商品房预售资金管理新规 宽严并济 利好房企_风闻

从严格意义讲，商品房预售资金明确较为严格而覆盖广的范围，商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。这个范围宽广了，第三方监管范围和资金种类多了。确保了房地产资金安全和商品房预售资金专款专用，加大了监管力度。

从灵活性上来看确实开了口子：由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。商品房预售资金性质是房企负债，进入房企负债总额里面的。但是又不同于房企银行贷款负债性质。预售款是可以转变为自有资金的，即：完成交房后，买卖合同结束后，预售款就转化为房企收入了。预售款其实是房企潜在收入来源。灵活加大住房开发封顶以前的使用提款比例是非常必要的。

房企目前最大困难在于资金链条太紧了，使得房企喘不过气来。这个时候采取商品房预售资金灵活性管理策略，对于房企乃至整个房地产都是比较大的利好。释放出的信号或是恒大等房企资金链条问题会很快得到解决。

关于商品房预售资金第三方监管问题，管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。我建议每一家房企最好只能确定一家商业银行作为商品房预售资金监管银行为妥。这样才能保证预售资金监管账户中的监管额度内资金专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出，而不会钻空子被挪作它用。

如果商品房预售资金专款实行多家商业银行存管方式，或可能留下套取资金的空子可钻。即使在联网情况下，通过数据挖掘不难发现，但却给管理增加了难度。

管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。全国统一的，具有指导与准则作用的商品房预售资金监管办法的出台，统一了全国管理标准与规范，终结了各地各自为政，各地政策松紧不一，差距悬殊过大问题。

必须强调的是对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。不过，有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，虽然能具体能释放多少出来目前还不知道，但肯定会有所松动，无论如何都是利好！