特朗普转向美国最高法院，就被扣押的马阿拉戈文件展开争斗 - 彭博社

在梅菲尔的60 Curzon住宅开发项目中，Interpath Advisory的破产专家已经被任命。摄影师：Jason Alden/Bloomberg前总统唐纳德·特朗普寻求美国最高法院干预，要求法官指定的特别大师审查100份带有机密标记的文件。

这一举动升级了已经是一场非同寻常对决，司法部正在调查特朗普或其助手在他离任时是否非法带走了敏感的政府文件，并阻碍了多次努力以收回这些文件。

随着中国投资者及其债权人在全球范围内挂出“待售”标志，他们需要在国内深化的房地产危机中筹集现金，这超过了在下跌市场中抛售的风险。他们获得的价格将最终帮助确定更广泛行业的困境有多严重。

由于借贷成本上涨引发的全球经济衰退已经使办公楼价值单独下跌超过1万亿美元，Starwood Capital Group主席巴里·斯特恩利希特上周表示。但总损失仍未知，因为很少有资产被出售，评估师几乎没有最新数据可供参考。去年全球完成的商业地产交易量降至十年来的最低水平，业主不愿以大幅折扣出售建筑物。

监管机构和市场担心这种僵局可能掩盖了巨大的未实现损失，这对银行和资产所有者都带来了麻烦，因为在廉价资金时代，银行在砖瓦贷款方面进一步扩张。

纽约社区银行周二股息大幅下调并储备了一部分资金，导致其股价触及27年来的最低点，部分原因是因为受困的房地产信贷。欧洲央行担心该地区的银行过于缓慢地调低贷款价值，英国金融行为监管局将审查私人市场的估值，包括房地产。

现在，十年来中国扩张狂潮中收购的一批海外资产开始进入市场，因为房东和开发商决定他们现在需要现金来支持国内业务并偿还债务 — 即使这意味着要承受财务损失。北京对过度借贷的打击让很少有开发商幸免，即使是曾被视为主要参与者的开发商也不例外。例如，总部位于广州的 中国奥园集团有限公司的一个单位，正在进行一项价值60亿美元的债务重组计划，去年年底以约45%的折扣出售了多伦多的一块地皮，根据数据提供商Altus Group的数据。

“有动力的卖家，市场冻结可能会解冻，提高透明度和价格发现，”彭博智库的信用分析师托鲁·阿拉穆图说。“投资组合估值可能还有进一步下跌的空间。”

开始行动

随着每一笔交易，市场对资本化率有了更多的清晰度 — 这是投资者愿意达成交易的回报率的一种衡量标准。然后，评估师将使用这些数据来估价其他资产，这可能会引发更广泛的减值。因此，房东可能不得不投入更多资金来弥补任何贷款价值违约，否则可能面临财产被贷款人查封的风险。

到目前为止，在欧洲，中国所有者的销售只是一小部分 — 去年，据了解情况的人士称，与2022年达成但未完成的一笔伦敦办公楼销售相比，与世茂集团控股有限公司董事长许永茂有关的一笔交易以约15%的折扣出售 — 销售量正在重新增长。

2022年伦敦的1 Nine Elms项目。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博就在本周，陷入困境的开发商广州富力地产股份有限公司同意出售其在伦敦Nine Elms区一个价值13.4亿英镑（16.9亿美元）的物业项目的股权，作为回报，该公司将获得部分美元债券和10便士，而在伦敦金丝雀码头的一座办公楼则以比2017年出售时低60%的价格出售，此前该办公楼被中国投资者的贷款人查封。这些销售是在一些开发商去年暂停呼吸，制定重组计划时后的处置回升的一部分。

“价格发现将在今年内改善，”摩根大通资产管理公司欧洲房地产研究负责人卡罗尔·霍奇森上个月写道。这在一定程度上是因为“市场上出现了更多的负债资产，”她补充道。

中国投资者正在抛售海外资产

来源：MSCI房地产

本月早些时候，伦敦西部高档地区梅菲尔区中心的一处豪华开发项目因贷款违约而陷入破产。该项目的大部分股权由中信资本和金地投资两家中国投资公司持有，这些住宅将继续通过管理者向潜在买家推广。

在英国首都的东部，一位知情人士看到一家由陷入困境的中国开发商碧桂园控股有限公司规划的住房项目吸引了不到1亿英镑的竞标。根据去年12月的一份文件显示，该子公司在2022年计提了1030万英镑的减值准备。与此同时，总部位于上海的房地产公司绿地控股有限公司的一个单位延长了对伦敦东部一座摩天大楼项目的贷款，根据一份文件显示，该项目在去年实际上已违约。

现在称为伦敦东部艾尔莎码头的碧桂园控股有限公司工地周围的标识。销售也在欧洲以外的地区上升，包括澳大利亚。仅仅几年前，雄心勃勃的中国开发商是当地市场的主要参与者。现在，大多数已经基本停止购买，转而开始抛售项目。近期值得注意的出售包括碧桂园旗下的Risland单位在墨尔本郊外以2.5亿澳元（1.63亿美元）的价格出售一块地皮，根据当地媒体报道。据另一家当地媒体报道，该公司最近还以约2.4亿澳元的价格出售了悉尼的一个开发项目资产。“出售这些剩余土地的一部分是Risland优化投资组合的一部分，”Risland澳大利亚首席执行官胡国涛在一份向彭博社的声明中表示，没有确认销售或价格的细节。

万科、碧桂园、富力、绿地和金地的代表没有立即发表评论，而致电奥园总部则无人接听。中信将所有问题转给了管理员。

观看：彭博原创探讨了房地产行业为何变得如此混乱以及对全球经济可能造成的影响。

当然，中国并不是商业地产市场潜在困扰的唯一来源。韩国投资者在办公楼上的大笔赌注时机不佳，而较高的利率已经导致德国和北欧房东大幅折价出售物业。美国一波到期贷款也预计将导致地区银行的抵押和基础资产的出售。但也许中国是市场上卖方最有动力迅速出售的地方。

这些处置的更广泛影响将取决于市场对结果的认真程度，绿街房地产分析师彼得·帕帕达科斯表示。

“对于估值师是否会充分考虑它们存在争议，因为卖方是‘有动机的’，”帕帕达科斯说。“在我看来，他们应该这样做。”

乔·拜登总统在周四晚间匆忙安排的新闻发布会上，强烈地——有时生气地——试图打击有关他智力下降的说法。

但这位81岁的领导人可能让他在竞选年的最大劣势变得更糟。

总统在白宫召集记者，坚称他的记忆“良好”，强调他对前总统特朗普任命的一位美国检察官绘制的“记忆糟糕的老人”形象感到受辱——这位检察官是他可能的2024年对手——在一项调查中涉及他处理机密文件的方式。

尽管总统在一场新闻发布会上表达了对提及他儿子去世的愤怒，并对中东冲突进行了全面概述，但另一起涉及外国领导人的重大失误削弱了这一努力。

观看：拜登在一场即兴的白宫新闻发布会上表示他的记忆“良好”。

在讲话的最后，拜登错误地将埃及总统阿卜杜勒·法塔赫·塞西称为墨西哥领导人。这一失误威胁到了他整个努力，并立即被他的政治对手抓住，作为拜登不适合担任总统的进一步证据。

白宫盟友表达了愤怒和沮丧，称对拜登最后的失误的关注仅仅验证了他们的信念，即新闻媒体更注重形式而非实质，并不公平地对待拜登，而特朗普本人也一再搞错名字、日期和事实。

然而，拜登失言的讽刺似乎消除了任何希望扭转这一周以来对他年龄和能力的担忧，此前他在竞选活动中反复混淆欧洲领导人的名字，并拒绝在超级碗前接受传统的赛前采访的机会。

这种警报在周四下午达到了新的高度，当一份严厉的司法部关于他处理机密材料的报告提到总统的“能力减退和记忆错误”，尽管报告得出结论认为不需要提起刑事诉讼。

点击这里观看完整的拜登新闻发布会。

拜登拒绝了特别顾问罗伯特·赫尔报告中提出的描述。

“我是出于善意的，我是一个年长的人，我知道我在做什么。我曾经是总统，我让这个国家重新站起来了。我不需要他的推荐，”拜登在外交厅告诉记者。

总统还对报告中的结论提出了异议，包括他向他的幽灵作家透露机密信息的说法。他表示，他写给巴拉克·奥巴马总统的一份关于阿富汗的备忘录应该被视为“私人”而非机密。拜登还表示，任何声称他故意保留机密材料的说法都是“完全错误的”。

“事实是，他们得出了一个明确的结论：我没有违法。完毕，”拜登说。

早些时候：拜登处理机密文件不当但不会被起诉

总统表明，他对赫尔声称他记不得儿子博·拜登死于脑癌的日期感到特别受伤，称这对调查没有意义。

“他怎么敢提出这种说法。坦率地说，当我被问及这个问题时，我心里想，这不关他们的事，”拜登说。“我不需要任何人提醒我他什么时候去世的。”

司法部的报告称，赫尔工作人员发现拜登在他位于弗吉尼亚和特拉华州的住所中故意存储和透露了机密信息，但没有对他提起任何指控。

报告中最令人震惊的披露是关于总统的描述，称其为“记忆力较差的老人”，有时难以记住基本事实。拜登也被描述为忘记了副总统任期何时结束以及奥巴马政府关键外交政策辩论的细节。

“我的记忆很好，”拜登说。“我是这个国家里最合格的人选，可以成为美国总统并完成我开始的工作。”

拜登为自己辩护说，他在应对办公室的要求的同时，已经配合特别检察官的“详尽调查”。总统表示，他接受了与赫尔进行的为期五小时的采访，这次采访是在10月7日哈马斯袭击以色列的第二天进行的。

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选民表示，拜登的年龄是他在11月可能与特朗普再次对决时最担心的问题之一。

共和党领先者特朗普正面临四起犯罪指控，其中一起指控他保留了他在白宫时期的机密材料，然后试图阻止联邦政府收回这些材料。拜登对他与调查人员的合作与特朗普的行为进行了区分。

“这不像在马阿拉戈那样，在一个公共场所，”拜登说，指的是特朗普在佛罗里达的庄园发现文件的地方。

特朗普的竞选团队星期四利用特别检察官的报告。

“如果你太老而无法接受审判，那么你就太老而不能担任总统，”特朗普政治行动委员会的传讯主任亚历克斯·菲弗在一份声明中说道。