房地产市场达到拐点，债务成本超过租金 - 彭博社

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Renata Kellnerova

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商业地产的债务成本上升得如此之快，以至于目前许多房地产交易的融资成本比业主目前从租金中获得的收入还要高。

根据Moody’s Analytics的一份报告，第三季度约55亿美元，占新商业按揭支持证券的28%，出现了负杠杆 — 即债务成本超过投资预期回报的情况。相比之下，第二季度只有8%的类似贷款出现了负杠杆，而2021年第三季度几乎没有2%的负杠杆。

当东欧最富有的男人在直升机坠毁中丧生时，几乎没有人知道他妻子的名字。

将近三年后，情况已经不同了。Renata Kellnerova现在已经成为家族企业的代名词 — 一家总部位于布拉格的电信、媒体、金融服务和电子商务帝国，拥有61000名员工，业务遍布25个国家。

在该地区，PPF可能最为人所知的是拥有东欧六个国家的私营电视台，以及捷克共和国最大的电话公司之一。

拥有430亿美元资产的PPF已成为捷克共和国后共产主义时代的主要赢家之一，Kellnerova的已故丈夫Petr Kellner通过扩张到俄罗斯和中国等快速增长的市场来实现成功。但随着俄罗斯入侵乌克兰颠覆地缘政治和商业格局，包括PPF在内的许多公司现在将增长重点放在本土。

Renata Kellnerova与她已故丈夫Petr Kellner于2020年在布拉格的照片。摄影师：Roman Vondrous/CTK/AP在与彭博新闻的电子邮件交流中 — 自接管PPF以来首次向媒体发表评论 — Kellnerova回顾了她在丈夫突然去世后花费时间熟悉公司复杂运营的艰难时期。

“第一要务是确保PPF的稳定，然后再开始发展业务，”她说。“我意识到PPF对我来说是个人的，我的任务是为我们的孩子做好准备，让他们有可能有一天接管集团的领导权。”

自接管以来，这位56岁的女性已经在公司上留下了自己的印记。她主导了公司从亚洲 — 曾经是主要收入来源 — 的重大转变，并将注意力转回西方市场。她选择了一位新的首席执行官，并与她已故丈夫的一些亲密盟友分道扬镳。她通过买断两位少数股东的股份，将公司完全置于家族所有之下，然后任命自己和她的三个女儿为一个新控股公司的董事会成员，该公司拥有他们所有的资产。

如今，作为该地区最富有的女性，根据彭博亿万富翁指数，她家族的净资产估计约为118亿美元，Kellnerova一直在投入越来越多的时间做出关键投资决策。她强调与PPF首席执行官Jiri Smejc的密切合作是她方法的核心，后者是Kellner的前投资合作伙伴之一。

“如果情况需要，我们能够在一个周末内就对交易做出决策，”她说。“在PPF，我们以对投资机会做出反应非常灵活而自豪。”

在Kellnerova的领导下，PPF已经完成了几笔大型交易，包括同意将东欧和中欧的电信业务控股权以215亿欧元的价格出售给阿布扎比的阿联酋电信集团。该公司的消费金融部门Home Credit Group BV也同意在2022年以约6.15亿欧元（6.69亿美元）的价格出售其菲律宾和印度尼西亚业务。

这有助于将PPF的盈利能力提升至疫情前的水平，2023年上半年净收入为7.09亿欧元。相比之下，前一年亏损4.06亿欧元，主要是由于从俄罗斯撤资造成的高昂成本。

波兰华沙的InPost SA邮政储物柜。摄影师：Lukasz Sokol/Bloomberg尽管目前还没有亚洲完全退出的确切时间表，“我们业务的核心重点在过去三年一直向西移动，” Kellnerova说。

手头有额外现金且利率较高使私人和上市资产的估值受到压力，PPF正在欧洲寻找新的收购目标。其迄今为止最大的收购是入股波兰电子商务公司InPost SA，并持有德国广播公司ProSiebenSat.1 Media SE的股份。

像她已故的丈夫一样，凯尔内洛娃保持低调的公开形象，并严密保护家庭的隐私。她不会透露公司具体的投资目标，也不会透露公司正在关注的或可能关注的目标。PPF计划保持其四大主要投资支柱 - 金融服务、电信、媒体和电子商务 - 但她指出，“这并不排除较小的机会性投资。”

因为该集团不是一个具有明确资产持有期限的典型投资基金，“我们可以耐心等待，”她说。“这就是为什么在考虑投资机会时，短期回报不是主要参数的原因。”

PPF拥有广泛的业务范围

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注：股权结构截至2022年12月

PPF现在是一个错综复杂的公司网络，它在共产主义倒台后不久开始崛起。凯尔内尔在1990年代初创立了这家公司，当时的捷克斯洛伐克开始通过一个发放代金券的计划出售国有资产，人们可以用这些代金券交换公司股份或放入基金。

1991年，凯尔内尔成立了一个基金，收购了202家公司的股份。据该公司称，它最终处理了当时可用的第六大资产组合，然后成为众所周知的PPF集团。随着时间的推移，PPF在捷克最大的保险公司捷克保险公司中建立了20%的股份，为凯尔内尔的财富打下了基础。他在2013年卖掉了保险资产，将其以33亿美元的价格出售给意大利的意大利人寿保险公司。

在凯尔内尔建立帝国的同时，他的妻子忙于凯尔内尔家庭基金会，这是捷克共和国最早的慈善组织之一，已向社会项目和奖学金捐赠了近20亿克朗（8900万美元）。凯尔内洛娃将这种观点带到了她的新位置，描述PPF具有“超越商业领域的社会责任感。”

PPF总部位于布拉格。摄影师：卡特琳娜·苏洛娃/CTK/AP除了PPF，后共产主义时期国有资产的出售还催生了包括房地产大亨Radovan Vitek在内的几个其他超级富裕的捷克家族，他是欧洲最大的房地产投资者之一，以及能源大亨Pavel Tykac。现在，捷克共和国的亿万富翁拥有的公司在整个欧洲雇佣了数万名工人，并在该地区的经济中发挥了至关重要的作用。

与此同时，他们也受到了审查。去年年底，在一次采访中，前捷克总统米洛什·泽曼批评了私有化进程，称其在这个前共产主义国家造成了严重的贫富差距。尽管如此，泽曼是凯尔纳的主要支持者，甚至在这位大亨在前往阿拉斯加的途中遇难的直升机坠毁事故后，授予他最高国家荣誉。

“我非常重视彼得·凯尔纳，我们合作得很好，”泽曼说。

PPF还受到当地投资者社区的批评，因为它将该国最大的上市电话公司从布拉格证券交易所撤出，降低了其市值，但使该集团获得了全面控制。这一过程于2022年完成。

尽管大多数亲近的合作伙伴和前员工对PPF的新领导保持沉默，但PPF的前少数股东之一拉迪斯拉夫·巴尔托尼切克在去年九月接受捷克最大的商业日报《经济新闻》采访时分享了他的观点。

“对于非常积极参与的雷娜塔和第二代来说，责任是不同的，”他告诉报纸。“这不再是一个一人公司——这是一种好事。股东们会更加保守。未来家族中谁会更多地参与是个问题。”

安娜·凯尔纳洛娃在2020年夏季奥运会上。摄影师：卡罗琳·卡斯特/美联社凯尔纳洛娃的前任和现任商业伙伴拒绝接受采访。在她的三个女儿中，唯一一个公开露面的是27岁的安娜，一位参加了2020年夏季奥运会的障碍赛骑手。

该公司长期以来一直以其紧密的文化为傲，凯尔纳洛娃表示，她希望家族在未来数十年内仍然是PPF的大多数股东。随着她的孩子们处于不同的生活阶段，她希望让他们了解公司的运营情况。

“当他们准备好时，我会毫无顾虑地把主要责任交给他们，”她说。“我不担心未来，因为他们现在已经在一定程度上参与我们公司的运营。”