如何购买I债券：利率将从11月创纪录的9.62%下降 - 彭博社

加利福尼亚州阿卡迪亚市商场内的购物者。

摄影师：彭冠/Bloomberg多伦多的布鲁克菲尔德公司是世界上最大的商业地产所有者之一。

摄影师：加利特·罗丹/Bloomberg泰勒·斯威夫特

摄影师：罗宾·贝克/AFP/Getty Images受欢迎的I系列储蓄债券的收益率——旨在保护消费者免受价格上涨的影响——可能会下降，尽管通货膨胀仍在激增。

自十月底之后购买的I债券的新收益率现在估计为6.47%，低于创纪录的9.62%。该利率与从三月到九月的六个月期间的通货膨胀变化挂钩，尽管通货膨胀水平较高，但比前一个半年的增速有所放缓。

在大流行病后，市中心的摩天大楼空置，央行行长即将开始进行有史以来最快的加息步伐之际，加拿大资产管理巨头布鲁克菲尔德公司加大了一项曾使其声名鹊起的赌注：购买办公大楼。

该公司的房地产基金在2021年底和2022年初斥资72亿美元购买了德国、比利时和爱尔兰的办公地产投资信托基金，这些决定引发了内部和一些主要投资者的辩论，据了解讨论的人士透露。然而，这些交易仍然完成，符合首席执行官布鲁斯·弗拉特长期以来购买看似被低估的资产并打赌它们会随着时间增值的策略。

这是一种帮助打造布鲁克菲尔德公司成为全球最大商业地产所有者之一的策略。现在，随着办公室价值持续下滑和利率上升，这家投资公司正处于全球房地产动荡的中心。

过去两年，大多数欧美办公室的价格已经下跌。影响正在扩散，重创了从纽约到日本的银行，这些银行在这一领域押注巨资。

布鲁克菲尔德已经违约了超过30亿美元的美国商业抵押贷款，放弃了包括两栋洛杉矶办公楼和曼哈顿著名的布里尔大厦在内的物业。去年12月，标普全球评级公司将其子公司布鲁克菲尔德物业合作伙伴的信用评级降至垃圾级别，警告称办公室需求疲弱可能会影响到2025年前到期的27亿美元贷款的前景。

布鲁克菲尔德违约了洛杉矶的777大厦。摄影师：Eric Thayer/Bloomberg布鲁克菲尔德将在本周公布财报，目前正试图筹集150亿美元的新房地产基金，以利用预期的价值交易浪潮。一年过去了，它已经完成了近一半的目标；在2021年阳光明媚的日子里，其之前的地产旗舰仅用了几个月就吸引了90亿美元。根据对二十多位基金经理、顾问、分析师和公司高管的采访，欧洲的收购和仍在等待从之前基金中返还更多资金的投资者正在导致一些人重新考虑是否要将资金投入到最新的基金中。

房地产在布鲁克菲尔德的血液中流淌。房地产投资帮助建立了一家现在管理着8650亿美元资产的公司，仅次于黑石集团。母公司布鲁克菲尔德公司已经向资产管理公司的房地产基金投资了约80亿美元的资本，以及一份独立的地标房地产投资组合，从伦敦金丝雀码头到纽约曼哈顿西部。 （布鲁克菲尔德资产管理公司主席马克·卡尼也是彭博公司董事会主席和前英格兰银行行长。）虽然公司有财务实力轻松度过动荡，但已向投资者发出信号，计划通过出售房地产将其房地产持有量从约240亿美元减少到2028年的150亿美元。

布鲁克菲尔德在全球拥有700多处房产

资料来源：截至1月30日的布鲁克菲尔德数据

很少有投资公司能更好地体现房地产行业正在发生的快速转变，这个行业受到利率上升和新冠疫情的双重冲击，从而从根本上改变了建筑物的使用和定价方式。弗拉特认为这次衰退是另一个机会；其他人则认为这是一个更为永久的变化。对许多投资者来说，曾经看起来像是不错价值的交易现在看起来像是价值陷阱。

“这是市场上发生违约的时候，尤其是在办公室方面，”Stepstone房地产投资组合解决方案负责人玛格丽特·麦克奈特说。“这是否会影响您的筹款取决于更大的管理者，这与他们的整体业绩以及您是否能够对他们未来赚钱的能力产生信心有关。”

当前环境带来的疑虑不仅体现在筹款速度放缓上。尽管布鲁克菲尔德资产管理公司的股价自2022年底分拆以来已上涨24%，部分原因是其可再生能源、基础设施和信贷业务的实力，但纽约的股价落后于黑石集团和阿波罗全球管理公司。布鲁克菲尔德公司的股价仍然固执地停留在公司称为其内在价值一半左右。

BAM股价落后同行

其他替代资产公司超过了布鲁克菲尔德资产管理公司

来源：彭博社

布鲁克菲尔德高管们辩称，他们拥有大部分高质量的房地产，将证明其价值超越当前的低谷周期。该公司去年成功地为160多笔贷款进行了再融资。

“我们一直认为自己是价值投资者，这往往涉及采取与市场其他部分不同的逆向观点一段时间，”布鲁克菲尔德房地产业务首席执行官布莱恩·金斯顿在接受采访时说。“我认为我们现在正处于这样一个时期，最终我们将被证明是正确的。”

大买家

在上一个十年的低利率时代，布鲁克菲尔德是房地产的贪婪买家，收购了GGP公司等公司，后者是美国第二大购物中心所有者，以及办公开发商Forest City Realty Trust。根据MSCI Real Assets的数据，布鲁克菲尔德是零售物业的头号收购者，主要得益于GGP交易，也是过去10年全球第四大购买办公楼的公司。房地产研究公司Green Street将布鲁克菲尔德物业合作伙伴列为美国最大的办公楼所有者之一。

公司和黑石在2008年金融危机后的私募股权房地产中是毫无疑问的赢家，而Goldman Sachs Group Inc.和摩根士丹利等之前的强大平台则在努力筹集新资金。相比之下，黑石和布鲁克菲尔德继续筹集规模更大的基金，拉大了它们与其他公司之间的差距。

随着房地产市场的复苏和资产价值在廉价货币时代飙升，黑石从一个以购买负债资产并加以修复而闻名的公司，转变为在看到需求超过供应的领域大举押注的公司，比如电子商务驱动的仓库繁荣，并不断地投入其中。因此，其房地产投资组合中投资于传统核心领域美国办公室的比例从2007年IPO时的约60%下降到今天不到2%。

布鲁克菲尔德也在多元化并押注学生宿舍、仓库和度假公园，该公司继续执行逆向交易 —— 比如在零售业衰退期间收购购物中心房东和在疫情之后收购办公楼房地产投资信托，期望它们的价值会恢复。该公司的根基深深扎根于开发并长期持有某些物业。

布鲁克菲尔德的价值投资方法始于弗拉特，一个温尼伯人，也是一位共同基金执行官之子，他在公司的任期已经超过三十年。他的第一笔大交易发生在上世纪90年代初，当时公司接管了破产的加拿大开发商Olympia & York，该公司建造了伦敦金丝雀码头和纽约世界金融中心。2002年，他被提升为首席执行官。

Bruce Flatt摄影师：Hollie Adams/Bloomberg自那时起，Flatt通过在替代能源、基础设施、私募股权、信贷和保险等领域设立跨国部门，使Brookfield实现了多元化。但房地产仍然是其最大的业务，Flatt以低价收购管理不善或过度负债的资产的策略赢得了“加拿大沃伦·巴菲特”的昵称。

“在实物资产中赚钱的最简单方法，尤其是在房地产中，就是以低价购买财务结构不佳的优质资产，” 58岁的Flatt在去年12月的一次投资会议上说。

Brookfield自去年1月开始为其新的150亿美元房地产基金募集资金去年一月，仅仅几个月前刚刚结束了一只170亿美元的基金。根据一份投资者介绍，预计首次封闭将在2023年7月进行。去年12月，该公司表示预计很快完成首次封闭，总承诺约为70亿美元，其中包括Brookfield的资本，一位知情人士透露。

根据替代投资行业数据服务机构Preqin的数据，房地产筹资在整个行业中放缓，去年年底标志着自疫情爆发以来最慢的季度。投资者也在转向被视为动荡时期更安全的大型管理者。根据Preqin的数据显示，在第三季度，50.2%的资金流向了前10大基金，创下纪录。

其他筹款活动取得了成功。去年12月，布鲁克菲尔德关闭了一笔规模创纪录的$300亿基础设施基金。它还宣布阿布扎比主权财富基金承诺最多30亿美元用于脱碳倡议。黑石集团在2023年关闭了一笔规模创纪录的300亿美元房地产基金。

伦敦金丝雀码头。摄影师：克里斯·J·拉特克利夫/彭博社### 价值下降

房地产投资者正在应对办公室价格的暴跌，这种情况可能会持续数年，因为公司需要更少的空间。根据格林街的数据，过去12个月至去年12月，办公室价值下降了25%。根据麦肯锡全球研究所7月的报告，包括伦敦、旧金山、上海和纽约在内的9个全球城市的办公需求预计到2030年将比2019年水平下降13%，使8000亿美元的房地产价值岌岌可危。尽管利率可能已经触顶，但它们不太可能回到推动疫情前价格飙升的低水平。

尽管如此，商业房地产市场在一些地区显示出复苏迹象，而最高质量的建筑物比其他物业更能保持其价值。

“尽管工作和购物模式发生变化，但最好城市的优质房地产将继续受到租户的青睐，并将在长期内提供出色的投资回报，” 金斯顿说。

纽约哈德逊城区的曼哈顿西区一号和二号。摄影师：加里·赫尔肖恩/盖蒂图片社布鲁克菲尔德并没有免受价格下跌的影响。澳大利亚最大的养老基金澳大利亚超级养老基金公司表示，与该公司合作拥有的美国办公资产价值“远低于”2015年购买时的价值。 五月份，布鲁克菲尔德以10亿美元的价格从黑石集团回购了曼哈顿的自由广场一号的少数股权，比2015年黑石支付的价格低了33%。

阅读更多： 布鲁克菲尔德房地产信托基金首次年度亏损6.7%

在欧洲，布鲁克菲尔德通过其第四个房地产基金在疫情后购买了爱尔兰的海伯尼亚房地产投资信托、比利时的Befimmo SA和德国的Alstria Office REIT-AG，都柏林和布鲁塞尔的办公室在收购后的时期内看到了资本价值的两位数下降，CBRE的数据显示。 Alstria表示，其物业被第三方估价为40亿欧元（43.1亿美元），低于去年年底的46亿欧元。

那些房地产投资信托基金被机会主义基金收购，而不是布鲁克菲尔德资产负债表上作为长期持有的房产。该公司拥有一个复杂的结构，包括私人基金、保险部门和公开交易的附属公司的混合。

布鲁克菲尔德的附属公司是其私人基金中最大的投资者，截至九月底，占资产管理公司收费资产的约四分之一。

拥有美国国家和美国股权投资人寿控股公司股份的保险部门吸收了部分母公司的房地产资产。去年，布鲁克菲尔德的房地产部门将美国和加拿大六栋办公大楼的部分权益转让给布鲁克菲尔德再保险有限公司，根据布鲁克菲尔德物业合作伙伴的备案，总净收益为6.12亿美元。几个月后，布鲁克菲尔德表示计划将其在房地产旗舰基金中的16亿美元权益转让给其保险业务。

“它们被转移过来是为了更有效地长期拥有这些资产，为保险业务提供额外的资本基础，这些资产以公平价值交易，并且是由审计师每季度评估和审查的资产，”布鲁克菲尔德公司首席财务官尼古拉斯·古德曼在11月告诉投资者。

布鲁克菲尔德还能够通过简单放弃一些不良投资来应对一些不良赌注，这要归功于其采用的无追索债务。这种类型的融资——如果某个地点出现问题，可以保护公司的其他资产——使包括黑石、星木资本集团和高盛在内的大型房东能够放弃楼宇，而不是将更多资源投入亏损项目。

“有了无追索权债务，交还钥匙通常看起来是一个合理的决定，”绿街研究主管塞德里克·拉尚斯说。

无追索权债务比在公司层面合并借款更昂贵，但在像这样的时期，“在9月与投资者通话中，金斯顿表示，这种做法是值得的。这本质上是一个安全网，使得布鲁克菲尔德得以在2021年底以来违约至少20个美国购物中心和办公楼物业，而不会危及母公司或其信用评级。DBRS莫宁星在11月提升了布鲁克菲尔德公司的信用评级。

达成交易

布鲁克菲尔德仍在进行交易并获利。本月早些时候，它以3.25亿美元的价格出售了一个制造家庭社区组合，利用了该领域的强劲需求。去年，巴黎香榭丽舍大街的一栋办公楼和零售建筑以约10亿美元的价格出售，比布鲁克菲尔德18个月前购买的价格高出25%以上。

然而，在其他销售方面进展较慢，比如在2015年收购的英国度假村所有者Center Parcs的投资。布鲁克菲尔德在2019年底考虑出售，却被新冠疫情所阻。公司在去年重新启动正式流程时，随着消费者渴望解封后旅行的需求再次增长，上涨的利率削弱了对大额收购的需求。在公司最初投资近九年后，投资者仍在等待出售。

“Center Parcs已将其原始股本全部返还给投资者，并继续产生重要的自由现金流分配，”布鲁克菲尔德发言人在一份声明中表示。发言人表示，其运营绩效比收购时高出约70%。

布鲁克菲尔德在2021年6月之前仅出售了2015年的一项物业基金中的27项投资中的九项，根据咨询公司Hamilton Lane的一份报告，尽管它已经出售了其他许多投资。

尽管该公司在返还资本的速度方面传统上超过了大多数竞争对手，但其2018年基金的速度比其主要竞争对手慢，这让布鲁克菲尔德的投资者感到不习惯。根据公司的一份报告，截至9月份，布鲁克菲尔德已经向第三个机会主义房地产基金的投资者返还了大约22%的资金。在同一时间段投资的一只黑石房地产基金在9月份已经返还了40%的资本。而在布鲁克菲尔德的第一个物业基金中，一家公共养老金基金指出，五年时间里已经拿回了89%的投资。

布尔道格投资者的负责人菲利普·戈德斯坦表示，投资于布鲁克菲尔德洛杉矶市中心办公室的房东最好是剥离其洛杉矶市中心的投资组合。但过去几年商业房地产的动荡改变了价值，这是很难预料的。

“回顾起来，最好说他们应该出售这些物业，”戈德斯坦说。“但没有人能够预测到Covid对高层办公市场的影响。”

泰勒·斯威夫特的律师威胁要对一名大学生采取法律行动，这名大学生一直追踪这位流行歌手和其他富有名人的私人飞机航班。

“你一直在进行跟踪和骚扰行为，包括持续发布我们客户位置的实时和精确信息，”Venable LLP的一位律师在12月22日的一封信中对学生杰克·斯威尼说，这封信的副本被彭博社获得。“虽然这对你可能只是一场游戏或者你希望通过这种方式赚取财富或名声，但对我们的客户来说，这是生死攸关的事情。”

斯威尼，21岁，就读于佛罗里达中央大学，利用联邦航空管理局的公开数据追踪超级富豪的私人飞机，包括政客、名人、亿万富翁，俄罗斯寡头和其他公众人物，以及他们的碳排放估计。

“无论我是否追踪，你都应该合理地期待你的飞机会被追踪，”斯威尼在一份声明中说道。“毕竟这是公开信息。”

最近几个月，斯威夫特的环球旅行在社交媒体上受到了越来越多的关注，评论员强调她的私人飞机排放的二氧化碳量。根据数字可持续性咨询公司Yard的一项研究，她在2022年排放了近8300吨二氧化碳，约为普通人年均排放量的1100倍。

这位获得格莱美奖的歌手计划本周在东京举行四场演出，并计划在周日前往拉斯维加斯观看她的男友、堪萨斯城紧密端卫特拉维斯·凯尔斯在超级碗比赛中的表现。根据美联社报道，这条路线将包括乘坐斯威夫特的一架达索法尔康900LX飞机行驶19400英里，可能会释放超过100吨额外的二氧化碳。

特拉维斯·凯尔斯在1月28日AFC冠军赛后与泰勒·斯威夫特庆祝。摄影师：帕特里克·史密斯/盖蒂图片社“在巡回演出开始之前，泰勒购买了超过所需数量两倍的碳信用来抵消她所有旅行的碳排放，”斯威夫特的发言人在一份声明中表示。

代表斯威夫特起草信函的文能律师凯蒂·莫罗尼并未立即回应置评请求。《华盛顿邮报》早些时候报道了斯威夫特的信函。

斯威尼声称，除了她去过的城市，他并没有发布关于斯威夫特的任何细节，而这些信息，他说，对于任何关注她最近价值十亿美元的巡回演出以及本赛季常规和广为人知的出席奇夫斯队比赛的人来说已经是众所周知的。

代表斯威尼的电子前沿基金会律师詹姆斯·斯莱特称，斯威夫特的法律主张毫无根据，并表示这些主张是在新闻媒体开始报道她私人飞机的碳排放量时提出的。

“看起来这些信函是为了平息关于她碳排放的负面宣传，”斯莱特说，并补充说他还没有收到斯威夫特的律师的回复。

斯威尼之前曾与一些强大的人物在他的在线追踪网站上发生过冲突。他曾与埃隆·马斯克就追踪亿万富翁全球私人飞机旅行的病毒性@ElonJet账户在X，前身为Twitter上发生过冲突。在收购社交媒体平台后，马斯克暂停了斯威尼的账户，引发了关于言论自由的激烈争论。

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“这件事情与2022年12月发生的事件非常相似，当时马斯克在推特上表示他会对我采取法律行动，因为他声称有人在追踪他，”斯威尼在声明中说道，指的是马斯克声称有人跟踪他的婴儿儿子的事件。警方后来表示他们找不到斯威尼的帖子与马斯克孩子事件之间的联系。

最近，马斯克也因为他的私人飞机对环境造成的影响而受到审查。根据彭博社的分析，仅在2022年，他飞行了307,568英里，排放了大约2,100吨二氧化碳。