香港办公空置率创纪录，疫情限制减弱了城市的吸引力 - 彭博社

长江中心，以及香港天际线中的其他建筑。

摄影师：Bertha Wang/Bloomberg凯西·霍楚尔（Kathy Hochul）于2月1日首次乘坐新的R211T地铁。

摄影师：Marc A. Hermann/MTA两英尺厚的夯土墙使这座由Lake|Flato Architects设计的马尔法牧场住宅在夏季保持凉爽，在冬季保持温暖。

照片：Casey Dunn

香港最负盛名的摩天大楼的空置办公空间比以往任何时候都多，突显了李家诚政府面临的挑战，他正试图恢复这座城市作为国际商业中心的地位。 李家诚政府正试图恢复这座城市作为国际商业中心的地位。

根据世邦魏理仕集团（CBRE Group Inc.）的数据，香港的空置优质办公空间，即所谓的甲级库存，已经在三年内几乎翻了三倍，达到了创纪录的总计1190万平方英尺（110万平方米），截至10月。根据Midland IC&I Ltd.的数据，亿万富翁开发商李嘉诚拥有的摩天大楼长江中心的空置率于9月激增至21%，而在2020年中期仅为5.4%。

长江中心大厦。摄影师：Anthony Kwan/Bloomberg尽管疫情引发远程办公时代后，商业地产的低迷是全球现象，但香港创下的空置率纪录指向了困扰全球最昂贵市场的其他问题。持续存在的疫情限制 — 在纽约或新加坡等城市看不到 — 以及与中国封闭的边境实际上已经让外国公司和内地企业的需求锐减。这种长期的疲软已经开始影响即使通常对衰退免疫的顶级写字楼。

“香港曾经提供自己作为两个东西：通往中国的门户和一个区域性枢纽，”Savills Plc的研究与咨询高级总监Simon Smith表示。“当前的疫情限制实际上剥夺了办公租户这两种好处，特别是当人们将香港视为区域总部基地时。这种吸引力已经大大减弱。”

租户外流

长江集团中心，这座容纳高盛集团和杰富瑞金融集团的大楼，不是唯一一座正在应对租户外流问题的塔楼。几乎5%的国际商业中心，香港最高的建筑，是摩根士丹利和德意志银行的所在地，空置率从2020年中期的1%上升。中环广场，湾仔地区的一座受领事馆和金融公司欢迎的高端建筑，其空间中有9.4%是空置的，而不是3.2%。

长实集团有限公司，长江集团中心的所有者，以及新鸿基地产有限公司，拥有国际商业中心和中环广场，没有立即回复要求就空置情况发表评论的电子邮件。

中环中心大厦，位于湾仔区。摄影师：Jerome Favre/Bloomberg阅读更多关于外籍人士外流的信息：

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政府一直在努力遏制外流，但一些专家表示需要做得更多。

在担任这个特别行政区行政长官的四个月里，李已经放宽了大部分旅行和隔离限制，并推出了一系列旨在吸引外国人才的措施。这座城市即将举办一场备受期待的银行峰会，以标志着其重新开放，考虑为与会者提供让步，包括允许那些新冠病毒检测呈阳性的人规避隔离规定并乘坐私人飞机离开，彭博社报道。

这些举措确实有所帮助，但李尚未设定将城市恢复到疫情前常态的时间表，彭博经济学家Eric Zhu表示。“没有这一点，要在疫情期间失去的地盘上重新站稳脚跟，将需要时间，”他说。

商业低迷，加上住宅市场暴跌，给这座城市的开发商增加了压力，他们已经在应对萎缩的利润率。

国际商贸中心是香港最高的建筑。摄影师：Paul Yeung/Bloomberg 削减成本目标

在全球企业在日益困难的商业环境中审查开支时，像香港这样昂贵的办公市场“在亚洲高人一等，将成为削减成本措施的目标”，史密斯说。

更糟糕的是，香港首次在十多年来看到高端办公供应激增。在该岛的主要商业区，CK Asset和恒基兴地发展有限公司各自正在建造一座摩天大楼，明年将完工。恒基兴地还有一个海港前的商业项目，其中的办公空间预计将在2027年部分完工。

市场上仍然存在一些亮点。新鸿基的商业项目位于连接到中国内地的高铁站之上，最近签约瑞银集团AG作为其锚定租户，占据九层楼。该项目预计将于2025年完工。

但总体而言，这些未来项目正在为一个缺乏租户的市场增加更多竞争，很可能不会有足够的需求来填补城市中即将出现的空间。

“目前需求相当低迷，”史密斯说。“我们并没有看到对新项目的大量预承诺。”

纽约市的交通系统正在推出一种新型地铁列车，乘客可以在车厢之间走动，车门更宽，这是现代美国历史上的首次。

大都会运输署周四首次在C线上运行了新的R211T开放式通道列车。试点项目包括两列这样的列车，每列有10节车厢。尽管在欧洲和亚洲的大众运输系统中使用了更宽敞的列车，但据MTA称，MTA的投资是美国公共交通提供者的首次。

“你实际上可以无缝地从一节车厢走到另一节，”州长凯西·霍库尔在登上这列列车进行首次乘客旅行之前告诉记者。“你不会被困住。你想要不同的体验？你可以起身四处走动。你不会感到幽闭恐惧。”

MTA需要新的列车。根据MTA的20年需求评估，约有1,500辆地铁列车已经超过了其40年的使用期限，该评估列出了现代化地铁、公交车和通勤铁路线系统所需的所有升级。根据州监察长托马斯·迪纳波利的说法，该机构在未来20年内将需要更换超过3,900辆地铁列车，这一举措预计将耗资150亿美元。

BloombergCityLab巴黎计划在投票后将SUV车主的停车费提高两倍两位德克萨斯州建筑师如何成为可持续设计领域的领导者遇见那些制作“爱好隧道”的DIY挖掘者在Coldplay和泰勒·斯威夫特缺席后，香港将希望寄托在梅西身上纽约市交通修复将在五年内耗资430亿美元：报告

新型开放式联络车厢的外观。摄影师：Marc A. HermannR211T的设计将车厢通过开放通道连接在一起，乘客无需离开一辆车去找另一辆车的座位。其门口比纽约市交通局现有地铁列车的门口宽八英寸。这将加快上下车速度，提供更便捷的进出。此外还有额外的无障碍座位。

“通过开放式联络车厢 — 分散人群和门口更宽敞 — 我们将能够让人们更快地上下车，包括我们残障的纽约市民，他们应该能够轻松移动，”纽约市交通局首席执行官Janno Lieber在新闻发布会上表示。

新加坡地铁网络上的开放式联络车厢。摄影师：Jonathan Chiang/Moment Editorial/Getty Images这20辆开放式联络车厢是与川崎铁路车辆公司签订的价值14亿美元的合同的一部分，该合同还包括440辆标准地铁车和75辆史泰登岛铁路车，根据纽约市交通局的数据。

新列车还在每辆车厢内安装了安全摄像头，这将有助于纽约市交通局实现其目标，即到2025年1月在所有地铁车厢中安装摄像头，以帮助减少公共交通系统上的犯罪。根据纽约市交通局的数据，2023年地铁系统报告的袭击事件有570起，是至少1997年以来最多的。

新车将在C线上运行，该线路连接曼哈顿北部和布鲁克林。据报道，纽约市交通局需要解决如何在A线上运行开放式联络车厢列车的问题，A线是一条快车线路，沿着C线行驶。根据报道。

据纽约市交通局称，一种类似的列车，即三节车厢的开放式联络列车，曾在1925年至1965年间沿纽约市地铁网络的某部分运行。

在德克萨斯州，可持续性意味着略有不同。严寒的冬季和酷热的夏季使该州成为一个充满强烈对比的土地。对个人主义和传统的高度尊重只会凸显出矛盾。尽管德克萨斯人热爱自己的风景，但这并不是一个通常支持环境法规的州。

因此，德克萨斯州并不是建筑师崭露头角的不太可能之地，尤其是在可持续实践方面。然而，成立40年的Lake|Flato Architects事务所的创始人大卫·莱克和泰德·弗拉托就做到了。他们总部位于圣安东尼奥的事务所赢得了比其他任何事务所都更多的可持续设计卓越奖项。

BloombergCityLab巴黎计划在投票后将SUV车主的停车费提高两倍遇见那些制作“爱好隧道”的DIY挖掘者在Coldplay和泰勒·斯威夫特缺席后，香港将Messi寄希望于复兴纽约市推出更宽敞的地铁车厢，这种车厢在欧洲和亚洲被使用现在Lake|Flato可以夸耀一个新的荣誉：美国建筑师协会将Lake和Flato评为 2024年金奖的获奖者，这个奖项是为那些在设计行业留下深刻印象的个人保留的。美国建筑师协会称赞他们对环境的管理和对健康的承诺，将Lake和Flato描述为“无畏的倡导者。”

Bloomberg CityLab与Lake和Flato就他们的合作伙伴关系、德克萨斯现代主义和牧场主的智慧进行了交谈。这次采访已经过简化和编辑。

Bloomberg CityLab: 你们是如何相遇并开始实践的？David Lake: 1980年，我们在圣安东尼奥的奥尼尔·福特的办公室相遇，他是一位伟大的现代主义区域主义者。在他去世之前，我们有幸与奥尼尔在一起近四年。他向我们灌输了他对建筑应该是什么以及应该如何的看法。奥尼尔非常自豪地表示，他拥有一份通讯学位。他拒绝任何形式的正规培训。他非常重视工艺以及如何建造，尤其尊重所有的承包商和工匠。他传授了对建筑的热爱。他是一位出色的工程师，但他也非常热爱民间建筑，他所称之为史前时期，并且是气候响应的简单教训的坚定倡导者。

泰德·弗拉托： 那时候，很多建筑学校仍然非常专注于后现代主义。那时并不真的关注工艺。奥尼尔是一个很好的对比，对我们来说是一个完美的研究生院。他给了我们的下一个伟大礼物是友谊的礼物。他几乎立刻把我们放在一起。他看到了两个非常有抱负的年轻人，他们意见很多，对自己都很有看法。我认为他非常乐于看到我们在项目上争论不休。所以他给了我们建筑技能，然后给了我们友谊，然后就离开了。于是我们比原计划更早地开始了我们的办公室。

大卫·莱克（左）和泰德·弗拉托照片：Bluestack Media/Lake|Flato Architects**你们的公司最初是设计牧场住宅的。你能谈谈这项工作对你们的意义吗？**弗拉托： 在乡村的项目的主要目标是与户外联系。这在所有项目中都非常重要，但在城市环境中并不那么明显。我们经常说，这些项目会有更多的门廊而不是房子。室内空间以及它们如何与户外空间连接，如何向这些空间敞开，这实际上在大尺度上也是有很大意义的，而且在城市尺度上也是有很大意义的。

莱克： 设计牧场住宅的美妙之处之一是，一开始，你就在为一个牧场主设计房子。而牧场主并不关心风格。他们关心的是我们一直称之为“牧场技术”的东西，基本上就是用手头现有的材料做更多事情。对于泰德最好的一个项目，他拿了生锈的井管，把它们焊接在一起，为一个客户打造了这些马厩。我们称之为空气马厩，因为它们更多的是空气而不是马厩。这是关于创造力；关于实用性，关于做一些实际上美丽的事情，而不是试图变得美丽或雕塑或用形式试图变得有意义。我们更关注建筑的功能，庇护，特点，以及消除我们与自然之间的隔阂。

Flato: 那些牧场项目只能容纳被动的方法 — 不是主动系统，而是自然系统。后来，当我们开始将同样的理念应用于更大规模的项目时，你将花更多时间考虑工程，这使我们能够开始在我们的努力中加入大量科学。

Lake: 奥尼尔的一个重要原则是，如果它不能经受住时间的考验，那就无关紧要。如果它不会随着时间变得更好，那么你就失败了。

一个jacal —— 一个墨西哥术语，指的是一个倾斜的棚屋 —— 是这个山区度假胜地的灵感来源。照片：Leigh Christian**你能指出一个项目，你在其中将一些牧场技术理念转化为城市环境吗？**Flato: 这更像是一种日本的感性，借用景观，因为你没有所有的景观。有时候这意味着剔除街道或邻居，创造庭院，看起来内敛但仍然有很好的气流。你在农村环境中所做的一切，你现在也在一个更紧凑的配置中思考。你在考虑太阳在哪里，考虑光线的质量是什么，经常考虑有平衡采光的单室宽设计，但现在你处于更紧凑的配置中。

Lake: 奥斯汀中央图书馆有供阅读的带屏风门廊。大多数图书馆的阅览室与环境脱节。我们说服图书馆管理员创建这两个，一个供儿童使用，一个供成人使用，可以看到Lady Bird Lake和科罗拉多河。从一开始，我们就觉得最好的空间，与夏季凉爽的微风相连的空间，将是这座建筑的东南角。我们还建了一个带遮阳棚的屋顶花园。屋顶上有活动，门廊上也有活动 —— 突然之间，它不再是一个封闭的图书馆，而是有室外空间，你可以在室外阅读书籍，你可以和家人一起在室外参与互动。

奥斯汀中央图书馆是2018年国际图书馆协会年度公共图书馆奖的五名候选者之一。照片：Lara Swimmer**您是如何在德克萨斯州建立基于可持续发展的实践的？**Lake: 我们喜欢接受预算非常有限的挑战。在德克萨斯州，我们并不像在一个致力于可持续增长的州。事实上，我们会认为这与事实相去甚远。通常在德克萨斯州，我们必须向用户、业主和开发商解释为什么要在系统或流程上前期投入更多资金的价值。你必须证明这个价值。我们不像在西海岸那样，有人会进来说，“我们想要一个LEED金牌建筑。” 不，从来没有发生过。

Flato: 很少有人会说，嘿，我想要这个水平的性能。相反，我们从一个人在建筑物中的体验出发。如果他们有平衡的日光，如果他们与室外有更多的联系，那将会更好。然后你把它转化为你可以节省多少能源，最终维护这些建筑物需要的费用会少多少。

这座位于德克萨斯州马布尔福尔斯蓝湖的住宅的垂直设计响应了陡峭的山地坡度。照片：Andrew Pogue**赢得金牌的感觉是怎样的？****Lake：**我开始哭了。我无话可说。泰德，他职业生涯中第一次也无话可说。我们被同行认可了40年的工作，这对我们来说意义重大。我们从未想过会走到这一步。我们的目标从未是获得这个。

**Flato：**我们开始是合作伙伴关系。这个奖通常是颁发给个人——“个人天才”。在我们的情况下，是两个人一起努力。但显然合作中有很多人参与其中。我们的工作一直需要很多人的参与。我们有很多有才华的人感到对设计有重要的拥有权。这种情况在我们的办公室内发生。我们以做出其他人能够接受并拥有并使其成为自己的可持续工作为荣。当你做这样的事情时，也意味着其他不属于我们公司的建筑师可以看到我们的作品，受到启发，然后做出能够继续这种可持续努力的可持续工作。影响实际上是影响他人。

照片：Lake Flato提供在圣安东尼奥的弗罗斯特银行中心广场的遮阳设计借鉴了一个牧场主设计的“牛遮阳器”（顶部）。照片：由Lake Flato提供**作为一个篮球迷，我不得不问一下关于马刺队的事情。你是如何将景观融入他们的竞技场的？****Lake：**泰德在科班克里斯蒂长大，认识[圣安东尼奥马刺队老板]彼得·霍尔特。他是个大牧场主，他的祖父拥有那个履带式拖拉机的专利。我们正在为马刺队的竞技场设计，我们向彼得展示了这个有趣的张力牛棚，我在泛手柄地区的一个大饲养场看到过。他们用波纹金属沿着缆绳拉了几英里，为了给牛遮阳。我们觉得这可能是一个很好的解决方案，可以在竞技场外面创造一个遮荫的广场，在中场休息时你可以去那里听乐队、吃烧烤，享受户外环境。这是第一个拥有安全户外环境的竞技场。这是第一个拥有Rodeo的竞技场。当时，这是建造成本最低廉的每平方英尺容纳18,500名球迷的竞技场。这全都是因为我们使用了廉价的材料。直到今天，我们喜欢说马刺队赢得冠军的原因是因为这座建筑。