中国的房地产危机开始波及全球 - 彭博社

在梅菲尔的60 Curzon住宅开发项目中，Interpath Advisory的破产专家已经被任命。摄影师：Jason Alden/Bloomberg订阅**我们的中东新闻简报并关注我们 @middleeast 以获取该地区的新闻。

阿曼和阿拉伯联合酋长国计划投资11.6亿里亚尔（30亿美元）将它们的铁路网络连接起来，因为石油富裕的海湾国家正在致力于连接它们的铁路项目。

随着中国投资者及其债权人在全球范围内挂出“待售”标志，以筹集现金应对国内日益加剧的房地产危机，他们脱手的风险超过了在下跌市场中出售的风险。他们获得的价格将最终帮助确定更广泛行业的困境有多严重。麻烦。

由于借贷成本上涨引发的全球经济衰退，仅仅办公楼的价值就已经减少了超过1万亿美元，Starwood Capital Group主席Barry Sternlicht上周表示。但总损失仍未知，因为很少有资产被出售，这使评估人员几乎没有最新数据可供参考。去年全球完成的商业地产交易量跌至十年来的最低水平，业主不愿以大幅折扣出售建筑物。

监管机构和市场担心，这种僵局可能掩盖了巨大的未实现损失，这对银行和资产所有者都带来了麻烦，因为在廉价货币时代，银行在砖瓦贷款方面进一步扩张。

纽约社区银行在周二削减股息并储备资金的部分原因是因为受困的房地产信贷，导致其股价触及27年来的最低点。欧洲央行担心该地区的银行过于缓慢地调低贷款价值，英国金融行为监管局将审查估值，包括房地产在内的私人市场。

现在，十年来中国扩张狂潮中收购的一批海外资产开始进入市场，因为房东和开发商决定他们现在想要现金来支持国内业务并偿还债务 — 即使这意味着承担财务损失。北京对过度借贷的打击让很少有开发商幸免，即使是曾被视为主要参与者的开发商也不例外。例如，总部位于广州的中国奥园集团有限公司的一个单位，正在进行一项价值60亿美元的债务重组计划，去年底以约45%的折扣出售了多伦多的一块地皮，根据数据提供商Altus Group的数据。

“有动力的卖家，市场冻结可能会解冻，提高透明度和价格发现，”彭博智库的信用分析师托鲁·阿拉穆图说。“投资组合估值可能还有进一步下跌的空间。”

开始行动

随着每一笔交易，市场对资本化率有了更多的清晰度 — 这是投资者愿意达成交易的回报率的衡量标准。然后，这些数据将被评估师用来估值其他资产，这可能引发更广泛的减值。因此，房东可能不得不投入更多资金来弥补任何贷款价值违约，否则可能面临财产被放贷人没收的风险。

到目前为止，在欧洲，中国所有者的销售只是一小部分 — 去年，据知情人士透露，与2022年达成但未完成的一笔伦敦办公楼销售相比，与世茂集团控股有关的一座办公楼以约15%的折扣出售，销售量正在重新增长。

2022年伦敦的1 Nine Elms项目。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博就在本周，陷入困境的开发商广州富力地产同意出售其在伦敦Nine Elms区价值13.4亿英镑（16.9亿美元）的物业项目的股权，换取部分美元债券和10便士，而在金丝雀码头的一座办公楼被中国投资者的放贷人没收后，以比2017年出售价格低60%的价格出售。这些销售是在一些开发商去年暂停呼吸，制定重组计划时，部分销售商出现反弹。

“价格发现将在今年内改善，”摩根大通资产管理公司欧洲房地产研究负责人卡罗尔·霍奇森上个月写道。这在一定程度上是因为“市场上出现了更多的负债资产，”她补充说。

中国投资者正在抛售海外资产

来源：MSCI房地产

本月早些时候，伦敦西部高档地区梅菲尔区中心的一处豪华开发项目因贷款违约而陷入破产。该项目的大部分股权由中信资本和金地投资两家中国投资公司持有，这些住宅将继续通过管理者向潜在买家推广。

在英国首都的东部，一位知情人士看到由陷入困境的中国开发商碧桂园控股有限公司规划的住房项目吸引了不到1亿英镑的竞标。根据去年12月的一份文件显示，该子公司在2022年计提了1030万英镑的减值准备。与此同时，总部位于上海的房地产公司绿地控股的一个单位延长了对伦敦东部一座摩天大楼项目的贷款，该项目在技术上已于去年违约，文件显示。

现在被称为伦敦东部艾尔莎码头的碧桂园控股有限公司工地周围的标识。销售也在欧洲以外的地区回暖，包括澳大利亚。仅仅几年前，雄心勃勃的中国开发商是当地市场的主要参与者。现在，大多数已经基本停止购买，转而开始抛售项目。近期值得注意的出售包括碧桂园旗下的Risland单位在墨尔本郊区以2.5亿澳元（1.63亿美元）的价格出售一块地皮，据当地媒体报道。根据另一份当地媒体报道，该公司最近还以约2.4亿澳元的价格出售了悉尼的一个开发项目资产。“出售这些剩余土地的一部分是Risland进行投资组合优化的一部分，”Risland澳大利亚首席执行官胡国涛在一份向彭博社发表的声明中表示，没有确认销售或价格的细节。

万科、碧桂园、富力、绿地和金地的代表没有立即发表评论，而致电奥园总部则无人接听。中信将所有问题转给了管理员。

观看：彭博原创探讨了房地产行业为何变得如此混乱，以及对全球经济可能造成的影响。

中国毫无疑问并非商业地产市场潜在困扰的唯一来源。韩国投资者在办公楼上的大笔赌注时机不佳，而较高的利率已经导致德国和北欧房东大幅折价出售物业。美国一波到期贷款也预计将导致地区银行的抵押品被收回以及基础资产的出售。但或许中国是市场上卖家最有动力迅速出售的地方。

这些处置的更广泛影响将取决于市场对结果的认真程度，绿街房地产分析师彼得·帕帕达科斯表示。

“对于估价师是否会充分考虑它们存在争议，因为卖家是‘有动机的’，”帕帕达科斯说。“在我看来，他们应该这样做。”