英国房价下跌：一些人认为市场低迷有好处 - 彭博社

伦敦市附近的住宅公寓。

摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg伊拉克安巴尔省阿尔-卡伊姆市Hashd al-Shaabi总部的破坏，日期为2月3日。

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房价下跌

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我在这里没有揭示任何新闻，当我说英国的房地产市场陷入困境并且正在走向更糟。除了Halifax和Nationwide的调查指出十月份房价下跌之外，我们还看到房地产开发商的业绩也开始出现不太乐观的结果。

英国市值最大的房地产开发商Persimmon今天早上股价大幅下跌，因为它警告称将“实施新的资本配置政策” — 即削减股息 — 因为成本上升而销售下降。

销售额从去年同期的0.78下降到过去六周的平均0.48。取消率在过去六周内飙升至28%，而在此之前的12周内为21%。竞争对手Barratt和Bellway在上个月更新时也表现低迷。

Persimmon的股价在今年已经下跌了一半以上，因此投资者可能至少已经做好了准备迎接糟糕的消息。一个不稳定的房地产市场对于持有房地产开发商股票的人来说是个坏消息，更不用说那些无法承受这一切的过度杠杆化的房东了。

但是，我们谈论房价“暴跌”的方式以及政府为保持房价上涨路径所付出的努力，你会认为房价下跌是一场无法挽回的灾难。

远非如此。事实上，当您更加客观地看待时，房价下跌——单独来看——应该会创造出与输家数量相当的赢家。

赢家

以搬家者为例。假设您拥有一套价值20万英镑的两卧室住宅。您的家庭在壮大。您想要第三间卧室。您所在地区的三卧室住宅售价25万英镑。因此，您需要找到5万英镑来升级。

假设房价随后上涨20%。您的两卧室现在价值24万英镑。打开香槟！但等等——您想要的三卧室现在要30万英镑。如果您想要升级，现在您需要找到6万英镑。

假设相反，房价下跌20%。您的住宅现在价值16万英镑。灾难！但等等——您想要升级的住宅现在价值20万英镑。所以现在您只需要找到4万英镑来升级。

在考虑到房地产经纪人的费用——按比例计算——和印花税阈值之前，所有这些都是如此。因此，如果您正在“攀登”房地产“阶梯”，房价下跌并不一定是问题。

或者说首次购房者呢？根据Nationwide的数据，英国的平均房价现在接近27万英镑。为了方便起见，我们将其降至25万英镑，也因为首次购房者在英国许多地区可能支付的价格低于这个数（或者诚然，在南部地区要高得多）。

假设您在英格兰或北爱尔兰购房，您在25万英镑以下不需要支付印花税，这使得计算更加简单。（威尔士和苏格兰有不同的印花税率）。

因此，您已经努力存钱，或者至少是父母的银行这样做了，因此您有20%的首付——5万英镑。您需要借款20万英镑。问题是，尽管您的收入高于英国平均水平，年薪4万英镑只能让您贷款18万英镑（假设银行只愿意贷款您工资的4.5倍）。因此，您必须等待。

一年后，价格下跌了20%。这栋房子现在售价20万英镑。你仍然有5万英镑。你只需要借15万英镑。由于市场崩溃，银行有点收紧，但仍然会按照四倍工资来贷款，这对你来说足够了。

所以对于首次购房者和其他目前没有房产但想要购买的人来说，房价下跌是个好消息。

输家

房价下跌对于那些想要升级的人以及那些没有房子的人是好事。那么，谁会受到影响呢？

最脆弱的是那些最近只用少量首付购买第一套房子的人。假设你刚用5%的首付和14.25万英镑的抵押贷款购买了第一套房子，售价15万英镑。房价下跌了20%。你现在拥有一套价值12万英镑的房子 —— 少于抵押贷款。这就是“负资产”，它给你带来两个主要问题。

首先，如果你需要重新抵押，那么适合你的贷款选择范围将非常有限，甚至可能不存在，这意味着你将不得不支付最昂贵的利率。其次，如果你想出售，你得到的价格可能不足以偿还抵押贷款，这意味着你必须从其他地方找到超出部分。换句话说，这几乎让搬家变得不可能。

这就是为什么像我的同事尼尔·卡拉南在这里指出的那样，对于首次购房者来说，尽量找到一处他们愿意住一段时间的房产是很重要的。它不必是“永久之家”（几乎肯定不可能），但总有可能你会被困在那里比你想象的时间更长。

不再希望交易升级，而是希望将房屋作为养老金的补充的人，也会因价格下跌而受损。无论您计划使用产权释放，还是“缩减规模”，可用于消费的金额都会减少。考虑到这段时间价格的巨大增长，很难将其视为灾难，但肯定是一种损失。

真正的问题

简而言之，与几乎任何其他事情一样，价格下跌对于那些想要更多东西的人（净买家）是有利的，对于那些想要更少东西的人（净卖家）是不利的，对于那些在借贷方面过度伸展的人来说是灾难性的。

这将我们带到了房价下跌的真正问题所在——那就是它们往往会与经济困难时期同时发生。房价正在下跌是因为利率上升，而利率上升是因为通货膨胀仍然很高。

但是房价下跌本身可能会开始对更广泛的经济产生负面影响。房主消费减少，因为他们感觉不那么富裕，房屋交易减少意味着家具和其他商品的支出减少，银行开始对贷款变得吝啬，因为他们担心坏账正在积累。

希望是我们这一次可以避免最糟糕的情况，因为暴露于房价下跌的人群比2008年的崩溃时期要少，同时有更多的抵押贷款是按固定利率计算的，而不是像上次那样。

但是，决定这种潜在良性的经济衰退是否演变为全面崩溃的主要因素是就业。如果人们保住工作，他们就能继续支付抵押贷款。如果他们失业，那时就会开始出现查封和强制出售。

如果有什么教训在这里，也许就是我们在“好”时期应该更少地为房价繁荣喝彩，因为不可避免的破产总是让糟糕的时期变得更糟。相反，我们应该专注于如何在长期内实现更稳定的市场。这是另一个话题。

但在我离开之前，我想分享一条来自我作为购房者和租房者的经验的顶级建议，我认为这对你或你认识的任何人开始他们的房地产之旅可能会有用 — 抱歉，我是说“攀登房地产阶梯”。在你购买（或租赁）房产之前，一定要，一定要，一定要与邻居交谈。

首先，他们会对你的生活质量产生很大影响，所以要认真对待任何红旗。其次，他们是关于房地产经纪人不会告诉你的事情以及你可能会忽略的信息的绝佳来源。我想不出比这个更能让我避免更多痛苦的房产寻找建议。你呢？把你的顶级建议和红旗，特别是任何更不寻常的建议，发送给我，发送至[email protected]，我将在周五发布最好的建议。

如果你是通过朋友或同事转发这封电子邮件的，请告诉他们我对他们无可挑剔的品味表示敬意，然后以你自己的名义订阅，这样你就可以直接收到未来版本的电子邮件 — 在这里注册*。*

我今天早上读的东西

• 扣押俄罗斯豪华游艇比看起来更困难。
• 一个关于美国曾经只为末日“预备者”提供服务的企业如何走向主流的迷人文章。
• 我们刚刚经历的泡沫时代产生了一些值得怀疑的企业，但即使在当时，正如Matt Levine所说，Movie Pass“从来没有意义。”

今日图表…财政拖累的力量

今天关于预算/秋季声明/无论他们现在如何称呼它的伟大传闻是，财政大臣杰里米·亨特将冻结遗产税起征点，进行一场“隐形袭击”。

目前，个人的遗产开始应纳遗产税（按40%缴纳）的起点是£325,000，夫妇为£650,000，对于拥有至少价值£350,000的房屋的夫妇来说，实际上可达到£1m。

“零税率”起点自2009年以来一直冻结在£325,000。它已经设定至少保持到2025/26年，现在的传闻是亨特将把它保持到2027/28年。

这是“财政拖累”的典型例子，政府纯粹通过通货膨胀的力量增加其税收。因此，它可以被视为一种“隐形”税收，尽管选民越来越意识到这种手段。过去几十年来，这对遗产税收入确实非常有效，正如下面来自HMRC的图表所示。

来源：https://www.gov.uk/government/statistics/inheritance-tax-statistics-commentary/inheritance-tax-statistics-commentary### 每日引言

“英国是第一个，如果不是唯一一个工业化国家。200年前，第一缕碳烟从西米德兰兹的工厂、磨坊和铸造厂中升起。我们开创了一切。”

鲍里斯·约翰逊

前首相在埃及举行的COP27峰会上发表讲话，主张发达国家向发展中国家支付“气候赔偿”款项不切实际。

给巴菲特的银行账户上加个数字

• $397m 沃伦·巴菲特持有的1090亿美元现金堆中第三季度支付的利息金额 伯克希尔哈撒韦投资公司。今年，这位美国投资者受益于利率上涨 - 过去一年支付的利息几乎翻了三倍

在你离开之前…

周三要关注的重要公司新闻包括：

• 高街零售巨头 马克斯&斯宾塞 的上半年业绩，以及房地产开发商 泰勒威姆比 和广播公司 ITV 等的交易更新。

我们生活在一个政治和政治干预比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时代更加重要的市场中。因此，请务必阅读我的同事阿莱格拉·斯特拉顿的每日新闻简报，The Readout，以保持最新。

伊拉克政府表示，至少有16人在美国空袭中丧生，其中包括平民，该中东国家称这是对该地区安全构成严重风险。

周五晚间，数十次美国空袭针对伊拉克和叙利亚的伊朗部队和民兵，是对一周前在约旦东北部发动的一次无人机袭击的报复，当时一支与伊朗有关的激进组织袭击，造成三名美国士兵丧生。伊拉克表示，这些空袭还造成至少25人受伤，破坏了居民楼。

据报道，美国在叙利亚和伊拉克的空袭地点

来源：《纽约时报》

“这次激进的袭击将使伊拉克和该地区的安全陷入深渊，”伊拉克政府发言人巴西姆·阿瓦迪在周六发布的一份声明中说。

“伊拉克重申拒绝让其领土成为解决分歧的场所。”

安巴尔省阿尔-卡伊姆市的哈什德·沙阿比总部。来源：安纳多卢/盖蒂图片社另外，伊朗外交部发言人称美国的空袭是一次“战略性错误”，但没有具体说明是否袭击了该国的资产，俄罗斯外交部表示将尽快要求联合国安理会讨论这些空袭。

伊朗外交部发言人纳瑟尔·卡纳尼在一份声明中表示，华盛顿的“冒险举动”只会导致地区紧张局势和不稳定加剧，他补充说这些空袭是对伊拉克和叙利亚主权和领土完整的“侵犯”。

在叙利亚东部靠近伊拉克边境，据官方新闻机构SANA报道，一些平民和士兵在冲突中丧生或受伤，该国军方发表声明称，公私财产遭受了重大破坏。

在布鲁塞尔举行的会议上，欧洲外交官呼吁紧急降级，称中东地区如同一个即将爆炸的锅炉。

阅读更多： 伊朗支持的组织如何引发更广泛的中东冲突：简介

自从哈马斯激进分子于10月7日袭击以色列，造成约1200人死亡并带走数百名人质，以色列政府宣布对这一组织开战，该组织被美国和欧盟视为恐怖组织，位于加沙地带。

在布鲁塞尔外长们进行了为期一天的会议后，欧盟外交事务负责人若瑟普·博雷尔再次敦促降级。

“我们没有地面军事存在，我们唯一能做的就是利用我们的外交能力避免这种不断升级的反应，”博雷尔告诉记者。

在周五的入侵中，包括从美国飞来的远程B-1轰炸机在七个与伊朗伊斯兰革命卫队圣城军和伊朗资助的激进组织有关的地点袭击了85个目标，根据美国官员的说法。

阅读更多： 美国打击伊朗在叙利亚、伊拉克的民兵组织，引发升级担忧

美国的袭击发生在国务卿安东尼·布林肯计划在哈马斯袭击以色列后进行第五次访问该地区的几天前。他预计将在五天内分别访问沙特阿拉伯、埃及、卡塔尔、以色列和西岸。

布林肯的访问旨在帮助确保加沙的停火和人质交易，官员们认为这可能是结束以色列和哈马斯冲突的初步步骤。

尽管支持以色列在十月袭击后捍卫自身权利，美国官员们认为停火可能会使伊朗代理人没有理由继续攻击美国军队。

国防部长劳埃德·奥斯汀在周五的一份声明中表示，乔·拜登总统已指示采取更多行动打击伊朗革命卫队和受该组织支持的民兵组织，尽管他没有说明具体时间。

自哈马斯十月袭击以色列以来，遍布伊拉克和叙利亚的美国军事基地已经遭受160多次袭击，但1月28日的死亡是首次。

中央司令部表示，美国的打击对象是“协助对美国和联军部队发动袭击的民兵组织及其伊朗革命卫队赞助者的后勤和弹药供应链设施”。美国官员在随后向记者简报时表示，伊拉克政府事先得到了通知。

美国将约旦的致命袭击归咎于一个名为伊拉克伊斯兰抵抗的伊朗支持的伞形组织。该组织是所谓的抵抗轴心的一部分，这是该地区的反以色列和反美国激进分子网络，包括叙利亚、黎巴嫩和也门的组织，以及加沙地带的哈马斯。它还包括卡塔埃卜真主党激进组织，该组织在本周早些时候表示在伊拉克停止军事行动，此举是在伊拉克政府的压力下。

美国外交部发言人玛丽亚·扎哈罗娃在一份声明中表示，美国“有意试图将该地区最大的国家推入冲突之中”。“很明显，这些空袭是特意设计来进一步引发冲突的。”

与美国一样，伊朗官员试图在承诺报复和保证他们不寻求更广泛冲突之间取得平衡。本周早些时候，一名伊朗革命卫队指挥官表示，该国并不寻求与美国对抗，但“不怕战争。”

收听 • 11分钟35秒

重点观点：红海袭击损害全球供应链（播客）

另外，美国中央司令部在一份发布在X上的红海作战更新中描述了一系列冲突，称其在周五的三起事件中击落了无人机。“这些行动将保护航行自由，使国际水域对美国海军舰艇和商船更加安全和稳定，”美国表示。