房屋报告：企业房东无视疾控中心的驱逐禁令 - 彭博社

爱达荷州梅里迪恩的房屋，2022年7月30日星期四。

摄影师：Jeremy Erickson/Bloomberg在联邦暂停驱逐令仍然有效的时候，四家主要的公司房东采取了激进的策略，强行驱逐租户，导致在疫情高峰期间数千人被驱逐，根据众议院一个新的调查报告。

这四家公司——Ventron Management、Siegel Group、Invitation Homes和Pretium Partners——在2020年3月15日至2021年7月29日期间共提起了近15000起驱逐诉讼，是之前所知的三倍。尽管这些公司试图驱逐那些在经济在封锁期间崩溃后拖欠租金的租户，但根据星期四发布的来自“冠状病毒危机特别小组”的报告，它们自身几乎没有遭受财务损失。

Pretium 扩大了其租赁组合，Invitation 记录了创纪录的利润并 提高了租金，而 Ventron和 Siegel每家获得了超过200万美元的联邦贷款，这些贷款已被薪资保护计划原谅。尽管如此，这四家公司都允许提起驱逐诉讼，甚至追击那些正在等待急需的租金援助资金到账的租户。

“在冠状病毒危机期间，无数美国人表现出色，支持他们的社区，而参议院特别小组调查的四家房东公司却积极驱逐租客以增加利润，”南卡罗来纳州民主党人、小组委员会主席詹姆斯·克莱本在一份声明中说。“尽管在任何情况下，这份报告记录的滥用驱逐行为都应受到谴责，但在一次世纪一遇的经济和公共卫生危机期间，这种行为是不道德的。”

报告中概述的一些滥用行为可能违反了疾病控制和预防中心的暂停令，这会对房东造成处罚，或者违反了州和联邦政策，根据报告。特别小组将有关西格尔和邀请家园的一些发现转交给某些机构，以便进行潜在的执法行动，包括联邦贸易委员会、消费者金融保护局和房利美。

在7月28日的季度收益电话会议上，邀请家园的首席执行官达拉斯·B·坦纳谈到了小组委员会的报告。“报告明确指出，我们没有参与非法行为，”他说。“我们努力遵守我们市场内的所有法律。”该公司的一份声明补充说，“在这个时候，焦点应该放在为国家的住房市场增加急需的供应上，令人失望的是，委员会选择追求找错的任务。”

在一份声明中，Pretium Partners的发言人表示：“我们一直遵守CDC的停止驱逐令 —— 任何被有效CDC声明覆盖的居民都没有因未支付租金而被驱逐出我们的住所。事实上，我们自愿延长了对于被有效CDC声明覆盖的居民的CDC停止驱逐令，超过了其到期时间。今天的报告中没有任何内容对这两个事实提出异议。”

小组委员会进行了长达一年的调查，就这四家公司的高管和经理们的做法和政策取得了前所未有的发现，这四家公司在28个州拥有物业。例如，小组委员会利用这些公司提供的数据发现，它们共负责了14,744起驱逐申诉 —— 几乎是私募股权利益相关者项目统计的5,433起申诉的三倍。其中两家公司，Invitation和Siegel，没有保留完整的有关他们驱逐做法的记录，这意味着总数可能更大。

调查揭示了指导疫情驱逐行动的指挥链的罕见视角，从公司高管到区域总监和物业经理。例如，来自Siegel的一位高管的电子邮件建议一位圣安东尼奥的物业经理和区域经理骚扰一位租户，方法包括拖走她的车，用一个不工作的空调替换她的空调，每晚至少敲她的门两次，甚至在租户有孩子在场时向儿童保护服务部门报告。 （委员会将其调查结果转交给了德克萨斯州家庭和保护服务部门。）

在委员会获得的其他文件中，一位西格尔（Siegel）高管指示下属在周五下午5点后发布和分发一份法院判决的误导性副本，以便公寓居民几乎无法向法院官员核实备忘录。

该高管随后与其他地区经理联系，指出“物业一直在利用这项命令来吓唬人们。”在给西格尔的一位地区经理和高管的电子邮件中，一位物业经理写道他“喜欢说这意味着驱逐可能比预期更快发生，并看到他们脸上的表情”，并加了一个笑脸表情符号。

房利美的询问

报告还详细描述了房利美对邀请公司（Invitation）的驱逐实践进行的几次询问，邀请公司是由黑石集团（Blackstone Inc.）于2017年上市的单一家庭房东。2021年3月，邀请公司告诉房利美代表，公司在过去六个月的驱逐申请中，只有6%导致了驱逐。该公司只计算正式的驱逐，因为在那六个月内，有27%的租户在面临驱逐申请时要么离开，要么被驱逐。

在联邦驱逐禁令的整个期间，接到通知的邀请公司住户中有29% — 数千名租户 — 被迫搬离。

房东迅速提出驱逐申请，即使联邦当局努力暂停驱逐以分发国会授权的约470亿美元的紧急租金援助。根据众议院小组委员会的报告，Ventron提出的超过9成的驱逐申请仅仅是因为一个月的逾期租金。Ventron和Pretium采取的驱逐行动是在租金拖欠500美元后发生的。即使租户申请了联邦援助，这些行动仍在继续。

联邦机构警告称，强迫租户搬离或在驱逐令下剥夺他们权利的主要全国性房东可能会触犯《公平债务收取实践法》和《联邦贸易委员会法》。

“违反疾控中心、州或地方暂停令驱逐租户，或在未告知他们在此类暂停令下的法律权利的情况下驱逐或威胁驱逐他们，可能违反欺诈和不公平实践的禁令，”联邦贸易委员会和消费者金融保护局在2021年3月的联合声明中写道。

众议院小组委员会于7月28日将其报告转交给了这两个机构。

“这些公司必须被追究责任，我们必须努力确保未来的紧急情况不会导致更多严重的驱逐行为，”克莱本在一份声明中说。