摩根大通资本市场银行家预计IPO寂静将持续一段时间 - 彭博社

纽约证券交易所（NYSE）地板上显示的股市监视器，摄于2022年8月26日，美国纽约。

摄影师：Michael Nagle/Bloomberg位于梅菲尔的60 Curzon住宅开发项目，Interpath Advisory的破产专家已经被任命。摄影师：Jason Alden/Bloomberg 嗨，周五快乐。我是伦敦的Ruth David，今天和一位即将担任摩根大通新全球ECM主管的银行家聊天，这是该市场一个艰难时期。此外，还有一位好莱坞超级经纪人试图挽救局势，以及一个新的激进分子情况。 今日头条新闻

美国首次公开募股（IPO）交易量已降至自金融危机以来的最低水平，最新季度数据显示。反映投资者情绪的是，仅有18个主要股指中的一个——巴西的Ibovespa指数——今年处于正收益领域。标普500指数今年迄今的跌幅约为24%，仅仅是这一群体的可怕平均水平。在这样的时刻接任全球股权资本市场唯一主管，感觉有点像救生员在飓风警报下的第一天上班。

中国投资者及其债权人正在全球各地的房地产持有物上挂起“待售”牌，因为在国内深化的房地产危机中，筹集现金的需求胜过了在下跌市场中抛售的风险。他们获得的价格将最终帮助确定整个行业的困境有多严重。麻烦的真实程度。

由借贷成本上涨引发的全球经济衰退已经仅仅从办公楼价值中抹去了超过$1万亿，上周Starwood Capital Group主席Barry Sternlicht表示。但总损失仍未知，因为很少有资产被出售，使评估人员缺乏最新数据。去年全球完成的商业地产交易跌至十年来最低水平，业主不愿以大幅折扣出售建筑物。

监管机构和市场担心这种僵局可能掩盖了大额未实现的损失，这对银行和资产所有者都构成了麻烦，因为在廉价货币时代，银行进一步扩大了对房地产的贷款。

New York Community Bancorp周二触及27年来的最低点，部分原因是由于麻烦的房地产信贷而削减了股息并储备资金。欧洲央行担心该地区的银行过于缓慢地调低贷款价值，英国金融行为监管局将审查私人市场的估值，包括房地产。

现在，中国在过去十年的扩张狂潮中收购的一批海外资产开始进入市场，因为房东和开发商决定他们现在需要现金来支持国内业务并偿还债务 — 即使这意味着要承受财务损失。北京对过度借贷的打击让几乎没有开发商幸免，即使是曾被视为主要参与者的开发商也不例外。例如，总部位于广州的中国奥园集团有限公司旗下的一家单位，正在进行一项价值60亿美元的债务重组计划，去年年底以约45%的折扣出售了多伦多的一块地皮，根据数据提供商Altus Group的数据。

“有了积极的卖家，市场冻结可能会解冻，提高透明度和价格发现，”彭博智库的信贷分析师Tolu Alamutu说。“投资组合估值可能还有进一步下跌的空间。”

开始行动

随着每一笔交易，市场对资本化率有了更多的清晰度 — 这是投资者愿意达成交易的回报率的衡量标准。然后，评估师将使用这些数据来估算其他资产的价值，这可能引发更广泛的减值。因此，房东可能不得不投入更多资金来弥补任何贷款价值违约，否则可能面临财产被放贷人没收的风险。

尽管迄今为止，在欧洲，中国所有者的销售只是一小部分 — 去年，一座伦敦办公楼与世茂集团控股有限公司主席许永茂有关，以约15%的折扣出售，与2022年达成但未完成的早前销售协议相比，根据知情人士的消息 — 但销售量开始再次增长。

2022年伦敦的1 Nine Elms项目。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg就在这周，陷入困境的开发商广州富力地产同意出售其在伦敦Nine Elms区价值13.4亿英镑（16.9亿美元）的房地产项目的股份，换取部分美元债券和10便士，而在金丝雀码头的一座办公楼则以60%的折扣出售，比2017年卖出时低了60%，因为它被中国投资者的贷款人夺走。这些销售是在一些开发商去年暂停呼吸时制定重组计划后的回弹的一部分。

“价格发现将在今年内改善，”摩根大通资产管理公司欧洲房地产研究主管卡罗尔·霍奇森上个月写道。这在一定程度上是因为“市场上出现了更多的困境资产，”她补充道。

中国投资者正在抛售海外资产

来源：MSCI房地产

本月早些时候，位于伦敦西部高档地区梅菲尔中心的一处豪华开发项目陷入破产，因未能偿还贷款而破产。它的大部分股权由两家中国投资公司——中信资本和金地——持有，这些住宅将继续通过管理者向潜在买家推广。

在英国首都的更东部，一位知情人士看到一家陷入困境的中国开发商碧桂园控股有限公司计划的住房项目吸引了不到1亿英镑的竞标。根据去年12月的文件，该子公司在2022年承担了1030万英镑的减值损失。与此同时，总部位于上海的房地产公司绿地控股股份有限公司的一个单位为伦敦东部的一座摩天大楼项目提供了贷款，文件显示该项目在去年技术上违约。

如今在伦敦东部被称为艾尔莎码头的碧桂园控股有限公司工地周围的标识。销售情况在欧洲以外的地区也在好转，包括澳大利亚。仅仅几年前，雄心勃勃的中国开发商是当地市场的主要参与者。现在，大多数已经基本停止购买，转而开始抛售项目。根据当地媒体的报道，值得注意的最近的出售包括碧桂园旗下的瑞士兰单位将墨尔本郊外的一块地块以2.5亿澳元（1.63亿美元）的价格出售。根据另一家当地媒体的报道，该公司最近还以约2.4亿澳元的价格剥离了一项悉尼开发资产。碧桂园澳大利亚的首席执行官胡国涛在一份向彭博社发表的声明中表示：“出售这些部分剩余的土地是瑞士兰优化投资组合的一部分”，但没有确认销售或价格的细节。

世茂、碧桂园、富力、绿地和金地的代表没有立即发表评论，而致电奥园总部的电话一直无人接听。中信将所有问题转给了管理员。

观看：彭博原创探讨房地产行业如何变得如此混乱，以及对全球经济可能产生的影响。

可以肯定的是，中国绝不是商业房地产市场潜在困扰的唯一来源。韩国投资者在办公楼上的大笔赌注时间不佳，而较高的利率已经导致德国和北欧房东大幅折价出售房产。美国即将到期的一波贷款也预计会导致地区银行的抵押和基础资产的出售。但也许中国是市场上卖方最有动力迅速出售的地方。

彼得·帕帕达科斯（Peter Papadakos）在Green Street担任房地产分析师，他表示，这些处置的更广泛影响将取决于市场对结果的认真程度。

帕帕达科斯说：“评估人员是否会充分考虑它们存在争议，因为卖方是‘有动机的’。在我看来，他们应该考虑。”