“展期”缘由：由于2021年下半年开始，销售逐渐下跌，今年1月销售金额较去年同期下降近30%；叠加融资放款收紧，西安、广州的融资贷款都落空，在有还款55亿元下，仅融资14亿元。并且，年前工程款到期，1月现金流流出81亿，比预期超了50多亿，使得现金流进一步恶化。

可见，此次正荣地产债务展期与之前闽系的泰禾与福晟等接连出现债务违约相似，或许都是跌入“恶循环”、难以脱离。

然而，正荣地产所争取的一年债务展期，真的能让其“起死回生”吗？

**首先，正荣地产相信行业的未来是光明的、会持续经营、努力自救，但是从某方面来说更像是维稳舆论与二级市场的“烟雾弹”。**毕竟，2月23日投资者会议后，无论是正荣地产还是正荣服务在二级市场都涨超10%。

然而，据香港联交所信息，正荣地产大股东欧宗容分别于2月16日、17日在场内出售3670万股与2630万股，套现5709.47万元。

**作为正荣地产最大股东，抛售股票的动作来看，或许对于正荣地产本身或者行业来说并没有信心。**并且，在这个投资者与股民已经信心偏弱的节点来看，无疑是雪上加霜，使得投资者与股民对于正荣地产的未来更加迷茫。

其次，正荣地产的资金回笼速度或许并没有想象中乐观。

其公布当下还有高达1300亿的权益货值，并且大部分在省会和强二线城市。但是其中有很多在建项目，项目支出仍旧是一笔不小的花费。其次，其销售情况2月份比1月份更差，与去年上半年相比也明显变差，那么通过销售来回笼资金本来就是一个“不定数”。

在“不定数”外，虽然正荣方面已经梳理了一批合作项目和投资性物业，合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让事宜，预计上半年可以完成30亿—40亿元左右规模的资产盘活。

但是，目前正荣地产在境外有息负债40亿美金，今年本息就高达15亿美金，除了美元票据外，还有银行贷款。所以说，更大可能是，哪怕展期一年，其资金回笼速度依旧跟不上堆积的债务。

或许此次展期，只是正荣地产对于外界压力，以及负面舆论的一个缓释，给债权人与投资人一个可能性，去拼一个政策下的机遇或者下一场红利。

被时代红利所孕育的正荣地产终局如何，仍要交给时代去引领与见证。