凯尔·巴斯希望将德克萨斯州打造成独立的资产类别-彭博社
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德克萨斯州加尔维斯顿附近的巧克力湾保护区。
来源：CEM凯尔·巴斯喜欢大赌注。因此，这位在全球金融危机爆发前通过做空抵押贷款债务而声名鹊起的达拉斯对冲基金经理，现在专注于他家乡最丰富的商品：土地，这显得很合适。
巴斯说，德克萨斯州土地市场“规模庞大，而且实实在在。”
53岁的巴斯对于大胆的宏观投注并不陌生。在过去的十五年中，他曾涉足欧洲主权债务市场、中国经济和香港元，通常利用奇特的金融工具进行高风险投资。
如今，他正在大量收购德克萨斯州大部分尚未开发的土地——这是一种更基础、更具体的资产，以吸引数万亿美元用于ESG相关投资。
巴斯去年创立的投资公司Conservation Equity Management已经花费了9000万美元收购了六处总面积达37000英亩的物业。他的收购包括德克萨斯州西部的一个牧场，其中有一个边境前哨堡垒的遗迹，东德克萨斯州的一个树木繁茂的木材地块，靠近路易斯安那州边界的一个野生动物走廊，以及奥斯汀外围一个价值2.4亿美元的高科技开发项目中心的一处持有。
“我正在利用我数十年来分析全球宏观形势和地缘政治形势的所有专业知识，对德克萨斯州土地作为一种资产类别进行论证，”巴斯在一次采访中说。
Kyle Bass摄影师：Patrick T. Fallon/Bloomberg土地因其几乎无限的需求而具有吸引力，巴斯表示，德克萨斯州拥有大量土地也是一个优势。该州拥有1.42亿英亩的私人牧场、农场和森林，价值飙升。根据德克萨斯A&M大学德克萨斯房地产研究中心的数据，农村土地每英亩的中位价格在上个十年内上涨了123%，截至第二季度为$4,286。根据最近的平均土地价值，该州的原始土地价值超过6000亿美元，而这还没有考虑来自可再生能源租赁、保护性便利或出售碳信用等来源的潜在收入。
人口统计数据是土地价值增长和巴斯论点的关键。从本世纪初到2020年，德克萨斯州的人口增长了42%，达到了近3000万。与美国人口普查局有关的州级机构德克萨斯人口统计中心预计到2050年将有4700万居民。
“我们正处于一个将持续至少十年甚至更长时间的人口迁徙的前端，”出生于佛罗里达州但在得克萨斯州长大的巴斯说道。“来自东北部的人，来自西海岸的人 — 他们将不断迁往得克萨斯州、田纳西州和佛罗里达州。”
帮助推动新移民潮的是像特斯拉公司和甲骨文公司这样在最近几年搬到独立之星州的公司，它们被低税收和宽松监管所吸引。根据美国人口普查数据显示，去年得克萨斯州因国内移民而增加了170,307名居民，超过了除佛罗里达州以外的任何州。
潜在威胁这种增长的是共和党州长格雷格·阿伯特关注枪支权利和限制堕胎权等问题，这可能会阻止来自纽约或旧金山等典型自由派中心的新移民搬迁。美国经济放缓以及美联储表示将继续加息以应对通货膨胀的信号也可能会阻碍人口涌入。
“在更长期的视角下，最近实施的不包容和限制性政策可能会阻止知识型劳动者搬到得克萨斯，”总部位于韦科的经济研究公司佩里曼集团的首席执行官雷·佩里曼说道。尽管他的基本情况是增长将继续，但像这样的减速“可能会波及整个经济。”
不过目前，人口正在激增，开放空间正在减少。巴斯援引了得克萨斯A&M大学的研究，显示该州每天失去一平方英里的开放空间用于开发。结果是得克萨斯州失去了农村土地的速度比其他任何州都快 — 在2017年前的20年里几乎减少了2.2百万英亩。
随着飞速发展重新强调州内尚存的开放土地的重要性，巴斯表示他察觉到了一个机会。养老金、捐赠基金和其他机构拥有大约17万亿美元的资金，他们有义务将这些资金投入被视为可持续或社会责任投资的项目中。他说，未来十年内这个金额可能会再增加约40万亿美元。
由于诸多因素，从联邦许可的缓慢进展到生态系统服务行业的初步发展，导致ESG资金的投资机会供不应求。未开发的土地——具有容纳野生动植物、减缓栖息地破坏、承载碳储存设施或发展可再生能源的潜力——符合要求。CEM希望通过从生态友好策略（如再生牛群放牧）中产生收入，并最终出售其资产来获得回报。
“更多减缓措施”
德克萨斯州的繁荣催生了大量用于抵消的项目。该州的经济由类似佩尔米安盆地（美国最多产的油区）和沿着墨西哥湾岸的石化制造设施的枝繁叶茂的中心驱动，还有自己的电网和最长的州际公路。
巴斯表示，所有这些工业扩张“将需要更多的减缓措施”。他认为，能够满足企业ESG要求的公司将受益于源源不断的投资。
他说：“为什么不立即将这项业务制度化呢？我们正在向那些侵犯最多的人收费，而他们乐意支付。”
ESG因误导性言论和低回报而受到越来越多的 批评。巴斯最近指责世界领导人“从非政府组织和青少年那里获取政策指引”在一定程度上导致能源价格飙升。他承认监管监督很少，但表示市场的“定制”特性正是使其引人注目的部分。
Bass的愿景假定ESG要求会长期存在，德克萨斯A&M大学房地产中心的经济学家查尔斯·吉利兰德表示。然而，这一理念在原则和实践上正变得越来越政治化。德克萨斯本身一直处于强烈反对的前沿，威胁要把那些从化石燃料中撤资的资产管理公司列入黑名单。
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Bass以大胆的大规模投注而闻名，这些投注是通过坚持不懈且有时具有争议性的研究塑造的。他在2008年对次级抵押贷款的押注使他赚得一笔财富和即时的信誉，吸引了大量资金流入他的基金Hayman Capital，并受邀作为专家证人在国会面前作证。
然后，他将目光转向中国，做空人民币，以及欧盟，押注其主权债务将崩溃。这两项预测都没有实现。他声称导致药品价格上涨的挑战制药专利的运动在很大程度上失败了。在2019年前五年里，Hayman的资产缩水超过80%。
逻辑延伸
尽管Bass以前的兴趣具有全球性，但他坚称他的新事业是他在华尔街磨练的技能的逻辑延伸。
“购买农场和牧场不像购买微软股票那样是一个高效的市场，”他说。“它没有数百万或数亿双眼睛和分析在关注它。关注这类事物的分析师数量可能只有一只手就能数清。”
他引用了巧克力湾保护地，CEM在六月以未公开价格收购了这个地方，作为一个例子。这个占地5,403英亩的地块位于加尔维斯顿以西的墨西哥湾海岸，是高地和湿地栖息地的混合体，是濒临灭绝的黑轨鸟的庇护所，也是连接东边的4,714英亩巧克力湾保护区和西边的44,413英亩布拉佐里亚国家野生动物保护区的生态桥梁。
巧克力湾保护区的一部分。来源：CEM有趣的是，巧克力湾地块的主要资产之一实际上是人造的：四口天然气井。每口都有可能成为碳捕集和储存设施，这是一种将二氧化碳排放物注入深层岩石形成物以减少二氧化碳排放到大气中的过程。巴斯表示，预测显示每口井每年最多可以封存2百万吨碳，持续15年，而且不会改变景观美感。
这个地块从未公开出售，是CEM的合作伙伴特里·安德森在勘察的。作为一名专门从事野生动物管理的训练有素的林业专家，拥有七个牧场的所有者，他过去三十年一直与地主、监管机构和投资者合作进行保护或湿地补偿项目。CEM的大部分收购都是非市场交易，是因为安德森和公司其他人的个人关系。
“如果你是康涅狄克州的公司，你永远不可能买到这块地。”巴斯说。“一群拥有十亿美元的哈佛人也办不到。”—与**德文·彭德尔顿