地产混乱周期下的华侨城，靠“卖子”维持现金流？_风闻

随着房地产行业进入“黑铁时代”，几乎所有的地产企业都面临着一场生死存亡的行业大考，而拥有国资背景的华侨城同样也不例外。

2月14日，华侨城A(000069.SZ)发布公告称，2022年1月份公司实现合同销售面积17.2万平方米，较上年同期下降44%；合同销售金额31.5亿元，较上年同期下降51%。

从数据层面看，作为国内地产巨头之一的华侨城似乎也陷入了量价齐跌的不利困局。

但正所谓窥一斑而知全豹，透过华侨城1月份的成绩单，似乎不难看出本轮的房地产波动周期尚未迎来触底反弹的转折时刻，这也意味着国内房地产市场的至暗时刻或许尚未到来。

而这对在2021年靠“卖子”回血的华侨城来说，无疑是雪上加霜。

困境中的华侨城：增收不增利、股东减持、出售资产

事实上，华侨城之所以在1月份出现量价腰斩的不利局面，其中很重要的一个原因就在于2021年房地产市场信心受挫，滋生出购房者浓厚的观望情绪。

对此前的购房者来说，购房置业的考虑因素无非包括地段、价格、户型、小区基础设施和未来升值空间等等。但自从2021年下半年房地产市场进入新一轮的调整周期，以恒大为首的一批高负债、高杠杆的地产公司纷纷出现了资金链断裂的债务危机问题，这就导致国内房地产市场出现了两种现象：一是部分地产企业受现金流匮乏的影响，直接导致不少楼盘无法按时完成交付甚至烂尾；二是另一部分地产企业为了自救而选择降价销售，企图通过增加房产销售额，从而快速回笼资金。

而对购房者来说，这就意味着一方面房企开发商的风险性指数或者说地产企业的流动风险性成了购房置业首要且长远的考虑因素。毕竟对有刚性需求的买房人来说，一套房可能就是一家6口一辈子的积蓄，还要搭进去几十年的贷款，不停工、不烂尾才是现在买房最重要的前提。

另一方面对没有刚性购房需求的“等等”党来说，即使不少地产企业降价销售，但如今地产行业未来走势并不清晰，未来的房价又或许会进一步下探，暂时作壁上观才是王道。

只是，购房者们的这种市场观望情绪进一步加剧了地产企业们的资金危机，这其中就包括华侨城。

1月29日，据华侨城A披露2021年业绩预告显示，2021华侨城预计归属于上市公司股东的净利润预计在31.88亿元至41.32亿元，比2020年同期下降67.42%-74.86%。

但即使如此，在这其中还有很大一部分利润来源于变卖旗下资产等方式所得，而在企业扣除非经常性损益后的净利润为20.05亿元至29.49亿元，比2020年同期下降69.55%-79.29%。

不过，对于华侨城2021年净利润的下滑，市场似乎早有预料。据公开数据显示，华侨城前三季度累计营业收入494.5亿元，同比增长47.97%；归属于上市公司股东的净利润34.2亿元，同比减少34.85%。

这就意味着仅靠第四季度的收入，华侨城几乎不可能逆转2021年增收不增利的整体格局，所以在发布年度业绩预期后，华侨城A(000069.SZ)的股价并没有发生大的波动，一如既往地震荡下滑。

但随着房地产行业的持续萎靡，以及华侨城不断下滑的业绩数据，资本市场似乎也对其失去了信心，最直接的表现就是投资者们开始减持华侨城的持股占比。

在2月7日晚间，深圳华侨城股份有限公司（简称“华侨城”）发布持股5%以上股东及一致行动人减持股份进展公告称，前海人寿保险股份有限公司（简称“前海人寿”）近期减持华侨城约4774.39万股。

本次减持方式为集中竞价交易，减持时间2021年12月30日至2022年1月24日，减持均价7.82元/股，减持股份占华侨城总股本比例0.58%，合计套现金额约3.73亿元。

值得注意的是，前海人寿以钜盛华在2021年3月19日至2021年12月30日期间，就已经相继减持了华侨城股份9673万股，减持股份比例超过1%。

投资股东频繁地减持变现，对本就身处房地产资金泥潭的华侨城无疑是雪上加霜，或许是为了缓解自身的资金压力，又或许是为了提振资本市场的信心，华侨城被迫走上了“卖子求生”之路。

11月12日，据上海联合产权交易所披露，华侨城集团拟转让广州华侨城置业发展有限公司（下称“广州华侨城”）42.4%股权，转让价格为15.39亿元。而据天眼查专业版数据显示，广州华侨城成立时间为2019年8月15日，注册资本仅为10亿元。

不过值得一提的是，广州华侨城目前主要开发项目为位于广州增城荔城的华侨城·云尚，而该项目已经度过最为艰难的拿地、开发阶段，并于2021年9月23日正式开盘，均价约为21000元/平方米。

这就意味着，该项目已经离交房收获的时刻不远了，但华侨城却依然选择将其近半的股权转让出售，这一举动似乎暴露出华侨城整体现金流吃紧，欲寻求合作伙伴缓解资金压力。

而股权转让协议中特别提到的“该项目交易价款支付方式为一次性付款，并需要交纳金额2000万元，信息披露期满前交纳”，似乎也是为了补充现金流。

挣快钱与干慢活不可兼得？

事实上，从主营业务构成层面来看，华侨城更像是一家旅游公司，而非地产公司。

据华侨城历年的财报显示，其旅游综合业务的营收占比远超房地产业务，尤其在2021年上半年，华侨城的旅游综合业务营收189.2亿元，占比82.22%，而房地产业务营收40.34亿元，占比仅为17.53%。

从这个角度看，国内房地产行业的萎靡似乎很难动摇到华侨城的营收根基，但为何华侨城如今也掉进了现金流紧张的地产泥潭之中？

在向善财经看来，或许存在两方面的原因：

一、受全国疫情不确定性影响，文旅行业接连停摆受挫，再加上房地产行业的遇冷萎靡，两大重资产的利空因素相互叠加，直接加剧了华侨城资金链的承载压力，导致其整体现金流吃紧。

不过，无论是疫情对旅游业的影响还是本轮的地产调整周期，更多是市场短期的剧烈波动，只要经营模式和核心竞争力经得起考验，待到行业回暖之际，企业同样会迅速复苏回暖。

但华侨城真正的问题却似乎出现在其独特的“文旅+地产”的经营模式上。

二、从华侨城的业务发展逻辑来看，华侨城对标的并非是恒大等地产巨头，而是迪士尼。

截至目前，华侨城旗下已有27个景区、26家酒店、9家欢乐谷和6家开放式旅游区。此外，在主题公园方面，西安欢乐谷陆公园、襄阳奇幻谷等5个项目正在积极推进中；在开放式旅游区方面，华侨城在南京、中山、巢湖共有6个项目正在推进中。

仅从文旅资源面来看，华侨城似乎并不比迪士尼缺乏想象力，但迪士尼是以内容创造者的身份开设主题公园，迪士尼公园的核心在于内容IP，而华侨城的欢乐谷等主题乐园在形象IP和内容业态方面却是一大短板，更多是从国内游客喜好出发不断的开发新的主题节日，靠游乐项目和娱乐设施吸引用户，而无法衍生出爆款IP周边等主题公园增值服务，这从营收面上就限制住了华侨城文旅业务的发展增长空间。

除此之外，与房地产相比，文旅行业同样属于资金投入大且回报周期更长的业态，而文旅地产则是两种重资产业态的总和，这就意味着在文旅业务尚未实现正向收支循环时，华侨城或许需要房地产业务为其“输血”续命，而房地产和旅游行业两端任何一环出现异常，都可能会引发华侨城的资金链危机。

但如今，房地产市场的低迷遇上了文旅行业的不景气，这对整体业务价值链脆弱且易受外部环境影响的华侨城来说，无疑是遭遇了业务层面的“戴维斯双杀”。

所以，通过抛售非核心资产和转让股权，来分摊风险与提高资金周转，就成为华侨城最重要的自保手段。

但在融资环境收紧的大环境下，企业间联合开发分摊风险必须要把握一个度，适度合作既能保证企业双方的现金流安全，又可帮助企业实现规模化扩张；但合作过度则可能会引发少数股东权益暴增，企业陷入增收不增利的危险境地，而现在的华侨城似乎已经有了这种苗头。

如今，房地产行业的至暗时刻日益逼近，而在国内疫情阴影下屡遭重挫的文旅行业也未能给华侨城带来新的增长希望，那么“卖子回血”的华侨城还能坚持多久？

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