老虎环球的现在一文不值的FTX赌注经过了贝恩的尽职调查 - 彭博社
Hema Parmar
在凤凰城建设中的QTS数据中心。
来源：Shutterstock贝恩咨询公司是帮助进行尽职调查的咨询公司之一，该调查是为了 Tiger Global Management 对现已倒闭的加密交易所FTX的投资，据知情人士透露。
据称，Tiger Global每年向贝恩支付超过1亿美元用于研究私人公司，现在已经将其3800万美元的FTX股份减记至零。山姆·班克曼-弗里德对FTX相关实体庞大网络的监督是尽职调查过程中突出的风险之一，但据一位知情人士称，这位资产管理人员仍然相信当时这是一个稳健的投资。
在凤凰城的一条高速公路旁，起重机高耸在一片面积超过60个足球场的土地上。五座巨大的掩体中的第一座正在建设中。
三十英里外，工程师们正在规划另一个占地400英亩的综合体，几乎抹去了这片土地的农业根基，其面积是美国明尼苏达州购物中心的三倍。如果一切顺利，这两个地点将成为数千台计算机的家，这些计算机将处理大量数据，由数十万户家庭所需的能源供电。
这是黑石集团对人工智能革命的押注。
在2021年以100亿美元收购数据中心运营商QTS之后，全球最大的私募股权公司正在推动科技巨头的顶级房东之一的快速增长。它正在资助开发处理关键计算需求的大型结构，同时也正在重塑美国各地的社区。
在凤凰城的QTS建筑工地摄影师：Ash Ponders/Bloomberg这是黑石房地产经典策略的一部分，也是其1万亿美元帝国中最大的一部分。该公司确定了房地产需求增长但供应不足的地点，然后引导数十亿美元的投资者资金用于建设巨大的房东，以捕捉高租金和市场份额，这一举措已在从仓库到郊区住宅的各个领域得到应用。
在这种情况下，短缺的焦点是维持现代生活数字运作所需的建筑物 —— 自交易以来，需求激增。随着人工智能的兴起，世界上的Meta和Microsoft等公司越来越依赖房东提供空间，尤其是电力来运行训练软件从大量文本、图像和视频中预测模式的机器。黑石现在表示QTS可能是其历史上最佳投资之一。
该公司利用其土地储备在关键市场中从空间和电力短缺中获利。QTS的在建物业规模达到150亿美元，而在收购时仅为10亿美元。根据研究公司datacenterHawk的数据，QTS已成为北美最大的按照合同瓦特数计算的租赁数据中心容量提供商，仅仅三年前排名第四。
但是扩张需要大量资源，使得进一步扩展变得更加复杂。
关键地区的电力已经受到压力。QTS估计，一旦项目完成，将会利用大约6千兆瓦的电力，相当于大约500万户家庭的需求量。一些园区将需要新的输电线路，威胁到电网上其他地方的成本增加。而数据中心的经济影响并不是均等分配的，使得邻居之间为了谁从充满计算机的大型工业园中受益而争执，而不是像酒店和购物中心那样吸引稳定的游客和就业机会。
“人们愿意在数据中心上进行更大的投资，”Houlihan Lokey的北美数据中心主管布莱恩·普赛尔说道。但是“如果你在没有明确和直接利益回馈给当地社区的情况下大量消耗电力和资源，就可能会引起公众的强烈反对。”
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目前，QTS已经面临获得批准的挑战。最近最大的挑战发生在弗吉尼亚州的马纳萨斯，居民和环保人士反对一项价值数十亿美元的、占地900英亩的开发项目，该项目毗邻一片州立森林和一处南北战争战场。数百人参加了一个县级投票会议，讨论是否批准用于建设一个2100英亩数据中心走廊的土地，支持者和反对者连续游说27个小时。
这是未来即将发生的斗争的一个预演，因为人工智能行业在全国各地建立更多数据中心，私募股权的强大力量加速了这一进程。
“我明白人们不想要数据中心，”当时担任做出Manassas决定的委员会主席的安·惠勒在投票前说。但是“它们不会消失。”
一块广告牌宣传了12月份的会议，当地官员在那里对Manassas项目进行了投票。摄影师：Dawn Lim/Bloomberg在一份声明中，Blackstone表示，对其在QTS的投资“感到非常自豪和兴奋”。该公司表示，QTS数据中心为社区带来数亿美元的年度税收和就业机会，并且该公司有能力在面临限制的行业中获得可靠的电力。QTS另外表示，Blackstone帮助其以更快的速度推进其使命，并且在考虑资源管理时仔细规划项目。
本故事基于与QTS和Blackstone高管、居民和基层组织者的对话，实地访问以及土地和分区记录。
Blackstone的赌注
Blackstone总裁乔恩·格雷，该公司前房地产主管，现任首席执行官继任者，已将公司引向主题性赌注，其中需求与限制相冲突。他现在认为人工智能使数据中心短缺问题变得更加严重 —— 并表示那些拥有土地和资本的人将处于优势地位。
“QTS是经济中一个非常重要的部分的一个窗口，具有很大的动力，”格雷在一次采访中说。“人工智能将是一个强大的力量，使生活变得更好。”
乔恩·格雷摄影师：弗农·袁/ NurPhoto / Getty Images所谓的生成式人工智能，即算法处理海量数据并利用它生成新内容，已经导致对新技术和基础设施的迫切需求。加剧的需求需要AI计算的服务器机架消耗的电力是目前云处理所使用电力的四倍，根据纽马克集团的说法。这需要能够支持工作负载激增的数据中心，以及更加先进的冷却系统来处理散发的热量。
私募股权公司正在竞相投资这场淘金热潮。从布鲁克菲尔德基础设施合作伙伴到KKR & Co.的投资者，在2021年至2023年间进行了价值430亿美元的美国数据中心交易，是前三年的五倍多，根据Dealogic的数据。科技巨头也在建设自己的综合体。
私募股权公司抢占数据中心需求
近年来，该行业的支出激增
来源：Dealogic
2024年1月10日的数据
2020年，当黑石集团在考虑收购QTS时，人工智能的机会并不明显。交易商们面临着来自格雷等高管的直接问题。在过去两年里，他们一直在寻找数据中心的交易机会，但并不是每个人都认为无窗的庞然大物应该成为公司的下一个重大赌注。
一些人质疑这家公司是否迟迟未能赶上竞争对手。多年来，由于科技公司讨价还价得很厉害，租金一直没有增加。
三位交易商坚定不移。Greg Blank、Mike Forman和Tyler Henritze，来自基础设施和房地产团队，提出了建议。大型科技公司将需要基础设施来支持计算过程的激增，因为更多的经济活动迁移到了线上 —— 这个想法 Blackstone 多年来一直看好。云巨头将从运营自己的数据中心转变为更多的租赁。由于数据中心很难建造，房东将能够要求他们想要的价格。对于一些评估交易的人来说，利用电力短缺的能力也很有吸引力。
Blackstone表示，电力约束并不是其最初论点的关键部分。Forman说：“在公司里，对于一个新领域的100亿美元交易会受到严格审查。”公司最终被QTS的大片土地储备和领导团队等因素吸引。
Blackstone继续私有化了QTS Realty Trust Inc.，交易价值超过了20倍收益。知名基金齐心投资，包括面向个人的610亿美元基金 Blackstone Real Estate Income Trust。
在商业房地产因高利率而受到抑制的时候，QTS现在正在帮助提振 BREIT，并且信托公司被迫使限制赎回。随着 BREIT 出售豪华酒店等物业股权，它将更多现金投入数据中心，这些数据中心现在占基金的8%。Blackstone高管在八月告诉投资者，如果他们想要投资“人工智能革命”，就应该把钱投入 BREIT。
QTS，像同行一样，在主要市场锁定了不断上涨的租金。自收购以来，其估值已经翻了一番，到2023年底达到约250亿美元，因为黑石向其未来项目投入了更多资金。 BREIT的赎回正在减少，该公司在1月25日的收益电话会议上表示，如果这一趋势持续下去，将在第一季度停止限制提款。
大笔资金到来
对于总部位于堪萨斯州的QTS来说，黑石的接管标志着一个转折点。首席执行官查德·威廉姆斯（Chad Williams）于2005年创立了这家公司，并一次又一次地将其打造成一家上市企业。作为一家汽车拆解企业的继承人，他有时在团队会议上祈祷，并在自己的财产上专门为军队和美国设立了墙壁。公司近四分之一的成员是现役和退役军人。
随着黑石的到来，威廉姆斯开始告诉员工，QTS将成为同类公司中最大的公司。一些穿着工作服的数据中心员工在硬帽工地上看着西装革履的金领们窃窃私语。QTS的经理们说，400米短跑已经结束；准备参加马拉松比赛。
QTS抢购土地，更快地获取电力并加快了规划时间表。在过去一年半里，公司员工人数增加了大约一半，超过了1,000人。一些员工在私下里表达了担忧，认为随着公司准备建设更多的超级数据中心，公司的利润将过于依赖云巨头。QTS在声明中表示，其数据中心设计用于各种用途。
在凤凰城建设中的数据中心。摄影师：Ash Ponders/Bloomberg然后是去年的人工智能狂热。如今，超大规模数据中心运营商每月支付的电费超过每千瓦时100美元，在一些地区，三年前每千瓦时为70至80美元。经纪人表示，在一线市场，每千瓦时高达约150美元。（由于数据中心提供电力，租金通常以瓦特而不是平方英尺计量。）
在QTS，高管告诉同事们，如果他们向黑石集团提出更多现金的理由，他们几乎肯定会得到。黑石表示，它认为数据中心是一种以有吸引力的发展收益率部署资本的方式。
他们雄心的限制因素是电力。
有限资源
即使数据中心据估计只占全国总用电量的一小部分，它们仍然比其他市场更加紧张。Dominion Energy Inc.曾在2022年某个时候暂停了对北弗吉尼亚一个关键技术走廊的新数据中心的连接，并加快了输电线路的建设。一些黑石高管警告称，该公司和QTS可能因对电网造成更大压力而引起关注。
“数据中心的增长非常迅速，而且这种增长在美国各地并不均匀分布，”加利福尼亚劳伦斯伯克利国家实验室的科学家Arman Shehabi说道，他正在研究政府对数据中心电力需求。“它们正在集中在某些地点，这可能在这些地区造成电力短缺。”
在一个计划建设数据中心的区域附近的输电线路。摄影师：Dawn Lim/BloombergQTS的一个重要增长领域是亚利桑那州，其位于凤凰城中心附近的85英亩校园被视为明珠。在完工之前，它已经全部租出，微软公司是其中的一个租户。此外，QTS表示已经签约获得了在市中心西北部400英亩土地上满足多年需求所需的所有电力，这将巩固沙漠山谷作为数据中心目的地的崛起。
数据中心的用水需求使其成为亚利桑那州等干旱城市的热点问题。在QTS正在关注的亚利桑那州的某个地区，数据中心无法依赖水资源，因为多年的农业活动已经耗尽了该地区的地下水，导致周围土地出现巨大的裂缝。
2008年卢克空军基地附近的地裂缝。一些地裂今天在卫星图像上不可见，因为开发和其他活动扰乱了土地，但它们仍然深达数百英尺，并存在于地表下，亚利桑那州水资源部的水文地质学家布莱恩·康威说。摄影师：布莱恩·康威/亚利桑那州水资源部作为亚利桑那地质调查局的研究地质学家，约瑟夫·库克表示，一个大量消耗水资源的数据中心可能导致新的地裂缝产生。“数据中心本身可能不受影响，但可能对道路和住宅造成破坏，”他说。附近的卢克空军基地，是第56战斗机联队的驻地，对当地经济和国家安全具有重要影响。
QTS表示，他们开发的冷却系统将每年减少该地点数亿加仑的用水量。更广泛地说，员工们还讨论了开发带微核反应堆的数据中心，以使其摆脱当地电网的依赖。
Blackstone一直在努力帮助QTS在最受电力限制的市场之外寻找场地。该公司还促成了QTS与其支持的能源供应商之间的对话。
弗吉尼亚之战
在北弗吉尼亚，一个长期以来连接洲际光纤电缆的科技中心，QTS和Brookfield基础设施支持的Compass数据中心都计划在Manassas的一个2100英亩区域内进行项目规划。当地居民和保护主义者表示，由于该地区靠近内战战线，这些计划将破坏历史和旅游业，并对电力网造成压力，产生新的输电线路。
但该地区的房主除了出售之外几乎没有其他选择，居民兼房地产经纪人Mary Ann Ghadban表示。她带领几家农场和家庭发起请愿，要求县政府将该地区打造成数据中心走廊。她说，由于高压输电线已经蜿蜒穿过人们的院子，他们的房屋价值有可能随着该地区的快速变化而下跌。
“如果我们不提出一个计划，我们将失去一切，”Ghadban说道，她已经签署合同将自己的55英亩农场出售给QTS。她身穿一件印有“我们不再是农村”的T恤，在12月份的会议上，县官员们投票决定了QTS项目的命运，她是与会者之一。
当警车绕着围栏围住人群时，草根团体挥舞着一幅横幅，上面写着“数字门户‘通往地狱’”。与开发商签订合同的地主和有望获得建筑工作的工会警惕地注视着他们。
抗议者站在威廉王子县监事会会议之外，等待对数字门户项目进行投票。摄影师：Dawn Lim/Bloomberg在会议上发言的130人中，有几人宣扬税收用于支持学校和警察，以及伴随开发的公园小径。其他人警告称对环境的影响，以及对电网的压力。QTS的项目将需要大约1吉瓦的电力，相当于1亿个LED灯泡。
县工作人员表示，开发商的计划缺乏电力线路的具体细节。这些庞大的项目预计将需要新的输电基础设施，但这一复杂的工作需要首先由输电服务提供商和当地电力公司协调。
会议从上午10点开始，持续到夜晚和第二天。就在投票之前，开发商承诺让数据中心用户从清洁或可再生能源中获取10%的能源。代表QTS的DLA Piper土地利用律师安东尼奥·卡拉布雷塞匆匆离开房间，几分钟后返回，并做出让步：开发商将减少与战场接壤的开发密度。
Antonio Calabrese，一位代表QTS的DLA Piper土地利用律师，在一场将持续27小时的会议开始时面对当地官员和居民。摄影师：Dawn Lim/Bloomberg在会议开始后的第二天下午1点左右，计划以4-3的投票通过，一名官员弃权。
这并不是战斗的结束。居民和一个保护主义团体本月起诉了县委员会和与开发商有关的实体，称QTS和Compass在临时更改中未公布听证会并违反了分区法。
Compass的一位女发言人表示，公司已经意识到法律挑战，但“我们仍专注于实施该县的数字门户愿景”。Calabrese表示，QTS期待成为社区的合作伙伴，并表示公司已根据县的要求进行了微小的调整。
与此同时，Blackstone和QTS正在考虑更大胆的赌注。Williams并未排除收购竞争对手的可能性。据知情人士透露，QTS渴望通过收购在欧洲扩大更多业务。
去年12月，Blackstone 携手 Digital Realty Trust Inc. 在法兰克福、巴黎和弗吉尼亚北部开发价值70亿美元的数据中心园区。电力基本已经得到保障。