寻找房企穿越周期的密码_风闻

来源：一号地产 ID:dichanyihao 作者：海哥

一号说：周期面前，穿越过去就是新天地

2021年已然收官，对于房企而言，这是极端困难的一年。特别是去年下半年以来，市场不断下行，宏观环境难有起色，业内警报频频。

如果放到更长时间轴来看，这样的困难时期每隔几年就会出现一次。房企在一轮轮起起伏伏的周期中，犹如大浪淘沙，穿越过去，就会淬炼成钢、强筋健骨，获得更大的发展。

这一轮的周期风险中，销售疲软、现金回款、债务压力、融资环境、评级下调等等都成了“围剿”房企的“镰刀”。

面临空前的困境，房企如何破局，一号君也试图从诸多房企中，寻找穿越周期的密码。综合各方面来看，新城控股是一个很好的观察样本。

信用评级稳定 融资通道顺畅外部环境看，国际信用评级变动和融资通道是否顺畅，成为2021年房企稳健度的重要指标。

去年9月份以来，三大国际评级机构惠誉、标普、穆迪对国内房企大规模、轮番下调信用评级或评级展望，有媒体统计，上述三家评级机构在短短3个月时间内，累计下调了100多次评级或展望。

而新城控股则成为极少数被三大国际评级机构维持原有信用评级及展望的民营房企，仅凭这一点，一号君就觉得很了不起。

2021年12月，惠誉和标普先后发布报告，均确认新城发展及其子公司新城控股的长期发行人评级为“BB+”，展望维持为“稳定”；同时，惠誉还确认了两家公司高级无抵押债券以及所有未偿债券的评级为“BB+”。

惠誉在报告中指出，新城流动性良好，在国内市场波动的情况下，完全能够按期偿还到期债务。特别是新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

惠誉表示，预计到2021年底，新城杠杆率将降至40%以下，符合“BB+”财务结构。

而标普则在报告中肯定了新城良好的销售执行力及在长三角市场的可观表现，并指出其投资性物业业务的租金稳健增长，能有效提升企业盈利质量和现金流稳定性。标普认为，新城不断增长的商业收入完全能够支付利息开支，并对公司的住宅开发业务起到良好的缓冲。

在此前的2021年9月，穆迪也发布报告宣布维持新城发展及新城控股的“Ba1”企业家族评级（CFR），并指出新城拥有稳定的销售执行能力、可观的运营规模、持续增长的经常性租金收入、稳健的财务指标以及良好的流动性。

在复杂多变的行业形势下，三大国际评级机构均维持新城控股的正向评级，殊为不易。

融资方面，特别是信用债，去年6月29日，新城控股成功发行了一笔 3亿美元4.25年期绿色优先票据，票面利率仅为4.625%，在民营房企中处于较低水平。

据了解，这是新城控股发行的首笔绿色债券，标志着新城控股迈出了绿色金融的关键一步。资本市场则给予积极的反馈，认购额一度超8倍。

而对美元债的主动管理，也使得新城控股成为当期A股首例提前赎回美元债的房企。

2021年11月，新城控股发布公告称，基于对自身价值及未来发展的信心，公司计划提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，并予以注销，本次提前赎回境外美元债券也同样符合公司偿债计划及发展战略。

这次提前赎回的主动管理举措，使新城控股的存续美元债在房企债券市场动荡期间，得以维持平稳，赢得了市场和投资者的信任。

此外，新城控股在去年7月底，还计划发行一笔商业REITs产品。其计划将长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，并在新加坡证券交易所主板上市。

这对新城控股而言，是对商业地产开发全流程打通的一次有益尝试，既拓展了企业的融资平台，又优化公司资产负债结构，提高了商业地产开发运营能力。

业绩增长稳健 第二曲线可期1月7日，新城控股发布了2021年12月份及第四季度经营简报。简报显示，去年全年新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。同时，公司2021年新增竣工面积3290.34万平米。

这一销售业绩，在行业下行的市场环境中显得颇为难得。据克而瑞地产研究中心的数据显示，2021年全年销售额过2000亿的房企已经缩减至16家，其中民营房企仅8家，均较2020年减少了3家。

除了销售额保持稳健之外，新城控股的经营业绩也实现了高质量增长。

据其2021年三季报显示，2021年前三季度新城控股实现营业收入1091.22亿元，同比增长55.69%；归属于上市公司股东的净利润58.84亿元，同比增长24.24%。截至报告期末，新城控股累计总资产为5720亿元，较上年度末增长6.38%。

特别是新城控股在双轮驱动战略指引下，商业运营已经成为公司业绩的第二增长曲线，并且有持续进阶趋势，这也将成为其穿越行业周期的利器。

公开信息显示，2021年新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比更是大幅增长51%；旗下商业地产品牌吾悦广场去年新增开业30座，截至2021年12月31日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位。

土储与现金：穿越周期的潜力对于当前形势下的房企而言，能稳住现有的销售规模，能维持国际信用评级及债市稳定，就已经很不容易，穿越周期就已经成功了一半。

如果要真正穿过周期，而且能过得更好，就要看在严峻形势下触底反弹的潜力了。

这个潜力，除了成功地培育第二增长曲线，还要有主业的资源积累。

一号君去年对房企评价的标准有两条，一是土地储备，土储是房企的生命线；二是手中是否有钱，现金流状况是否无虞，反映的是抵御风险的能力。

克而瑞地产研究的数据显示，2021年新城控股新增土地货值2164.9亿元，位列行业第9；全年拿地金额723.9亿元，新增土地储备面积1990万平方米，分别位列行业第13、4位。

在手现金方面，其半年报显示新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，现金短债比1.44倍；到三季报时，在手现金余额428.37亿元，短期债务降至225亿元，现金短债比提升至1.9倍，安全边际进一步提高。

稳健的财务能力，才能让新城控股“行有余力”，在现金、土储、负债这三个维度上做到平衡甚至精进，也为未来发展储备了足够的粮草。

当行业周期处于下行阶段的时候，比拼的往往就是企业的耐力与韧劲。而以骆驼精神为企业文化的新城控股，正如一匹有耐力、能抗压的骆驼般稳健笃行，或将成为穿越行业周期的好样本。