布鲁克菲尔德在犯错后希望以150亿美元出售房地产投资 - 彭博社

纽约的黑石集团总部。

摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg多伦多的布鲁克菲尔德公司是世界上最大的商业地产所有者之一。

摄影师：Galit Rodan/Bloomberg随着美元走强，今年巴黎的豪华房产以创纪录的价格售出，美国人趁机购买海外高端住宅。

根据房地产机构Barnes的数据，今年上半年，巴黎高档房产的平均价格——定义为售价超过300万欧元（290万美元）的住宅——比2020年的500万欧元上涨了9%，达到了547万欧元。随着需求激增，该机构预计今年的销售额将超过创纪录的2021年。

黑石集团 正在向法国的富裕投资者开放其零售私人信贷基金 ECRED，旨在吸引此前被排斥在这个复杂且常常不流动的市场之外的富裕欧洲人。

这家全球最大的另类资产管理公司的常青基金将通过寿险保单向法国零售投资者开放，入场门槛为1万欧元（10,750美元），该公司私人财富解决方案负责人安东尼·格雷拉在周二的巴黎新闻发布会上表示。

黑石集团与BNP Paribas SA的财富管理和Cardif部门独家合作，直到4月5日分发该产品，打算在此日期之后与其他公司合作，并将其推广到欧洲其他地区。

“我们计划在其他欧洲司法管辖区推出更多本地私人信贷产品，”黑石集团欧洲、中东和非洲地区私人财富解决方案高级董事总经理兼主管Rashmi Madan表示。

自2015年以来，全球私人信贷市场规模增长了三倍以上，达到约1.7万亿美元，近年来随着传统贷款机构在央行加息以遏制通胀后对风险贷款变得谨慎，市场活跃起来。尽管全球资产管理公司一直在进军这一市场，但其缺乏透明度已成为监管机构日益焦虑的原因。

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黑石集团和竞争对手在美国类似基金中取得了成功，这些基金提供更高的收益以换取更高的风险。现在，他们正看向欧洲，试图开发该大陆富裕人群持有的约50万亿美元现金储备 —— 这对私人借贷行业来说是一大潜在的费用和增长来源。

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马丹表示，黑石法国产品背后的工具大约有90%投资于私人不良流动性高级担保证券，其余资产投资于流动性高级担保贷款，以确保流动性。

瓜拉表示，投资者每月可以投资两次，而赎回将限制在每月基金规模的2%，或每季度的5%。

当疫情过后市中心的摩天大楼空置，央行行长即将开始进行一代人以来最快的加息步伐时，加拿大资产管理巨头布鲁克菲尔德加倍押注其名声的其中一项赌注：购买办公楼。

根据知情人士的说法，该公司的房地产基金在2021年底和2022年初斥资72亿美元购买了德国、比利时和爱尔兰的办公地产投资信托基金，这些决定在内部和一些主要投资者之间引发了争论。然而，这些交易按照首席执行官布鲁斯·弗拉特长期以来购买看似被低估资产并打赌其会随时间增值的策略进行。

这一策略帮助布鲁克菲尔德公司成为全球最大的商业地产所有者之一。如今，随着办公楼价值下跌和利率持续走高，这家投资公司正处于全球房地产动荡的中心。

在过去两年中，大多数欧洲和美国办公室的价格已经下跌。而这些影响正在扩散出去，重创了从纽约到日本的许多大举押注在这一领域的银行。

布鲁克菲尔德已经违约了超过30亿美元的美国商业抵押贷款，放弃了包括两个洛杉矶办公大楼和曼哈顿著名的Brill大厦在内的物业。去年12月，标普全球评级公司将其子公司布鲁克菲尔德物业合作伙伴的信用评级降至垃圾级别，警告称办公需求疲软可能会影响到2025年到期的27亿美元贷款的前景。

布鲁克菲尔德违约了洛杉矶的777大厦。摄影师：Eric Thayer/Bloomberg布鲁克菲尔德将在本周报告收益，目前正努力筹集150亿美元用于一只新的房地产基金，以利用预期的价值交易浪潮。一年过去了，它已经完成了近一半的目标；在2021年阳光明媚的日子里，其之前的主要房地产旗舰仅用了几个月就吸引了90亿美元。根据对二十多位基金经理、顾问、分析师和公司高管的采访，欧洲收购和仍在等待从之前基金中返还更多资金的投资者正在导致一些人重新考虑是否将资金投入到最新的基金中。

房地产是布鲁克菲尔德的血液。房地产投资帮助打造了一家现在管理着8650亿美元资产的公司，仅次于黑石集团在另类资产管理公司中的地位。母公司布鲁克菲尔德公司已经在资产管理公司的房地产基金中投资了约80亿美元的资本，以及一份从伦敦金丝雀码头到纽约曼哈顿西部的标志性房地产组合。 （布鲁克菲尔德资产管理公司主席马克·卡尼也是彭博公司董事会主席和前英格兰银行行长。）尽管公司有足够的财务实力来轻松应对动荡，但它已经向投资者发出信号，计划通过出售房产将其房地产持有量从约240亿美元削减到2028年的150亿美元。

布鲁克菲尔德在全球拥有700多处物业

来源：截至1月30日的布鲁克菲尔德数据

很少有投资公司能更好地体现房地产行业正在发生的快速转变，这个行业受到了利率上升和一场根本改变建筑物使用和定价方式的大流行病的双重冲击。弗拉特认为这次衰退是另一个机会；其他人则认为这是一个更为永久的变化。对于许多投资者来说，曾经看起来像是不错价值的交易现在看起来像是价值陷阱。

“这是市场上发生违约的时候，尤其是在办公室方面，”Stepstone的房地产投资组合解决方案负责人玛格丽特·麦克奈特说道，Stepstone为机构投资者提供建议。“这是否会影响你的筹款取决于更大的管理者，这与他们的整体业绩有关，以及你是否能够对他们未来赚钱的能力产生信心。”

当前环境带来的疑虑不仅仅体现在筹款速度较慢上。尽管布鲁克菲尔德资产管理公司的股价自2022年底分拆以来上涨了24%，部分原因是其可再生能源、基础设施和信贷业务的强劲表现，但这家位于纽约的公司股价落后于黑石集团和阿波罗全球管理公司。而布鲁克菲尔德公司的股价仍然固执地维持在公司称为其内在价值一半左右。

布鲁克菲尔德资产管理公司股价落后同行

其他替代资产公司超过了布鲁克菲尔德资产管理公司

来源：彭博社

布鲁克菲尔德的高管们辩称，他们主要拥有高质量的房地产，将证明其价值超越当前的低谷周期。该公司去年成功地为160多笔贷款进行了再融资。

“我们一直认为自己是价值投资者，这通常涉及采取与市场其他部分不同的逆向观点一段时间，” Brookfield房地产业务的首席执行官布赖恩·金斯顿在一次采访中说道。“我认为我们现在正处于这样一个时期，最终我们将被证明是正确的。”

大买家

在上一个十年的低利率时代，Brookfield是房地产的贪婪买家，收购了GGP Inc.等公司，后者是美国第二大购物中心所有者，以及办公开发商Forest City Realty Trust。根据MSCI Real Assets的数据，它是零售物业的头号收购者，主要得益于GGP交易，也是过去10年全球第四大购买办公楼的公司。房地产研究公司Green Street将Brookfield Property Partners列为美国最大的办公楼所有者之一。

在2008年金融危机后，该公司和黑石成为私募房地产中转变命运的毫无疑问的赢家，而来自高盛集团和摩根士丹利等前强大势力的平台则在努力筹集新资本。相比之下，黑石和Brookfield继续筹集规模更大的基金，拉大了他们与其他公司之间的差距。

随着房地产市场的复苏和资产价值在廉价货币时代飙升，黑石从一个以购买负债资产并加以修复而闻名的公司，转变为在看到需求超过供应的领域大举押注的公司，比如电子商务驱动的仓库繁荣，并不断投入其中。因此，其房地产投资组合中投资于传统核心领域美国办公室的比例从2007年IPO时的约60%下降到今天不到2%。

布鲁克菲尔德也实现了多元化，并对学生宿舍、仓库和度假公园进行了投资，但该公司继续执行逆向交易 —— 比如在零售业低迷时收购购物中心房东，以及在新冠疫情之后收购办公地产信托 —— 期望它们的价值会恢复。该公司的根基深深扎根于长期开发和持有某些物业。

布鲁克菲尔德的价值投资方法始于弗拉特，他是温尼伯人，也是一位共同基金执行官的儿子，他在公司的任期已经超过三十年。他的第一笔大交易发生在上世纪90年代初，当时公司接管了破产的奥林匹亚&约克，这是一家建造伦敦金丝雀码头和纽约世界金融中心的加拿大开发商。2002年，他被提升为首席执行官。

布鲁斯·弗拉特摄影师：霍利·亚当斯/彭博社此后，他通过在替代能源、基础设施、私募股权、信贷和保险等领域设立跨国部门，实现了布鲁克菲尔德的多元化。但房地产仍然是其最大的业务，弗拉特以低价收购管理不善或过度负债的物业的策略赢得了“加拿大沃伦·巴菲特”的绰号。

“在实物资产中赚钱的最简单方法，尤其是在房地产中，就是以低价购买资本结构不佳的优质资产，”58岁的弗拉特在去年的一次投资会议上说。

布鲁克菲尔德开始为其新的150亿美元房地产基金募集资金去年一月，仅仅几个月前刚刚结束了一只170亿美元的基金。根据一份投资者介绍，预计首次封闭将在2023年7月完成。去年12月，该公司表示预计很快完成首次封闭，总承诺约为70亿美元，其中包括布鲁克菲尔德的资本，一位知情人士透露。

房地产筹资在整个行业中放缓，根据替代投资行业数据服务机构Preqin的数据，去年年底标志着自疫情爆发以来最慢的季度。投资者也正在转向被视为在动荡时期更安全的大型管理者。根据Preqin的数据，第三季度，50.2%的筹集资金流向了前10大基金，创下纪录。

其他筹资努力取得了成功。去年12月，Brookfield关闭了一只规模创纪录的$300亿基础设施基金。它还宣布阿布扎比主权财富基金承诺最多30亿美元用于脱碳倡议。Blackstone在2023年关闭了一只规模创纪录的300亿美元房地产基金。

伦敦金丝雀码头。摄影师：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg### 价值下降

房地产投资者正在应对办公室价格暴跌，这种情况可能会持续数年，因为公司需要更少的空间。根据Green Street的数据，过去12个月至去年12月，办公室价值下降了25%。预计包括伦敦、旧金山、上海和纽约在内的九个全球城市的办公需求到2030年将下降13%，这将使8000亿美元的房地产价值岌岌可危，根据麦肯锡全球研究所7月的报告。尽管利率可能已经触顶，但它们不太可能回到推动疫情前价格飙升的低水平。

尽管商业地产市场在某些地区显示出复苏迹象，但最高质量的建筑物比其他物业保值得更好。

“尽管工作和购物模式发生变化，但最好城市的优质房地产将继续受到租户的需求，并将在长期内提供出色的投资回报，” 金斯顿说。

纽约哈德逊城区的曼哈顿西区一号和二号。摄影师：Gary Hershorn/Getty Images布鲁克菲尔德并没有免受价格下跌的影响。澳大利亚最大的养老基金AustralianSuper Pty表示，与该公司合作拥有的美国办公资产价值“远低于”2015年购买时的价值。 今年五月，布鲁克菲尔德以10亿美元从黑石集团手中回购了曼哈顿的自由广场一号的少数股权 — 比黑石2015年支付的价格低了33%。

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在欧洲，布鲁克菲尔德通过其第四个房地产基金在疫情后购买了爱尔兰的Hibernia REIT、比利时的Befimmo SA和德国的Alstria Office REIT-AG，CBRE数据显示，都柏林和布鲁塞尔的办公室自收购以来资本价值下降了两位数。 Alstria表示，其物业由第三方评估，去年年底价值为40亿欧元（43.1亿美元），低于2022年的46亿欧元。

那些房地产投资信托基金被机会主义基金购买，而不是布鲁克菲尔德资产负债表上作为长期持有的房产。该公司拥有一个复杂的结构，包括私人基金、保险部门和公开交易的附属公司的混合。

布鲁克菲尔德的附属公司是其私人基金中最大的投资者，截至九月底，占资产管理公司收费资产的约四分之一。

拥有美国国家和美国股权投资人寿控股公司股份的保险部门吸收了部分母公司的房地产资产。根据布鲁克菲尔德物业合作伙伴的备案，去年，布鲁克菲尔德的物业部门将美国和加拿大的六栋办公大楼的部分权益转让给布鲁克菲尔德再保险有限公司，总净收益为6.12亿美元。几个月后，布鲁克菲尔德表示计划将其在房地产旗舰基金中的16亿美元权益转让给其保险业务。

“它们被转移过来是为了更有效地长期拥有这些资产，为保险业务提供额外的资本基础，这些资产以公允价值交易，并且是由审计师每季度评估的资产，”布鲁克菲尔德公司首席财务官尼古拉斯·古德曼在11月告诉投资者。

布鲁克菲尔德还能够通过简单放弃一些不良投资来应对一些不良赌注，这要归功于其采用的无追索债务。这种类型的融资——如果某个地点出现问题，可以保护公司的其他资产——使包括黑石、星木资本集团和高盛在内的大型房东能够放弃楼宇，而不是将更多资源投入亏损项目。

“有了无追索权债务，交还钥匙通常看起来是一个合理的决定，”绿街研究主任塞德里克·拉尚斯说。

无追索权债务比在公司层面合并借款更昂贵，但在像这样的时期，“在投资者九月的电话会议上，金斯顿说，这种做法是值得的。这本质上是一个安全网，使得布鲁克菲尔德可以在2021年底以来违约至少20个美国购物中心和办公楼物业，而不会危及母公司或其信用评级。DBRS晨星公司在11月提升了布鲁克菲尔德公司的信用评级。

达成交易

布鲁克菲尔德仍在进行交易并获利。本月早些时候，它以3.25亿美元的价格出售了一个制造家庭社区组合，利用了该领域的强劲需求。去年，巴黎香榭丽舍大街的一栋办公楼和零售建筑以约10亿美元的价格出售，比布鲁克菲尔德18个月前购买的价格高出25%以上。

然而，在其他销售方面进展较慢，比如在2015年收购的英国度假村所有者Center Parcs的投资。布鲁克菲尔德在2019年底考虑出售，但被新冠疫情阻挠。公司在去年恢复正式流程时，随着消费者渴望解封后旅行的需求再次增长，上涨的利率削弱了对大额收购的需求。在公司最初投资近九年后，投资者仍在等待出售。

“Center Parcs已将其原始股权全部返还给投资者，并继续产生重要的自由现金流分配，”布鲁克菲尔德发言人在一份声明中说。发言人表示，其运营绩效比收购时高出约70%。

布鲁克菲尔德在20215年的一只房地产基金中只出售了27项投资中的9项，根据咨询公司汉密尔顿莱恩的一份报告，尽管它已经出售了其他许多投资。

尽管该公司在返还资本的速度方面传统上超过大多数竞争对手，但其2018年基金的表现比其主要竞争对手慢，而且与布鲁克菲尔德的投资者所习惯的情况也不同。根据公司的一份报告，截至9月份，布鲁克菲尔德已经向第三只机会主义房地产基金的投资者返还了大约22%的资金。同期投资的一只黑石房地产基金在9月份已经返还了40%的资本。在布鲁克菲尔德的第一只房地产基金中，一家公共养老金基金指出，五年时间里已经拿回了89%的投资。

布鲁克菲尔德的投资者Bulldog Investors的负责人菲利普·戈德斯坦表示，投资于布鲁克菲尔德洛杉矶市中心办公室的房东本应该更好地剥离其洛杉矶市中心的投资组合。但过去几年商业房地产的动荡改变了价值，这是很难预料的。

“回顾过去，更好地说他们应该出售这些物业，”戈德斯坦说。“但没有人能够预测到Covid对高层办公市场的影响。”