随着租金上涨，美国法院推出驱逐转移计划 - 彭博社

新墨西哥州的郊区住宅，尽管房屋成本上涨，但该州的驱逐率仍然很低。

摄影师：David Kozlowski/Moment Mobile ED via Getty Images

美国的经济适用房危机并没有放过这片“魔法之地”。

在新墨西哥州最大的城市阿尔伯克基，租金飙升，自2020年3月以来上涨了近40%，根据Apartment List的数据。在附近的圣菲，一套两居室公寓的平均租金为1400美元，与更大更独家的大都市的租金相当。新墨西哥州的驱逐禁令在4月到期，允许房东驱逐无法承担上涨成本的租户。

但在阿尔伯克基和该州其他地方挣扎的租户对抗驱逐有了一个强大的新盟友：法院。

新墨西哥州最高法院——不是市长、州参议员或州长，而是司法机构——正在努力遏制全州的驱逐。自疫情爆发以来，法院一直在保护弱势租户，最近更是努力确保在疫情租金保护到来之前看到的高水平驱逐不会再次出现。为了防止禁令解除后房东涌入法院，新墨西哥州最高法院于2月启动了一项驱逐防止和转移试点计划，旨在让房东和租户共同解决纠纷，并为租户提供资源，使他们的账户恢复良好状态。

“新墨西哥州的驱逐申请率一直保持在全州历史平均水平的64%，在我们最大的城市阿尔伯克基，驱逐率保持在历史平均水平的59%，”新墨西哥州最高法院首席大法官香农·贝肯说。“我们为这项工作感到自豪，但这只是个开始。”

拜登政府在一次关于驱逐的八月峰会上突出了新墨西哥的倡议，这是一次专注于司法行动，试图在法院层面阻止驱逐的活动。随着大部分疫情暂停令已经消失，联邦紧急援助资金已经花光，住房官员正转向法院，希望在最初阶段阻止驱逐。

疫情前的驱逐情况有所下降

新墨西哥州每月驱逐申请

来源：驱逐实验室

这种方法似乎正在获得动力：印第安纳州、得克萨斯州和密歇根州的最高法院已经采取了与新墨西哥州相同的路线，密歇根州在2019年至2022年间将其驱逐率减半。费城的一项开创性的驱逐转移计划导致85%的案件在调解时达成和解或解决，将总体驱逐减少了三分之二以上。白宫表示，迄今为止，自乔·拜登总统上任以来，36个州的180个司法管辖区已经采纳了某种形式的驱逐转移。

“许多这些法院最初是为了应对大流行而采取行动，”美国副检察长瓦妮塔·古普塔在白宫峰会期间表示。“但现在全国各地的法院正在考虑他们如何利用对驱逐转移的经验，实际上在州和地方法院处理驱逐问题的方式上进行永久和持久的变革。”

在新墨西哥，政府结构指导了解决方案的形式。新墨西哥州有一个兼职立法机构；该州在立法人员配备和薪酬方面在全国排名 最低。根据今年四月被任命为该州 首席大法官的培根（Bacon）的说法，一旦明显地大流行将“对住房稳定造成严重破坏”，法院就会加大力度。在没有特别的立法会议来处理迫在眉睫的住房危机的情况下，州最高法院于2020年三月下令暂停非付款驱逐程序。

在阿尔伯克基，驱逐情况保持较低，而其他城市的驱逐情况在上升

每月驱逐申诉占疫情前基线的百分比

来源：驱逐实验室

培根指出，法院在干预住房问题方面的权力是有限和严格规定的。例如，法院有严格的时间表来处理驱逐投诉。但法院有广泛的权力召集一个研究或解决问题的机构。因此，新墨西哥州最高法院成立了一个任务组，从法院和州政府机构以及房地产所有者、住房倡导者、法律服务提供者和地方官员中招募成员。法院于二月启动了一项 转移试点，两个月后扩大了规模。目标是加快从紧急租金援助计划中获取资金的速度，该计划是由国会设立的，旨在帮助从大流行裁员中恢复的资金短缺的租户。

导致的转移计划雇用所谓的导航员，帮助房东和租户在驱逐申请的最初阶段申请可用资金，或者在需要时通过调解解决冲突。州最高法院将驱逐禁令延长到四月，为紧急援助和驱逐转移计划启动提供时间。到目前为止，新墨西哥州已经为拖欠租金和其他住房费用提供了大约1.48亿美元的联邦援助，惠及超过44,000个家庭。尽管阿尔伯克基的驱逐案件增加了，但尚未达到高峰。尽管法院没有权力使转移计划成为强制性的 —— 新墨西哥州的房东可以选择接受或拒绝 —— 但工作组的一个小组正在致力于立法改革，要求参与。

这将使阿尔伯克基更接近费城，后者通过了全国首个强制性的、在申请前防止驱逐的计划。这种方法要求房东和租户在可以提出驱逐申请之前申请援助并寻求住房咨询。由于这个以及其他租户权益计划，费城的驱逐案件从疫情前的2万多件减少到2021年的约6,800件。去年，该市通过了一项法律，保障租户在法庭上获得法律援助的权利。“我们不会放慢脚步，”费城市议会议员海伦·金(Helen Gym)说，她是该计划的倡导者。

虽然费城可能是租户倡导者的典范，但许多司法管辖区甚至还没有迈出第一步。去年12月，非营利性组织国家法院中心设立了一个为期四年的拨款计划，帮助法院研究、实施或加强转移计划。这项总额为1140万美元的驱逐转移计划于6月启动，最初的合作伙伴包括来自八个州和哥伦比亚特区的十二个州和地方法院。

密歇根州兰辛市的第54-A地方法院是其中一位受助者，他们利用这笔资金聘请了一名协调员，Ulices Rosa，在上任第二周就成功帮助一名与女儿和孙女住在车里的妇女找到了临时紧急住房，同时他们正在寻找一间愿意接受第8节住房选择券的公寓。

“我们发现法院通常不习惯与其他服务提供者合作，”国家法院中心的法院管理顾问Samira Nazem说。“通常不是法院提供这些服务，而是结合了调解、法律援助、无偿律师，有时还有住房顾问和财务顾问。”

司法系统的广度和多样性意味着法院可以成为民主的真正实验室。一些州法院是 统一的，将行政和预算权限投入最高法院，而在非统一的州，每个县都是自己的规则制定机构 — 这只是使驱逐转移工作变得复杂且最终是地方性的司法特征之一。2021年4月，城市研究所的研究人员扫描了47个州和地方项目，得出了一些核心要点，其中最重要的或许是联邦紧急租金援助计划的重要性。

为租户提供的470亿美元纾困资金提供了促使房东和租户坐下来进行调解的杠杆，同时也支持扩大驱逐预防工作作为一个全国性关注点。例如，在德克萨斯州，驱逐转移计划是作为一个试点项目启动，使用社区发展区块拨款资金，并扩大到一个利用紧急租金援助计划资金的全州性工作；该计划将持续直到联邦资金用完。

随着全国范围内租金仍在上涨，联邦紧急资金快用完了，国会在额外支出上陷入僵局，争取确保当前的驱逐潮退去的努力时间紧迫。

“我们已经为持久改革开了个好头，”总统高级顾问吉恩·斯佩林在峰会期间表示。“现在的问题是，我们是否满足于让这个有史以来第一个全国性的驱逐减少基础设施崩溃？还是我们要在此基础上继续努力，加强它，取得永久性的收益？”