商业房地产市场暴跌让贷款人面临残酷现实 - 彭博社

Phil Kuntz

洛杉矶第三高的Aon Center以1.478亿美元的价格出售，比2014年的最后购买价格低约45%。

摄影师：Michael Lee/Moment RF/Getty Images

彭博的在线 财富评分工具允许美国用户通过回答有关年龄、家庭规模、收入、支出、债务和资产的问题进行财务健康检查。答案以两种方式进行评估：

  • 它们与美国类似情况下的家庭的平均值进行比较，这些情况是根据年龄、收入和家庭规模确定的。我们称之为用户的同龄群体。虽然这些比较很有见地，但并不旨在衡量财务健康。
  • 它们根据彭博新闻与个人理财专家协商确定的七个财务幸福基准进行评估。其中三个基准是与支出相关的最大阈值，另外四个是涉及储蓄和资产的目标。结果以0到10的范围内的最差到最佳分数呈现。五是目标值；高于该值的分数表示越来越舒适，低于该值的分数则引起越来越多的关注。最终的财富评分是七个基准分数的未加权平均值。

### 同龄群体

比较是根据用户在以下方面所处的群体确定的：

  • 年龄范围和家庭规模（简称年龄-规模同龄人）
  • 年龄范围和收入范围（年龄-收入同龄人）
  • 收入五分位数或十分位数（收入同龄人）这两组收入同龄人显示用户的税前收入在美国人口被分为五个或十个每个篮子中有相等数量家庭的位置。最低分位数的人收入低于至少90%的人口。最高分位数的人收入高于至少80%的人口。

用户的答案与美国劳工统计局的消费者支出调查（用于收入和支出类别）和美国人口普查局的收入和计划参与调查（用于资产和债务类别）中这些群体的平均值进行比较。

以下是我们用于每个同龄人群的数据系列的名称和网站链接。在所有情况下，我们使用最近可用的年份。

劳工统计局

人口普查局

  • 年龄-收入五分位数： 家庭财富、资产所有权和债务详细表 在名为“家庭财富和资产所有权，按资产类型和选定特征” 的电子表格中，我们使用名为表5（资产平均值）和表2（持有资产百分比）的标签。 在名为“家庭债务，按债务类型和选定特征” 的电子表格中，我们使用名为表4（债务平均值）和表2（持有债务百分比）的标签。

以下是关于劳工统计局和人口普查局数据集的一些澄清说明：

人口普查的平均值是有条件的，代表报告持有特定资产或债务的家庭的平均值。劳工统计局的平均值不是有条件的。因此，WealthScore通过将上述表5和表4中的平均值乘以两个表2标签中报告持有每种资产或债务的家庭百分比，将人口普查数据转换为标准的非条件平均值。

人口普查数据比劳工统计局数据粒度较低，因此对于年龄-规模，WealthScore将用户与其所在年龄组中的“已婚夫妇家庭”（对于两人或更多人的家庭）或“单身人士家庭”进行比较。

WealthScore使用劳工统计局的上下十分位数边界将用户放入人口普查数据的五分位数队列中。这两个机构的边界相似但并非完全对齐。劳工统计局的边界更容易访问，因此我们采用了这些边界，而不是让相对较少的用户可能最终进入与其五分位数不对齐的十分位数而感到困惑。

社会保障

劳工统计局认为社会保障税是从收入中“支出”用于退休储蓄的资金。因此，WealthScore将用户的社会保障税加到他们的税后收入和年度退休储蓄中，以便与同龄人进行苹果对苹果的比较。

我们在计算总年度支出比较和两个基准（退休储蓄率和平衡预算）时排除了这些税款，以便让用户更直观地了解他们在这些项目上的情况。

从劳工统计局同龄人的总年度支出平均数中排除这些税款（以进行苹果对苹果的比较）是有技巧的。该机构网站上发布的年龄-规模、年龄-收入和收入分位数数据集将社会保障税与雇员养老金计划的缴纳额合并在一起。因此，我们请求劳工统计局提供了按年龄范围和按收入分位数单独支付社会保障税的人们的平均数。对于年龄-规模和年龄-收入同龄人群，我们从劳工统计局的总支出平均数中减去这两个社会保障数字的平均数；对于收入同龄人群，我们减去了收入分位数的数字。

在适当的情况下，WealthScore会提醒用户我们在计算中是否包括或排除社会保障税。

同龄人比较

同龄人比较以图表形式显示为美元数额 — 有些是用户回答问卷时。

对于总债务和总资产，同龄人的数字仅包括用户报告持有的那些类别。我们这样做是为了避免苹果与橙子的比较。例如，我们不希望将没有房地产或企业的租户的总资产与包括房屋净值和企业价值的平均数进行比较。因此，如果用户唯一的资产是一辆汽车，那么比较对象是同龄人在他们的车辆中拥有的平均净值。

基准

每个用户的财富评分基于七个个人财务基准。前三个基准设定了最大支出阈值：

平衡预算净收入（社会保障金和其他税收后）与总支出之间应该有一些余地。具体取决于个人情况。我们咨询过的专家建议支出除以净收入不应超过85%，留下15% 用于紧急情况、一次性大购买或长期财务安全。

住房开支美国住房和城市发展部认为，在税前收入的30%以上用于住房开支是负担过重的。

一个警告：有些人认为这个阈值太低，特别是在价格飙升后。根据哈佛大学住房研究中心的一份 2020年报告，约一半的租户和五分之一的房主超过了这个标准，该报告依赖于新冠疫情之前导致房价飙升的数据。

债务收入比这个很简单：人们不应该花费超过税前收入的43%来偿还债务。长期以来被认为是确定购房者是否有资格获得抵押贷款的经验法则，43%的上限在奥巴马政府期间被美国消费者金融保护局采纳，该规则限制了抵押贷款，在特朗普政府改革规则时取消了这一上限。

对于信用卡债务，WealthScore指导用户只包括用于减少未偿余额或支付多月利息的金额。我们这样做是因为人们使用现金越来越少；许多人将大部分日常开支放在信用卡上，并在每月结清余额之前支付，以避免利息累积。我们不希望这样的交易人为地夸大债务收入比。

剩下的四个基准设定了储蓄目标：

紧急储蓄财务顾问中的经验法则是，家庭应该有足够的即时资金，可以在没有收入的情况下生存三到六个月。

退休储蓄率此基准将用户用于退休的税前收入百分比与富达投资公司创建的在线工具模型进行比较。该模型是一个滑动比例，包括以下两个极端：

  • 25岁开始为退休储蓄的人应该每年储蓄15%。
  • 等到55岁才开始储蓄的人应该每年储蓄76%。等到56岁至67岁才开始储蓄的用户应该知道，WealthScore对所有这些年份都使用76%的数字。可以说，等到那么晚才开始储蓄的人应该尽可能多地为退休储蓄。

退休储蓄率

来源：彭博社

累积退休储蓄我们比较用户迄今为止为退休储蓄了多少，与他们当前税前收入乘以一个倍数进行比较，这个倍数从25岁的0.35（或35%）到65岁的近11（1,084%）不等。

这些倍数是基于我们调查的五个来源，这些来源为每个里程碑年龄提供了五年或十年间隔的数字。由于它们提供的倍数方式不同，我们不得不进行一些调整以得出平均值，如下所述。

富达 和 欧力金融：倍数仅适用于以零结尾的年龄。对于以五结尾的年龄，我们对两个或三个可用的倍数取平均值。

T. Rowe Price：有些倍数给出了范围；我们使用较小的值。此外，25岁的倍数未给出，因此我们使用了两个可用的倍数。

摩根大通：为每个13个收入水平（从40,000美元到300,000美元）提供了不同的倍数集合。我们对这13个倍数取平均值。

破产千禧一代，作者是Erin Lowry：有些倍数给出了范围；我们使用较小的值。

我们将得出的里程碑年龄平均值通过均匀分布转换为每年的倍数。

累积退休储蓄乘数在这个表中被四舍五入到小数点后两位。WealthScore使用未四舍五入的数字。

累积退休储蓄乘数

来源：彭博社

净值根据Thomas J. Stanley和William D. Danko合著的书籍《邻家百万富翁》，资产减去负债应至少等于年龄乘以当前税前收入的1/10。因此，如果用户的年龄是50岁，收入为10万美元，净值应该是50万美元（50乘以10,000美元），或更多。

WealthScore通过总结用户的资产并扣除任何无抵押债务来计算净值。我们只扣除无抵押债务，因为用户被要求报告资产的净值，即市值减去任何以资产作为抵押品的贷款余额（例如有抵押贷款的房屋或汽车）。无抵押债务——借款人无法通过查封资产收回的资金——包括多月信用卡余额、学生贷款和医疗债务。

回答“您所有其他债务的总额是多少？”这个问题时报告的一切都被视为无抵押债务。如果这些“其他债务”中有任何抵押品，应该在关于资产的问题中记录基础资产，并且这些余额应从该资产的价值中扣除。一旦完成这些步骤，就没有理由在“其他债务”中报告这笔贷款。

关于计算净值目标的这个公式的一点说明：《邻家百万富翁》的作者之一Stanley表示，他的“财富方程”是基于收入在80,000美元或更高的家庭的调查，并且最适合中年人。“如果您还没有达到50岁，财富方程可能会高估您实际应该拥有的财富，”Stanley在一篇博客文章中写道。他补充说，如果您直到22岁后才开始工作，“在使用财富方程时，您需要从您当前的年龄中减去那些年。”

基准分数

如上所述，每个基准都在0到10的范围内评分。每个储蓄和支出基准都有一个由彭博社和个人理财专家确定的目标或最大阈值，如上所述。

支出分数对于平衡预算、住房支出和债务收入比基准，百分比数额是进入风险领域之前的最大可接受阈值。在支出最大值附近或达到阈值的用户将获得4分，低于5分的目标1分。数额超过阈值85%或更多将获得0分，而低于阈值85%或更多的数额将获得10分。所有在阈值和+/- 85%之间的数额都按比例和线性评分。例如，数额恰好低于阈值42.5%（85%的一半）的用户将获得7分，而数额恰好高于阈值42.5%的用户将获得2分。

储蓄分数对于非退休紧急备用金、退休储蓄率、累积退休储蓄和净值基准，数额是目标 — 用户达到基本期望的分数。达到储蓄基准的目标将获得5分。与上述类似，超过这些阈值85%或更多的用户将获得10分，而低于阈值85%或更多的用户将获得0分，其他所有数额都按比例评分。

最终的财富评分是七个基准分数的未加权平均值 — 分数总和除以7。

自动化文本

在WealthScore体验过程中，用户将收到反馈，其中包括基于其基准分数和同行比较的自动化文本。

基准反馈

对于七个基准和最终的WealthScore，我们创建了多达十几个可能的不同句子来描述分数。举个例子是展示这些句子是如何创建的最好方式：对于退休储蓄率基准分数，用户将看到这句话：“您的退休储蓄率[高于/等于/低于描述]专业人士建议的水平。“该“描述”基于用户的分数（四舍五入到最接近的整数，或者对于范围中间的分数为0.5），遵循以下逻辑：

基准分数和相应反馈

来源：彭博社

对于大多数基准，此描述还会通过包含用户自己的数字答案（或从中派生的数字）的自动化文本进行补充。其他基准的补充文本是通过应用于用户提供的数据的基于规则的逻辑来提供的。以下是一个例子：

平衡预算

对于支出超过净收入的用户：“小心：您的支出超过了收入，没有留下非退休储蓄。”

对于支出低于净收入的70%的用户：“干得好。您的支出远低于您的收入。”

退休反馈

最复杂的自动化文本分析用户未来的退休前景，依赖于现值和未来值的计算，以预测用户在67岁时会有多少钱，考虑到他们现在的累积退休储蓄、当前年度储蓄率以及我们对投资回报、工资增长和通货膨胀的假设。反馈将取决于用户是否：

  • 预计未能达到退休储蓄目标；
  • 预计将达到目标；
  • 预计将超过目标；
  • 已经储蓄超过目标。

以下是用户可能看到的一些数字，取决于他们的答案：

**实际年度退休储蓄率：**用户每年储蓄金额除以税前收入。

用户从开始储蓄退休金时应该设定的目标率，以及截至目前的相应金额：与退休储蓄率表中用户起始年龄相匹配的百分比；以及该数字乘以当前税前收入。

**累积退休储蓄目标：**作为税前收入的倍数 — 与累积退休储蓄乘数表中用户当前年龄相匹配的数字。 以总和表示 — 上述乘数乘以税前收入。

**实际累积储蓄，表示为乘数：**实际累积储蓄除以税前收入

**落后或超前计划年数：**用户当前年龄与最接近用户实际乘数的乘数表中的年龄之间的差异。 保持进度的用户不会看到这个数字。

**如果用户继续当前路径，到67岁时的预计累积退休储蓄：**为了计算这个数字，WealthScore假设用户的累积储蓄将继续增长，原因是：

  • 年度贡献逐渐增加。随着收入增加，每年的储蓄也会增加，只要百分比储蓄率保持稳定。WealthScore假设用户的收入每年增长3.0898%（在向用户显示的文本中四舍五入为3.1%）。这是根据美国劳工统计局截至2022年7月31日的十年内美国雇员小时工资的年度平均变化。我们计划至少每年更新这个数字。
  • 投资回报。WealthScore假设每年保守6%。根据彭博数据显示，标普500指数从1957年3月4日首次扩展到500只股票至2021年底（将股息再投资到指数中）相当于每年增长近11%。大多数在线退休投资指南建议假设回报率为5%至8%; 有些人建议将10%作为上限。

**退休时累积储蓄的预期目标：**预期税前收入在67岁时乘以乘数表中与67岁相匹配的数字（10.84）。

  • 预期税前收入。用户当前收入在按照上述提到的年度BLS收入增长率（约3.1%）增长的年数内，直到用户满67岁。
  • 今天的目标金额。这个数字可能看起来令人生畏。不要害怕。为了对比，WealthScore按照同样的年数以2.1895%的年通货膨胀率（在向用户显示的文本中四舍五入为2.2%）进行贴现。这是根据美国劳工统计局截至2022年7月31日的十年内消费者价格指数的年度平均值。我们计划至少每年更新这个数字。

估计用户需要开始储蓄的金额，以更确保在67岁时达到预期的累积退休储蓄目标：

  • 这个数字表示为当前年份的总和，以及未来年份的税前收入的百分比。
  • 我们使用与上述相同的假设，包括收入增长（BLS的3.1%）和投资回报（6%）。
  • 如果用户已经积累的退休储蓄超过了在67岁时的预期目标，WealthScore会说明并省略这些信息。如果用户预计会超过目标，WealthScore将指出他或她可以少存多少钱，仍然可以达到目标。

问卷反馈

当用户回答问题时，WealthScore将提供有关一些答案的反馈，涉及基准和同行比较，这些反馈将类似于上面解释的内容。

20万亿美元的美国商业地产市场的洗牌已经被推迟很久，原因很简单：没有人能够弄清楚房地产的价值。而且，更关键的是，很少有人愿意这么做。

自新冠疫情颠覆了全球房地产的使用以来，贷款人没有动力对被高利率挤压的借款人采取强硬措施，也没有动力承担已经贬值的贷款。交易陷入停滞，因为潜在卖家不愿以低价抛售建筑物，这种结果使他们可以假装没有发生根本性的变化。