亚特兰大地铁区的经济适用房危机在新书中得到解释 - 彭博社

亚特兰大天际线前的住房。

摄影师：Elijah Nouvelage/Bloomberg去年，美联储宣布亚特兰大都会区的13个县中没有一个符合经济适用房市场的条件。在许多地方，每月的住房成本占据了房主收入的40%以上，远远超出美联储用来监测市场经济适用性的30%门槛。

近年来，房价上涨一直是美国各大都会的主题，但根据乔治亚州立大学城市研究教授丹·伊默格拉克的说法，亚特兰大在某种程度上“具有典型性”。自2005年抵达亚特兰大以来，伊默格拉克一直在跟踪和记录亚特兰大都会区住房状况的发展方向，重点关注种族隔离和翻新模式。

他的新书，《红热城市：21世纪亚特兰大的住房、种族和排斥》，于10月出版，是他许多学术研究的结晶。《红热城市》揭示了，尽管高昂的房价通常是市场力量的结果，但亚特兰大可以归咎于过去20年的许多政策决策，特别是涉及像 BeltLine和 Centennial Yards这样的大型市政项目，以及计划在亚特兰大南部市中心进行的新开发。

书封面：Emily Weigel，Dan Immergluck提供亚特兰大的住房中位价格在过去10年内翻了一番，根据一项研究，它被认为是美国最过度膨胀的房地产市场之一。它的郊区——一些增长最快的地区之一——自2020年以来，中位房价已经增长了43%，而同期中位收入仅增长了1.7%。

Immergluck在*《红热城市》*中解释了这是如何发生的以及为什么会发生。他的书还展示了工薪家庭和有色人种家庭被定价过高，同时还有来自其他州的黑人、拉丁裔和亚裔家庭的涌入，导致富裕的白人郊区设立边界和排斥性政策，使他们能够在自己的社区内保护资源。

CityLab与Immergluck就他的这本由加州大学出版社出版的书进行了交谈。本次采访已经过编辑以确保清晰和长度。

亚特兰大市在其住房可负担性问题上遇到的一些关键转折点是什么？

第一点是不关注未来低收入人群是否能在这个地方生活。是的，引进中等收入人群可能是好事，但是低收入人群能否在这个地方生活呢？

第二点是认识到BeltLine会导致房地产价值上涨。2004年的一份报告表明这种情况已经在发生。然而，对于那份报告或者在[城市]囤积土地或为这些结果做准备的讨论却没有引起注意。我在2007年做了一份报告，显示BeltLine周围的房地产价值正在上涨，很明显在房屋抵押危机之后这种情况再次发生。房屋抵押危机是一件可怕的事情，但也是一个重新囤积土地的机会，因为价值大幅下降。事实上，在某些地方，房价比繁荣之前下降得更多。因此，在那些空置房屋和空地非常便宜、有税收拖欠的地方，有机会收购BeltLine周围的房产。这应该在2005年之前就做好了，但是然后在2008年至2012年间又有第二次，甚至更大的机会。只是没有人去做。

我们今天继续有像西侧公园或者 Stitch这样的项目，这是一个提议，用以覆盖市区的连接器，然而再一次没有人预料到土地价值和负担能力会发生什么。

贵族化和房价飞涨已经成为全国许多城市面临的问题，特别是自房屋抵押危机以来。是什么让亚特兰大的问题独一无二？

我在书中使用这个术语，称亚特兰大是一个典型案例。自房屋抵押危机以来，亚特兰大可以说是全国变化最快的城市。并不是说它与许多不断增长的城市有什么不同，尤其是在太阳带地区。在这里，变化更加迅速，并且政策更加积极地欢迎这种变化。BeltLine并没有单独引起贵族化。城市本来就会经历这种变化。但BeltLine在空间上集中了对住房的需求。

因此，与其最初在整个城市或者整个地区均匀增长，这将减轻这些影响，实际上出现了一种全面推动的情况，整个市政基础设施都集中在像BeltLine这样的项目上，后来又是西区公园。

不过，我对没有任何其他地方有不同反应的想法有些保留。另一个迅速贵族化的城市是华盛顿特区。但华盛顿特区与亚特兰大最显著的区别在于，华盛顿特区可以说是全国拥有最健全的廉租房屋基础设施之一。它有租金稳定制度。它有一个规模可观的住房信托基金，以及他们所谓的浅层补贴计划。它有租户购买权计划和亚特兰大没有的所有这些工具，而且坦率地说，许多太阳带大都市都没有。

所以并不是亚特兰大独一无二。它只是没有建立起处理新市区化的工具。直到2021年底，它才开始表示我们将会花一些市政资金 — 意味着非联邦、非州政府资金，而是来自我们的常规预算 — 用于经济适用房。

有一个普遍理论认为，为了增加住房的可负担性，城市需要 建设更多市场定价的住房。这在亚特兰大是怎么样的？

在亚特兰大有大量土地可供开发多户住宅。这在很多沿海城市并不是这样，因为它们的土地受限且已经开发完毕。所以是的，亚特兰大在不到10年的时间里至少开发了30,000套新公寓。在那段时期开始时，这座城市的租户不到100,000人。我指出至少有大约24,000套租赁住房的净增长。这可能减缓了市场租金的增长速度。所以我并不是说他们不应该建造这些公寓。需求很大，市场能够满足这种需求。但需求非常强劲，租金继续以相当快的速度增长。

但没有发生的是，因为没有包容性分区规划，几乎没有开发受补贴住房。可负担住房的供应没有相应增加。所以城市的净变化是向更高收入人群转移。单靠供应本身是不会阻止新市区化的。它没有。然而，如果没有供应，情况可能会更糟，新市区化可能会更快。

如何回应那些认为亚特兰大以前存在大量集中贫困和种族隔离的人？

我不想美化上世纪80年代城市的问题。那是一个人口减少的城市。中等收入人口在流失，但最终导致的翻新只是重新排序的种族隔离。这只是重新隔离。所以我不清楚为什么只有富裕人士能够住在BeltLine一英里内，而低收入人群被迫搬出城市是一件好事。我们已经看到了这一点。在像亚特兰大都会这样的城市，为什么要有一个富人、空间重新排序的种族隔离，尤其是在郊区没有很好的公立医院的情况下？

大都会交通系统只真正服务两个核心县[迪卡尔布和富尔顿]，并更好地服务城市。所以你会迫使人们住得离那些资源很远，可能也远离工作。也许有一段时间会有多样性的地方，但创造稳定、多样化的经济多样化地方的方法是通过提供长期的与地点相关的经济适用房。而城市在这方面提供的数量远远不够。

一对夫妇在亚特兰大BeltLine附近散步，远处是中城天际线。摄影师：大卫·戈德曼/AP 随着亚特兰大市的住房对工薪家庭越来越难以承受，亚特兰大的郊区变得在政治和种族上更加多样化。这之间是否存在相关性？

关键的是，这并不是一个零和的事情。郊区人口构成的改变并不仅仅是因为黑人被挤出城市。郊区的大部分增长来自其他地区的人口迁入。这是新居民，绝大多数是。

城市不可能吸收该地区80%的黑人增长，也不应该。 郊区变得更加多元化是很好的，但仍然有更多富裕地方试图在种族和收入上排斥人。我认为这个过程是有问题的。

尽管有财富500强公司的涌入、科技公司和房地产价值的加速增长，你说城市并没有在自己的金库中获得太多经济增长。为什么？

是的，我称之为城市和富尔顿县中的基本财产税功能失调。这可能是亚特兰大的典范，意味着存在着低税问题和税收公平问题，使得低收入人群无法从土地价值的增长中受益。

原因有三个，但最大的原因就是大型商业房地产的严重低税。有些人称之为奖杯物业。基本上是价值超过1000万美元的建筑物。它们被低估征税。它们之所以被低估，是因为几乎每一栋建筑都经历了上诉，而上诉过程几乎是一个橡皮图章，意味着业主得到他们要求的，即更低的评估价。这是一个结构性问题。

第二个问题是，这座城市中运作的两个开发机构之间的竞争陷入了底线。很长一段时间以来，它们一直在争相给予开发商最大的激励，因为它们的费用是基于这些激励来计算的。它们会收取一个起始费，基本上就像贷款人一样。因此，它们会从进入它们的金库的大额补贴中获得2%或1%的收入。很长一段时间以来，它们通过所谓的租赁购买债券向几乎所有提出要求的人提供财产税减免，并要求很少的回报。问题在于给那些位于市中心或贝尔特线旁边的公司提供激励，而这两个地方是这座城市最热门的地方。当其他人也想在那里时，为什么要给这些人提供财产税激励呢？

第三个问题是，大约在2017年，富尔顿县终于意识到自己在提高单户住宅市场价值方面远远落后，纳税人们大为震惊。当时正在进行市长选举，县长也在竞选市长，他冻结了这一进程。第二年，立法者修改了法律，使得经历评估增加的人可以选择使用他们的旧评估。然后他们可以锁定一个电路断路器，将他们的评估增加限制在3%以内。因此，现有房主，而不是新房主，可以锁定基本上是衰退水平价值的旧价值。

这些事情总是让这座城市陷入一种紧缩模式，尽管价值不断飙升。他们抱怨说他们负担不起雇佣更多警察。他们负担不起修复人行道，当然也不愿意投入大量资金用于经济适用房。

亚特兰大是完蛋了吗？它已经无法在经济上回到过去吗？

还不算太晚，但这就是为什么这本书既是为亚特兰大准备的，也是为其他城市准备的原因。每当你错过其中一个转折点，没有抓住机会推动长期的经济可负担性和公平性，那下一次就会变得更加昂贵。如果发生另一次崩溃，那么你可能会有另一次机会，但如果土地价值继续上涨，那么尝试囤积例如 Stitch 周围的房产将比在 2003 年或 2011 年囤积 BeltLine 周围的房产要昂贵得多。现在还不算太晚。只是每一次都更加困难，这就是为什么抓住早期机会，不让这些转折点错过是如此重要的原因。

假设另一个城市，比如孟菲斯，来找你，表示希望做类似亚特兰大 BeltLine 的交易。你会给他们什么建议？

孟菲斯可能是一个有趣的例子，因为它一直在缓慢萎缩。它有很多空置。但它处于一个真正可以实现增长的位置。它也拥有文化资产。但它仍然是一个阳光地带城市，所以我会告诉他们囤积一些围绕任何重大项目的土地。我不是在说如果你只是在这里那里做分散的社区发展项目。那些很棒。但如果你要做一些具有变革性的事情，可能会在很大程度上推动房地产市场，那就要囤积一些土地，考虑如何限制对现有居民的负面影响 — 包括租户和房主，尤其是那些无法轻易承受冲击的低收入居民。但也要考虑未来的居民。这就是土地银行的用途。在建造闪亮新物体之前先做好这些准备。这就是我会告诉他们的。