英国房价仍在下降，但至少抵押贷款利率也在下降-彭博社

John Stepek

戴根汉姆的房地产经纪人橱窗。

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一线希望

现在大多数人已经接受了英国（以及大多数全球市场）的房价正在下跌。

这是有道理的。所有条件都指向这一点。彭博经济学的尼拉吉·沙阿对英国过去的房价暴跌进行了出色的分析。他指出，在过去的100年里，我们已经看到这里的房价在四次峰值到谷底期间下跌超过5%。（注意——这是名义价值，因此不考虑通货膨胀。）

特别值得注意的是，最近的三次暴跌每次“都发生在房地产繁荣之后，而且在利率急剧上升后房价下跌的模式。”沙阿指出，尽管劳动力市场的弹性对房地产市场有所帮助，但1950年代的暴跌（下跌12%，部分原因是利率翻倍，部分原因是供应增加）表明“失业率的激增并非房价下跌的先决条件。”

我认为可以肯定地说，我们经历了一次繁荣（被Covid激发）和一次突如其来的利率冲击（被不谨慎的养老基金激发）。彭博经济学团队认为明年价格将下跌“不到10%”，而其他人则悲观得多。

好消息

然而，对于那些可能需要尽快重新融资的按揭贷款人来说，至少有一点好消息。自9月和10月预算后利率飙升以来，按揭利率一直在稳步下降，根据数据提供商Moneyfacts的数据，五年期固定利率的平均成本本周早些时候终于回落到6%以下。

另一个积极的迹象是，支撑按揭利率的价格——市场对未来利率走势的预期——自利率飙升以来也急剧下降，而英国政府的借贷成本（国债收益率）已经回到Kwasi Kwarteng站起来之前的水平。

也许最重要的是，市场上的按揭产品数量已经恢复。这是好事，因为它表明银行正在竞争业务。当银行竞争业务时，你更有可能得到一个好交易。

简而言之，虽然我们不会永远回到2%固定利率的日子，也不会面临即将到来的7%平均按揭利率。

压力测试

鉴于我们已经看到的借贷成本上升意味着新买家根本无法支付与一年前相同的房价，这种利率下降不太可能阻止房价下跌。但对于那些已经拥有房屋的人来说，这确实减轻了可能的支付冲击。

如果您即将到期，但尚未确定下一步怎么办，那么尽早探索您的选择是非常重要的，这样您就可以提前规划。

可变利率房屋贷款比固定利率更便宜，但当然，它们会随着利率变动。需要明白的一点是，英格兰银行利率目前正在追赶市场利率，因此您可以预期它至少会在未来一段时间内继续上升。大多数分析师现在预计它的峰值不会超过5%（有些人认为是4%），但在达到那个水平之前还有一段路要走。因此，请确保在任何计算中考虑到这一点。

进行您自己的个人压力测试。利率可能上升到什么程度会让您陷入真正的财务困境？如果安全边际非常小（例如，您的抵押贷款已经占据了您收入的不舒适比例），那么您可能需要选择固定利率，而不管可变利率看起来多么诱人。如果您有很高的安全边际（例如，如果选择这样做，您可以轻松地对抵押贷款进行超额还款），那么您可能更倾向于选择可变利率。

无论您做出什么决定，在考虑固定利率和可变利率贷款之间的选择时，重要的是要记住没有人能预测未来。

英国的利率受全球力量影响 —— 财政大臣的能力被认为只是一个微小因素。美联储主席杰罗姆·鲍威尔对您的抵押贷款至少和杰里米·亨特一样重要。事实上，目前全球债券价格上涨（从而利率下降）的主要原因是人们普遍希望美国通胀已经达到峰值，美联储可能会放松政策。

因此，您选择抵押贷款不应依赖于您对市场走势的个人直觉，因为事实是，您不知道。 （如果您对这个概念持抵触态度，请尝试记住，还不到六个月前，即使是最激进的熊市预测者也不敢预测2022年任何时候抵押贷款利率会飙升到6%以上。）

简而言之，保守规划，并确保无论其他什么事情最终让您夜不能寐，都不是对抵押贷款利率的恐惧。

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我今天早上读到的内容

当天的图表… 伦敦重新登顶

本周初，我提到报纸大肆宣传巴黎现在比伦敦的股市更大可能是一种逆向迹象，有利于英镑和英国市场，伦敦很可能很快就会重新夺冠。

我没有打算在比赛的早期阶段就得意洋洋，但我只想指出伦敦现在又领先了。

### 轮到你了…边际税率

我很高兴看到你们都对边际税率感到愤慨，并且渴望告诉我和梅琳我们应该添加到列表中的其他税率。

事实上，我们收到了很多关于这个问题的电子邮件和推文，我将不得不花点时间今天下午去查阅它们。我将在周一的信件中总结并打印一些最好的内容。如果您想要增加内容，请发送电子邮件至[email protected]。

每日一句

“如果我们想要食物上桌，这是绝对必要的。显然，把他们带过来非常昂贵，但与其像去年这个时候那样削减生产，还不如把他们带过来。”

亚当·考奇，Cranswick首席执行官

由于缺乏受过训练的员工，这家肉类生产商花费了400万英镑雇佣并从菲律宾飞来400名屠夫### 给…下一个数字

  • $758m美国投资者沃伦·巴菲特本周捐赠给一系列慈善机构的伯克希尔哈撒韦股票价值7.58亿美元。

在你离开之前…

下周需要关注的重要财经新闻包括：

  • 在英国，最新的 抵押贷款批准 数据将于周二公布，此外还有最新的 全国房价 调查结果。在美国，周五是 非农就业数据 发布日。这一份美国劳动力市场的快照是全球市场关注的最重要经济指标之一。
  • 在企业方面，英国将于周二公布廉价航空公司 易捷航空 和商业地产公司 Shaftesbury Plc 的全年业绩，同时还有酿酒商 Marston’s Plc 和零售商 Topps Tiles Plc 的数据。

我们生活在一个政治和政治干预比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更加重要的世界。因此，请务必阅读我的同事Allegra Stratton的每日新闻简报，The Readout，以保持最新。