宜将暴利式炒楼列为行业整顿对象_风闻

　　行政长官办公室辖下的政策研究和区域发展局，在农历新年除夕的一月三十一日公布了《澳门特别行政区居住用途房屋政策研究报告》。该研究报告指出，目前澳门住宅单位总量超出实际住户数量，反映出澳门房屋问题主要源于结构与功能性分布未能满足居民的实际需求，虽然总量供大于需，但存在一些固有的结构性问题，需要积极应对解决，以更有效回应居民对居住环境改善的诉求。该研究报告又指出，经屋正在加紧兴建，但实质的供需矛盾依然存在。一方面，计分排序靠后的经屋申请者，依然较难买到经屋；另一方面，一些收入水平超出经屋申请资格上限的人群，不能购买经屋，但这个群体的购买力，未能追上私人楼价升幅，成为夹心阶层。本澳楼宇老化严重，但都市更新进展缓慢。旧区楼宇残旧老化问题严重，设施落后，缺乏维护修缮，严重影响住户生活素质。受到业权百分比等因素制约，都市更新进程有待加快。报告又指称，高楼价下居民置业负担能力相对下降，十三年来住宅单位售价升幅约为百分之三百五十二，而本地居民月收入中位数的升幅仅为百分之一百。因此，考虑到不同阶层的需要和购买能力，构建阶梯房屋供给将是应对房屋问题的有效方式，能更好满足各阶层的实际住屋诉求。

　　此显示，特区政府在大力发展公共房屋的同时，也已经开始关注市场房屋市场的的良性发展，作出更合理、更科学的配置安排，让不同阶层的市民，都能解决「上楼难」的问题，并提升居住品质，以求在「宜居」的领域，彰显「一国两制」的优越性。

　　在内地，有所谓「新三座大山」之说。指的是「看病难」、「住房难」和「上学难」。在计划经济时期，百姓的医疗、住屋和教育，均由政府统一管理和提供。改革开放后，各行业都逐渐步迈向市场化。上述与民生密切相关的社会公共服务也实行市场化改革，迫使城市中下阶层自行承担相关服务的费用，「看病难」、住房难」、「上学难」就成为新的重大民生问题，统称为「新三座大山」。针对「新三座大山」的问题，中央政府推出一系列具针对性的政策，为民众提供支援，以减轻人民的生活负担。最近推出的系列「行业监管」政策措施，其中的打击药品和医疗器械价格虚高，推动「房住不炒」，及实行教育「双减」等，就是直接冲着「新三座大山」而来。另外，也采取措施打破已经具备相当公共基础服务属性的大型互联网巨头的垄断，让他们不能攫取超额利润，把这笔钱释放出来，生产商、消费者乃至政府都才有饭吃，有钱花，进而才有钱去支持科技创新和产业升级。

　　在澳门，同样也存在着「新三座大山」的现象，但表现情况及程度却有所不同。应当说，澳门特区的初级医疗福利制度和义务教育制度的建设，使得「看病难」和「上学难」的问题，已经基本上获得了解决。但「上楼难」却仍然是一座沉重的「大山」，压得部分居民尤其是年轻人直不起腰来。这也是在前一段时间，青年人甚至青年公务员，成为某些政客利用的工具的重要原因。只需政客一句话就触动他们对「上楼难」积压的不满情绪，成为上街参与街头活动的「动员利器」。因此，单有维护国家安全和特区政治安全的法律体系发挥制约作用，仍不足够，还需从根本上消除年轻人对社会的各种不满情绪，尤其是对「上楼难」的满腹怨气，解决了他们的住房问题，才能使得社会长期保持稳定。

　　而特区政府全力推动的公共房屋政策，确实是可以消除部分居民尤其是年轻人对「上楼难」的怨气。但这只是「治标不治本」，因为他们不可能永远住在品质较低的公共房屋和「夹屋」，而是随着目前澳门高中毕业生几乎近于百分之百的升大率，青年人的发展方向正在趋向专业化和中产化，他们对居住品质的追求也必然会提升，因而市场房屋仍是他们未来的房屋消费主要目标。

　　但为何《居住用途房屋政策研究报告》却做出澳门住宅单位总量超出实际住户数量，亦即「供过于求」的结论，并具体地罗列了每个社区楼宇「空置率」的数据？这在某些建筑发展商的眼中，可能是不可思议的。因为在回归之后，除了一次公开拍卖土地之外，特区政府基本没有批地，建筑发展商除了是手中持有私家地或尚未逾期的公批地可以动工发展之外，新落成的楼宇单位其实并是很多，与内地各地城市的住宅楼宇如雨后春笋般冒起形成鲜明对比的情况下，这个「空置率」数据虽然是确实的数字，但在「绝对」的真实中却含有「相对」的不平衡、不合理。

　　那就是，虽然澳门居民的自有住房率高达百分之八十左右，但其中有相当大比例的居民，是居住在所谓的「唐楼」中，亦即旧市区的五、六层高，没有电梯的旧楼。与提高居住品质的追求相比，就将形成巨大的「缺口」，淹没所谓的「空置率」。这是属于都市更生的范畴，有关的法案正在立法会审议中，获得通过后执行实施仍是艰巨的任务。另外，即使是居住在新型楼宇的家庭，其子女长大成人尤其是成婚后，也有迁出另外居住的计划。至于可能有机会入住公共房屋的年轻人，未来仍然有提高居住品质的追求。这就将会形成新的购楼刚需，消弭「空置率」。

　　因此，适度地增建市场楼宇，仍然是解决澳门居民尤其是年轻人「上楼难」问题的主要路径。而为了缩小收入水平与楼价之间的差距，坚持「房住不炒」就是其中一个可行方法。习近平主席在中共「十九大」报告中提出的「坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位」的论述，及去年十二月中央经济工作会议重申「房住不炒」定位，不能因行业一时出现下行压力或局部风险暴露而放弃的结论，值得澳门特区借鉴参考。只要能够守住这个底线，「空置率」就将能降至最低，当然澳门居民的居住品质也能得到较大的提升。

　　澳门特区作为资本主义社会，「炒楼」本是正常的市场作为，但有一些暴利性的「炒楼」方式，却成为推高澳门楼价的重要原因，加重市民的购楼负担，却就不但是有害于和谐社会的构建，而且也有悖于经济规律的正常运行。多年前香港某些「过江龙」将其激进的「炒楼」方式引进澳门，从「需楼侧」转变到「供楼侧」，主动出击，诱使本来已经安居乐业出售居住房屋，将楼价炒到与天比高，经济房屋单位也炒到数百万元，而且还造成「一楼多卖」，导致发生凶杀案。虽然二零一三年七月出台的《房地产中介业务法》，对此现象有所压抑，但由于仍欠缺实施细则的辅助，仍然未能完全消除暴利性的「炒楼」现象。

　　因此，澳门特区不妨也参考内地「行业整顿」的方式，对暴利式「炒楼」进行「行业整顿」，修订完善《房地产中介业务法》，加强监管，让该行业回归正常的运行轨道。