管窥碧桂园“讨薪”事件背后，房企如何面对生存危机？_风闻

让杨国强想不到的是，碧桂园上热搜不是因为花了3亿在元宵晚会上露面，而是自家员工的花式讨薪。

有分析认为，碧桂园3亿元冠名元宵晚会是导火索，背后则是碧桂园年终奖方案引发员工不满。

坊间一直有一则未经证实的传言，即碧桂园一直以来都有将员工每个月工资20%进行扣留，再以年终奖之名发放的“传统”。此外，从年初开始坊间一直有传闻碧桂园组织架构调整和大规模裁员，对此，向善财经团队未在网上搜到碧桂园官方的正式回应，真实性待定。

无风不起浪，低迷下的地产行业，从裁员传闻到如今讨薪上热搜，这似乎也从侧面反映出了债务压力下，碧桂园可能面临着现金流紧张的局面。

负债高企，碧桂园如何软着陆？

在如今的行业环境下，地产企业要缩减现金流的支出是十分合理的，特别是一些高周转的房企，首先需要削减的是品牌营销上的支出，其次是拉长建筑商以及其他供应商的应付账期。

有地产行业从业人士表示：“很少会有企业选择一边大手笔做营销投放，另一方边却大幅裁员降薪，除非真是到了生死存亡的边际，否则会影响整个公司军心，不利于行业触底后反弹。”

从碧桂园的反常操作来看，或许反映出了高周转、高负债房企的纠结的心理。

一方面，三道红线之下，债务压力是必须处理的问题，这就要求企业必须勒紧裤腰带过日子，有足够充足的现金流，另一方面，市场需求不足，碧桂园似乎也希望通过营销投放来拉动销售增长。

事实上，高周转、高负债的碧桂园，或许面临着流动性收紧的压力。

先来看一组碧桂园的债务数据：

从负债规模上看，据碧桂园2021年半年报显示，公司负债总额高达1.74万亿，虽然相较2020年有所减少，但整体负债基数仍然庞大。

此外，公司剔除预收款后的资产负债率77%，较2020年末下降3个百分点，但仍高于70%的“及格线”；净负债率49.7%；现金短债比2.15倍，整体处于“黄档”。

有息负债方面，截至去年6月末，碧桂园有息负债规模3242.4亿。值得注意的是，虽然有息负债规模小于恒大，但在2020年，碧桂园发行的总金额115.9亿美元的境外债中，有近17亿没有到期，这也意味着今年碧桂园可能面临着一定程度的债务危机。

另外，在往年地产企业往往会通过发新债还旧债的方式来避免流动性危机，但在三道红线之下，一方面发债可能增加有息负债的规模，另一方面，当前市场整体环境下，债务成本可能会进一步增加。

资本市场似乎也并不看好碧桂园未来的情况：相比去年同期10.3元每股的股价，截止2月22日中午，一年间碧桂园股价下跌了40%，来到6.5元。此外，2022年1月中旬之后，碧桂园美元债也跌到70的关口。

值得市场关注的是，除了财报中的负债，碧桂园或许还涉嫌有表外负债。

根据天眼查APP信息显示，佛山市顺德区华顺建筑工程劳务有限公司，股权出质有效17笔，其中一半以上质权人为信托公司，该公司历史出质股权204笔，其中有超过100笔出质记录中的质权人均为信托公司。

事实上，从该公司的对外投资类型来看，大多数为地产公司，而这些公司股东背景中不乏碧桂园的身影，值得注意的是，佛山顺德也是杨国强带领碧桂园开始高速增长的起点。

一方面，碧桂园债务高企，另一方面，却仍称收购其他企业，据悉，今年以来碧桂园服务正式官宣将收购中梁控股的物业公司中梁百悦智佳服务有限公司，合共约93.76%股权。

客观来看，当下物业服务的确是优质资产，长期来看也确实能够带来现金流，但就现实而言，能够保障自身的充足流动性就已经十分不易，特别是对于负债仅次于恒大的碧桂园来说。

或许，这与杨国强本身一直以来的执念有关，毕竟当年高周转策略铸就了碧桂园的成功，如今仍然想要逆势扩张，也不难理解。

市场预期收紧，地产企业如何面对生存危机？

地产行业高速发展期，碧桂园曾经引以为傲的高周转策略的确能够快速增长，但一旦市场预期减弱，房企自身现金流承压，各方面的问题可能都会暴露出来。

去年10月份，一则“碧桂园工地工人讨薪被轧伤”的新闻引发广泛关注。

山东省菏泽市牡丹区政府发布的一则通报称：菏泽碧桂园铂悦城项目工地门口发生一民工被车辆轧伤事件。在当地有关部门的要求下，碧桂园项目部先行支付了应由承包方支付的工程款13余万元，并成立调查组依法依规对相关企业和涉嫌违法的个人追究责任。

关于民工讨薪的细节官方并没有通报，外界不得而知。

一般而言，房地产欠薪可能是由于开发商拖欠工程款所致，但也不排除项目工程款结清后建筑商并未发放给农民工的可能性。不过，碧桂园拖欠工程款是有“前科”的。根据中国裁判文书网的公开信息显示，宁波杭州湾新区碧桂园就曾因拖欠工程款被起诉。

“（在地产行业中）拖欠工程款是常态，特别是对于负债情况比较严重的企业来说，更需要现金周转。”有不愿具名的业内人士表示：“事实上，比拖欠工程款更值得市场关注的是商票贴现的价格，价格的浮动则能够真实地展现企业自身的兑付能力。”

有统计数据显示，目前，碧桂园的商票贴现报价已经高达32.91%，如果数据偏差不大，那么这可能说明碧桂园的兑付能力并没有表面上那么乐观。

负债压力之外，让杨国强担心的，可能还是销售预期的下滑。

数据显示，碧桂园去年11月归属公司股东权益的合同销售额约413.5亿元，环比上月下滑9.78%，其中12月份单月归属股东权益的销售金额为225.8亿元，环比下滑45.39%。

一方面，市场销售预期不足，另一方面，房企自身的毛利率也在不断地被压缩。

以碧桂园为例，2018年到2020年，碧桂园毛利率分别为27.0%、26.1%、21.8%。2021年上半年，碧桂园毛利率19.7%，同比下降4.6个百分点，上市以来毛利率首次跌破20%。

去年上半年，碧桂园试图通过压低销售费率、管理费率以及研发费率的方式试图提高利润率，但仍然改变不了净利润下滑的事实。数据显示，去年上半年，碧桂园净利率9.5%，同比下降2.3个百分点。

数据的背后，透出的或许是房企对于增长的焦虑。债务压力越大，市场需求预期越是疲软，企业的策略也就会变得更加激进，有时甚至可能触及法律底线。

根据国家企业信用公示系统信息显示，去年10月份，邳州市市场监督管理局对邳州市新碧房地产开发有限公司罚款20万元。根据行政处罚决定书，其违法行为类型：作虚假或者引人误解的商业宣传行为及其从属。

据悉，2020年12月份，市场监管部门接到举报称，当事人位于邳州市闽江路的碧桂园翡翠湾项目售楼部向消费者展示的宣传彩页及沙盘与政府规划部门批准的总平面规划图内容有部分不符，涉嫌作引人误解的商业宣传。

对此，监管部门以涉嫌违反《反不正当竞争法》第八条报批立案后实施调查并给出处罚。

“这个世界每天都在变，‘适者生存’对我们也适用”杨国强对碧桂园的员工说道。对于碧桂园来说，行业的变化使得企业自身不仅要有危机意识，更要有所作为，但无论如何也不能越过法律的底线。

从高周转模式到1.7万亿负债再到如今员工讨薪上热搜，碧桂园也许到了真正的“生存时刻”，对于这样的危机，碧桂园如何妥善处理，凝聚着无数购房者和投资人的目光。

也许危机解除之后，碧桂园会成为继“高周转”之后的另一种转型求生的行业案例；也许碧桂园间歇性折戟，另一个“前车之鉴”，然而这一些都依然需要时间去验证。

碧桂园未来几何，值得各方期待。

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