房地产“黑铁化”？春天还会到来吗？_风闻

刘子 | 文

“黑铁”压城

尽管今年开年后，银保监会释放出了稳楼市动态，跌跌不休的地产股一度反弹企稳。但销售数据是最真实的，1月数据同比及环比均大跌，去年下半年以来的销售收缩之势仍在延续。

2月刚过完农历年，又传出万科郁亮喊出的——房地产进入“黑铁时代”、企业进入“战时氛围”的声音，行业上下游打了个大冷颤。

作为一个曾经的地产从业者，“黑铁化”的说法让我内心充满感慨。

我曾撰文《中国地产江湖演义》，总结过房地产四十年的发展脉络：

1978-1987年，第一个十年是起步期。

1978年中央拨乱反正，开启改革开放。1980年邓小平提出“出售公房，调整租金，建房买房”的设想，当年成立了中房集团。1984年改革从农村大踏步进入城市后，伴随第一波下海经商热潮，出现了以王石为代表的第一代地产人。但整个80年代，地权、个人财产权保护尚未明确，房地产属于蹒跚起步。

1988-1997年，第二个十年为探索期。

只能从阻力小的地方突破。1988年海南建省，资金、人才蜂拥而至，开启了中国房地产开发的第二个十年。彼时，以万通六君子等为代表，下海到海南大展拳脚。至1992年，邓小平视察广东掀开新一轮改革序幕，彻底推动了房地产市场发展！

“新”意味着活力，也时常意味着混乱。那几年，祖国大地四处响彻“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的民谚。90年代初大部分人月收入不过一两百元，海南房价狂飙到1993年的均价7500元/㎡！这场高烧引来我国首个房地产调控政策。伴随“控通胀，稳物价”的宏观大调控，海南楼市直接炸裂，房价跌幅达85%，1.3万家房地产公司倒闭了95%，拖累整个行业陷入数年低迷。

1998-2010年，是房地产的黄金年代。

1998年，我国捱过金融危机冲击开始救市，首要政策是宣布全面终止福利分房推行全面市场化，加之随后物权法产权制度的正式明确，在城镇化大发展的背景下，中国房地产掀起持续十多年的高潮！

这是地产人公认的黄金年代。彼时，经济繁荣，行业百家争鸣又井然有序：人文如万科，科学筑家如金地，精益求精如星河湾、仁恒，“再造城市中心”如万达……行业上下游既能赚到钱，又颇受尊重。尽管调控不断，还夹杂全球金融危机冲击，整个行业始终迅猛。

2010年后，行业在狂欢中走向调整。

调控不可怕，真正的冲（诱）击（惑）来自疯狂的资本化和加杠杆。2008-2010年四万亿政策及全球资本的涌入，以及影子银行大行其道，万千地产人的苦练内功、百花齐放逐渐让权给“倚天屠龙”——只要握着倚（资）天（本）剑、屠（土）龙（地）刀，就算灭绝师太、谢逊这样的二流高手也照样横扫江湖。

正当人们为倚天屠龙自废内功时，激进的闽系开发商高举“高杠杆+快周转”的快枪拍马杀入。倚天屠龙再强也还是冷兵器，这“高杠杆+快周转”拼的可是资本和手速，一通速射，就把江湖射得人仰马翻。

成王败寇，这股“唯快不破”风潮逐渐“走火入魔”。以闽系、“宇宙第一房企”恒大为代表的众多民企，一边快速金融化，四处借债，另一边逼死建筑公司不合常理地赶工期，那几年，盖着盖着的楼乃至自己的售楼处突然坍塌，笑话不断。

过度的资本化，过快消耗市场基础，又逢人口红利下降和土地、金融政策收缩，房地产回归居住本质，昔日习惯了高歌猛进的一众房企顿时失色。

“眼看他起高楼，眼看他楼塌了”，不少曾经高高在上的房企如今一地鸡毛，许多前同事面临痛苦转型。

城欲摧？

笔者四年前从还算高处的房地产，转到低处的乡村研究，许多朋友都不理解这180°的大转型。然数年研究，城市乡村两相对比，却有一些新启发可供探讨。

譬如内卷。城市很内卷，广阔乡村却大有可为。

现代经济，本质是城市工商业主导的资源聚集过程。但在优胜劣汰法则下，能抢到足够资源的必然只有20%，剩下80%的注定陷入内卷。

另一面，几十年的城市化过程中，广袤乡村却逐渐空了下来，机会凸显。

近两年我就在调研中发现，许多90后、95后年轻人主动选择到乡村发展。他们或从事民宿、电商、短视频，或搞文旅、农创、新农业，或做自然教育、体验型新消费等，大多数人只要有一个好心态，都能有不错的发展——哪怕普通员工，其薪资通常相当于城市收入的70%-80%，鉴于乡村的低成本，高质量的生活环境和更易获得的成就感，实际收入、生活质量往往还要高于城市！

还有另一种内卷，在于社会结构。

内卷下，不管是持续火爆的奢侈品销售，还是重点城市的豪宅市场，或是持续加速的IPO上市潮，都可见富裕阶层、高科技行业的内卷并没有那么严重。反之，5.8亿农民、农民工，债务负担轻，自给能力强，生存弹性更大，内卷的冲击也要少得多。

真正深陷内卷的，正是“上不能上、下不能下”的中间阶层——我们还没有进入橄榄型社会，却得早早面对“橄榄型内卷”。

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下一个“房地产”，在希望的田野上

房地产之所以伟大，之所以数十年都是焦点，在于它对经济的巨大拉动，更在于它是社会价值分配的重要手段。在城市日益内卷的今天，要满足人民群众对美好生活向往，我们不能光靠城市，我们必须寻找下一个“房地产”。

城市范畴内，很难再有一个像房地产这样横跨三四十年长周期的优秀答案。目光只能投向乡村。但如果只是停留在城市化、产业化的“空间思维”，乡村振兴就一堆问题互相绕，根本无解，令人泄气。所以我们需要更长远的时间思维。

其一，乡村振兴从提出到今天不过四五年，与四十年前的房地产颇为相似——第一个房地产十年，任国家如何号召，社会各界依然观望的多，动手的少，逼得国家只好自己动手，也依然收效不大。

今天的乡村振兴亦如此。但乡村振兴已经明确为国家战略，后继的投入和价值引导才刚起步。四五年的时间，放到一个三四十年的长周期，不过刚开始。

其二，房地产和乡村的根本和发展瓶颈，都在于“土地”。八九十年代，各界观望城市房地产的原因，便在于地权、私产保护未明确。第三个“黄金十年”之所以迅猛，物权法从预期到颁布、对70/40年产权的明确，才是关键。

今天的乡村振兴，最大的潜力，也是最大限制性因素，也在于土地。

土地是核心生产资料，“归田园”也是中国人骨子里的理想生活方式，伴随着“人民群众对美好生活的向往”，我们终究要面对土地问题。

正如城市的迅速发展，在于通过房地产，在国家土地制度和民众需求、市场经济之间找到了合法合理的解决方案，未来的乡村土地问题，也终将在遵循国家制度、保护农民利益的基础上找到市场化方案（事实上许多地方正在逐步探索）。

不唯中国，乡村价值回归，是社会发展到一定程度的必然，全球如此。

1967年，法国著名社会学家孟德拉斯出版了《农民的终结》一书，此书曾堪称法国历经10个世纪之久的农业文明的一份“死亡证明”。然而，该书1984年再版时，作者却吃惊地发现，“我们的社会对农民和乡村的态度突然地转变了：曾经成为过时的遗迹的农民，在年轻人眼里成了智慧和学问的典范。生活在农村（或小城市）成了3/4的法国人的期望”。

中国的这种转变将来会发生吗？一定会。届时，长期被压制的乡村资源和生活、文化价值也将爆发出它应有的生命力。

四十年前的中国人，不会想到今天房地产的价值，也不会想到城市今日的繁华便利。今天，我们难以想象四十年后乡村的价值和发展程度，亦不足为奇。但不管能否想象，未来一定会来！

未来正在发生

事实上，房地产早就尝试与乡村价值结合，如风靡一时的旅游地产、养老地产、田园综合体、特色小镇等。这些模式最终都并不成功，原因在于，它们不过是城市经济在乡村的“飞地”，即它们只代表城市需求或投资价值，而并没有与乡村产生深度价值融合。

尽管难言成功，但它们已反复证明了城乡价值融合的巨大潜力。

房地产若能转换思维，真正理解、尊重乡村生活、生态、人文价值，在当前政策下探索路径，一旦未来相关政策发生变化，或是房地产转型和乡村振兴破局的一大可能路径。

据笔者所知，也有一些房地产企业继续在小范围探索。而一旦找到办法、时机成熟，乡村振兴必然掀起像过去二十年房地产一样的社会热潮！

最后谈谈微观，看看当前乡村振兴与企业、个人发展结合的现实路径。

研究乡村与县域经济多年，朋友经常问我的一句话，代表着社会普遍的认知：我去乡村怎么赚钱、发财？

我的回答通常是：

1、乡村振兴当前最大的问题，在于还没有一个成熟的商业模式（有一些成功探索，本文不展开）。但要知道，商业模式一旦成熟，留给普通人的机会怕也不多。

2、乡村的确难提供“发财”的机会，但要看到，内卷之下城市也很少“发财”机会。不过再内卷，你也能在城市生存下去。同样，你如果接受、选择乡村，生存也不是问题，甚至整体生活质量还要高于城市——所以问题的根本是你“想不想”，而不是“能不能”。

3、如上文所述，城市内卷下，已经有不少90后、95后主动选择乡村，许多人做得不错，又因为可以在城市与乡村自由切换而幸福满满。这些扎根乡村的年轻人，才是乡村振兴的希望所在——所以永远应该对年轻人保持希望。

若从产业化、资本化的角度，当下的乡村振兴确实难以入手，但从人的角度、生活的角度去看，乡村振兴已经润物细无声地四处开花。也正如笔者在《大地上的中国》专栏所长期追踪，一些企业、组织和个人已经默默探索出自己的路径。

鉴于篇幅，这里举一个通过盘活闲置土地，创新“商业模式”的例子。

回顾八九十年代中国城市化起步，就是通过盘活大量沉淀在政府、机关单位、国企手上的闲置资产，才得以盘活整个城市经济和社会活力。今天的乡村振兴，也不应该上来就大谈产业振兴，首先要做的，也应该是盘活大量闲置资产。

譬如闲置宅基地的盘活。昆山锦溪镇计家墩村，地处上海和苏州腹地，村民外出经商或工作，大多已移居到城镇，导致大量农宅、耕地荒废。长三角腹地土地价值精贵，土地属性又不能改变。为盘活这些“闲置”资产，地方政府在遵循土地制度下，先是完成了整村搬迁，集中收储，再一次性整租给上海乡伴文旅20年，邀请其进行整村规划、建设、运营。

该文旅企业将村庄打造为“民宿村”，统一规划、集中招商，并统一运营、推广。在做大客流量的同时，又形成集约化经营（例如统一餐饮、保洁服务），有效降低各家民宿的运营成本。而河畔花园餐厅、乡村咖啡馆、丛林酒吧、自然农场、艺术空间等多元业态汇聚，又赋予单调的乡村以多元化的消费体验。

传统民宿，因为分散、体验单一、无法规模化等原因，孤木难成林，而计家墩民宿村，通过聚合成“民宿村”而产生规模效应和商业模式，具有很强的启发性。同时，“民宿村”杜绝文旅地产式开发，过程中始终不破坏村庄原生风貌、不搞大拆大建，并精心保留、修缮土地庙等地方文化。后期，又大量招收本地农民就业，增强集体经济，并主动承担助学、照料孤寡、捐资等集体慈善行为，助力共同富裕。

作为第一代“民宿村”，计家墩依然有不少不尽如人意之处，但它从一个整体闲置、废弃的空心村，化身为城乡价值融合、各方共建共享的“理想村”。其事实证明，在不改变土地性质、保护农民利益的前提下，也可以将市场经济与乡村振兴结合，将共同富裕与“人民群众对美好生活的向往”结合，并创造出高质量、均衡发展的新模式。

乡村振兴、共同富裕、绿色经济、可持续发展……这些，只要社会各界多一些认知，并勇于去实践、探索，离我们其实并不遥远！

不唯房地产，跳出流行了数百年的城市工商业思维，做时间的朋友，解放思想，提前布局，当下不管如何“黑铁”、内卷，未来总归希望大于困惑！