北卡罗来纳州“家具之都”的警示案例 - 彭博社

在北卡罗来纳州海波因特市市中心的南埃姆街向北看。

摄影师：约翰·施利希特曼在北卡罗来纳州的中心，有一个被意想不到的产业主导的小城市：家具展示业。海波因特市位于罗利以西约100英里处，被称为“世界家具之都”。不是因为它生产家具 —— 就像几十年前生产家具一样惊人的数量 —— 而是因为它展示家具。

每年两次，这座城市都会迎来一大波参观者，他们前来参加海波因特市场，吸引约75,000名设计专业人士进行网络交流、采购和产品发布。这个活动历时五天，秋季展会将于本周六开始。所有这些人都会花钱：海波因特市场每年为州和地方税收带来约$2亿。然而，短时间内大量的游客意味着这座城市的许多地方在其他时间都处于休眠状态。这座城市中心的展厅和展览馆所在的土地区域大部分时间都是空置的。

展厅之城：世界家具之都的房地产与抵抗由约翰·施利希特曼提供展厅建筑和周围地区的对比鲜明：2016年，研究人员确定了围绕着每两年一次的展示区的1400英亩空地。四月和十月，全球家具专家、设计师和业主涌入这座城市，但并不久留。

成为家具之都也有其不足之处，并非每个人都喜欢市场对当地经济的主导程度。约翰·施利希特曼的新书，《展厅之城：世界家具之都的房地产与抵抗》，探讨了这种紧张关系，并突出了居民们的应对方式。

施利希特曼是德保罗大学的城市社会学副教授，他谈到了家具行业如何塑造了这一地区，以及世界各地的城市可以从中汲取的教训。以下对话经过了轻微编辑以保持长度和清晰度。

你在金融危机前在海波因特居住过一段时间。是什么让海波因特与其他被某一行业主导的美国城市如此不同？

它并不那么不同。只是极端而已。许多因失去产业（如制造业）而面临财政税收问题的城市，转向了旅游业。对我们来说，弗林特市是一个很容易的类比。弗林特失去了汽车工业，却无法用任何东西取而代之。它试图建立一个汽车主题公园，结果惨败。甚至连一年都坚持不下来。

在海波因特，这座城市失去了家具制造业，但它成功地以一种非常独特和创造性的方式转向了行业的时尚一面，这是值得称赞的。因为它的转变与城市的基因非常契合，不仅成功地完成了转变，而且人口也全力支持。

海波因特以家具自豪。到了20世纪50年代末，美国所有卧室和客厅家具的约60%都来自该市周围100英里的半径范围内。它曾是美国的家具中心，许多人认为它是世界家具之都。现在，它不再制造家具，而是从事家具的展示、销售、展示、组合、情境化和首次亮相。

海波因特似乎有两个明显的时间段：全球家具博览会举行时和未举行时。您能描述一下这两个时期对这座城市的影响吗？

在夏季的市场之间，你可以站在街道中间。人们喜欢骑自行车在海波因特市中心。我认为[著名的迈阿密建筑师和城市规划师]安德烈斯·杜安尼在他访问时称之为僵尸城。但现在海波因特正在为市场做准备，它将变成当地居民所说的“迷你曼哈顿”。这真是令人难以置信。有价值10万美元的汽车被租用，有专车用于接送人们。

许多居民 — 不是所有人，但是许多居民 — 对这个市中心的景观感到非常自豪，这最终是一个全球性的参与者。人们在T恤上印有市中心的天际线的照片，并自豪地穿着它们，即使他们从未进入过任何建筑物。

在书中，您谈到了“前台”和“后台”的概念：游客看到的与居民的现实。这在海波因特是如何发挥作用的？

这是非常普遍的。从奥尔巴尼到波特兰再到芝加哥，每个城市都存在着前台和后台的这种紧张关系：它所优待的地方和它所剥夺权利的地方。理由是城市无法负担得起让所有地方都可供参观，因此领导者们将注意力集中在一个特定区域，一个“旅游泡泡”上。因此，海波因特的泡泡是市中心，那里举办市场活动，当市场活动发生时，居民被要求远离该区域。结果，城市的房地产投资全部流向了那个区域，这推高了价格，使得当地投资者无法负担那里的店面。

在那里，前台和后台之间存在着明显的差距，前台是发生所有这些国家和全球事务的地方，而后台是我的教堂旁边有一栋售价1万美元的房子，但四个街区外，没有当地商人能负担得起土地。

海波因特市中心的家具展览建筑。摄影师：John Schlichtman 2011年，贝恩资本合伙公司购买了展厅周围的大部分房地产，几年后被私募巨头黑石集团收购。在书中，你说：“贝恩的交易只是标志着渐进变化积累成为一场巨变的时刻。” 你能描述一下你的意思吗？

1920年，第一座展览建筑是由一群当地投资者创建的。然后几年后，另一座主要展览中心又是由一群当地投资者创建的。然后又是另一座主要展览中心。所以所有这些展览中心都在互相竞争。

在1990年代，芝加哥商品市场物业公司购买了几家这些竞争的海普特建筑，并将它们全部整合成一个实体。这是私募股权的第一个存在。在1990年代末发生的事情是，你有这些竞争的建筑突然都归于同一伞下，它们不再由当地控制了。

2011年，所有这些私募股权所有权的小集群都被整合到了贝恩公司，后者购买了市中心60%的房地产，同时还购买了拉斯维加斯市场。现在它们都在同一个公司的伞下，这是一个完全的转变。过去，市长走出海普特办公室时，周围都是可以与之达成交易、认识并一起吃早餐的当地业主。而现在，当杰伊·瓦格纳市长走出办公室时，他被私募股权包围，这是这位市长现在不得不学习的完全不同的技能。

在海波因特市的居民如何试图弥合居民和市中心之间的鸿沟？

2010年，“让我们通过区划控制这个问题”这个想法开始出现。当时在一个当地非营利组织的董事会上的瓦格纳开始变得更加直言不讳，并推动设置叠加区的想法，这是一种展示展厅可以设置在哪里、不能设置在哪里的地图。但由于展厅的强大，这个提议被否决了。

几年后，安德烈斯·杜安尼来到了这个城镇，他认为这种情况是不可持续的。他建议在市场土地上连接集装箱，居民可以在展示期间使用这些集装箱作为商店等用途。这时当地人开始说：“够了，我们納闷了。” 这引发了很多当地人的强烈反对。

之后，一场重新夺回市中心的运动兴起，最终通过了区划。现在，市中心有展厅区和非展厅区。由于这个举措，在新的市中心有专门为居民服务的空间，也有专门为展厅服务的空间。已经建成了一个棒球场，酒店和公寓正在筹建中。

显然，海波因特市是一个极端案例。但是，区划是其他经历过强大产业压迫的城市居民可以使用的解决方案吗？

当然。在20世纪的大部分时间里，区划在许多方面排斥和伤害了居民。但区划也可以包容。在海波因特市，人们至少争论了40年的一个观点是包容性区划，即当一个制造商接管一栋建筑成为展厅时 —— 比如一个法院或邮局或办公楼 —— 他们必须保留部分并留出部分用于居民中心用途。

如果这在上世纪80年代扎根，High Point市中心将更好地为家具市场和居民提供服务。肯定仍然会有前台和后台，但会采取措施来减少两者之间的巨大差异。