CRE市场困境加剧，资产因新的二氧化碳规定而“搁浅”-彭博社

德克萨斯州Mentone附近的一个天然气火炬。

摄影师：Bronte Wittpenn/Bloomberg来源：彭博社

拜登政府敞开了在墨西哥湾和阿拉斯加出售新的石油和天然气钻探租约的大门，这一举动可能会激怒气候活动人士，他们希望看到国内化石燃料的减少。

根据周五公布的草案计划，内政部计划在未来五年内进行多达11次租约拍卖。其中包括墨西哥湾的10次和阿拉斯加海岸的库克入口的一次。该计划还包括不进行租约拍卖的选项。与之前的钻探计划类似，该提案禁止在大西洋和太平洋沿岸开展新的租约。

本周两家德克萨斯州石油公司的260亿美元合并交易是引领大页岩时代的一系列交易中的最新一笔。华尔街在过去十年中一直怀疑这个行业，但现在似乎全力支持。

Diamondback Energy Inc.对Endeavor Energy Resources LP的收购于2月12日宣布，这是一年约2500亿美元的美国石油和天然气交易的压轴之作，将一个零散的私人野蛮人集合成更大的公司。

Diamondback大胆地宣称自己是美国最富有的油田中“必须拥有”的股票，这与通常对企业收购者进行的膝跳反应形成了鲜明对比，该股票在几个小时内飙升了11%。这也许是投资者认可的最明确迹象。

本周末，页岩勘探者触及创纪录高点，市值增加了50亿美元，尽管交易将在几个月后才会结束。

从更广泛的角度来看，整合浪潮正在治愈页岩钻井商多年来过度支出所带来的后遗症，他们为了产量增长而牺牲了投资者回报。虽然是小型新兴企业率先开创了页岩革命，但华尔街对规模、效率和现金回报的需求意味着新时代正在变成最大者生存的时代。

“这已经成为一场大公司的游戏，” Kimmeridge Energy Management Co.的管理合伙人Mark Viviano说道，该公司已经敦促页岩行业在过去半个世纪内进行整合。“现在你看到了一场运营规模和投资者相关性的军备竞赛。”

页岩行业的发展正值能源占标普500指数的比例仅为3.8%的时候，尽管美国是世界上最主要的石油生产国，比沙特阿拉伯多产45%的原油。为了更好地理解这一转变，根据Warwick Investment Group LLC的数据，过去六年间上市的页岩勘探者减少了约40%，如今大约只剩下50家。

“现在就像吃豆人一样：要么整合，要么被吞噬，”Warwick的首席执行官Kate Richard说道，该公司已经投资了数千口页岩井。“我们可能会回到20世纪70年代，那时美国只有七到十家主要参与者。”

完成Endeavor交易后，Diamondback的市值将翻倍，达到约600亿美元，使其成为最大的纯页岩股票之一，与EOG Resources Inc.竞争。

“这让我们进入了一个新的重量级别，在这个行业是一件好事，”Diamondback的37岁首席财务官Kaes Van’t Hof在接受采访时说。“人们认为更大意味着在石油的繁荣和衰退周期中更具耐久性”，以及更低的资本成本和更深的钻探前景组合。

在交易公告之后，Diamondback的市盈率为9.9倍，超过了承诺不参与当前购买狂潮的EOG。Diamondback的市值将跃升至标普500指数的第150位，从今天的第275位，使其成为寻求更多暴露于跨越德克萨斯州和新墨西哥州边界的富产油田Permian Basin的大型投资者的关注焦点。

对于Diamondback来说，更大的资产负债表意味着更容易获得资本，并且更有能力通过石油价格冲击向投资者支付更多。此外，在Permian地区更广泛的地理覆盖意味着有更多潜在的钻探地点可供选择和优先考虑。这也意味着在与为其提供从钻机到钻头再到压裂队和管道等一切服务的公司谈判条款时更有影响力。

页岩的新时代

北美页岩在2019年之前损失了3500亿美元，但自那时以来已全部收回

来源：Deloitte对S&P Capital IQ数据的分析师

“大买家可能将引领一波新的效率提升浪潮，这是由生产和成本管理方面的技术进步推动的，”Deloitte LLP的美国能源领导人Teresa Thomas说。

经常被忽视的一个现象是，这种类型的收购往往预示着石油产量增长放缓。一系列后续交易可能有助于支撑全球原油价格，并减轻一直在限制产量以提振市场的OPEC+联盟的压力。

恩德沃（Endeavor）是Permian盆地增长最快的运营商之一，自2022年以来增加了30%的产量。但与Diamondback合并后，增长将放缓至不到2%，原本用于租赁钻井平台和相关成本的现金将用于股息和股份回购。

新时代也标志着高管交接。恩德沃的八旬创始人奥特里·斯蒂芬斯（Autry Stephens）在交易完成后将成为美国最富有的石油大亨。他的离开留下了持久的遗产。

“他是最后一批原始的野心家之一，用自己的口袋资助项目并承担风险，”总部位于德克萨斯州米德兰的ProPetro Holding Corp.的首席执行官山姆·斯莱奇（Sam Sledge）说。“我们现在在玩一个不同的游戏。”

斯蒂芬斯决定保留Diamondback 40%的股权，以及沃伦·巴菲特“隐性”支持Occidental Petroleum Corp.最近收购CrownRock LP的原因，是投资者对这些交易感到安心的关键原因，这是Petrie Partners的联合创始人安迪·拉普（Andy Rapp）表示的，Petrie Partners是一家并购咨询公司。

“在某种社会或情感层面上，这种认可推动了市场对这些交易的接受，”他说。

好像商业房地产市场已经陷入足够的麻烦，现在房地产投资组合中隐藏着一个新风险。

随着不断发展的欧洲要求推动投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的暴露，房地产公司面临资产估值的重大打击。这个问题增加了房地产所有者的资产可能最终被搁置、受气候法规影响而贬值的可能性。

“目前，这个行业非常非常清楚搁置资产的问题，” 尼尔·门兹斯说，他是都柏林的 Hibernia房地产集团有限公司的可持续发展总监，该公司是由 Brookfield资产管理公司拥有的。资产被搁置的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

在较高的利率和较低的入住率颠覆了该行业依赖债务的商业模式的财务逻辑后，商业房地产价值已经下跌。欧洲央行和美联储都已经 明确表示他们现在正在 监控银行家为减少潜在损失所采取的措施。

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在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以满足欧盟关于能源效率的新要求，该行业现在面临着进一步的估值冲击。

门兹斯表示，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会在未来12个月看到不可持续建筑的价值暴跌，这些建筑能源使用非常高。”

欧盟估计，欧盟境内约85%的建筑建于2000年之前。其中，75%的建筑“能源性能差”，欧盟 表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门排放减少60%、到2050年完全实现脱碳的目标。根据欧洲委员会的数据，建筑“占欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产项目推广，指的是遭受了未预料或过早减记、减值或转为负债的资产。瑞银集团指出，在房地产领域，这可能包括不具备能源效率的建筑，最终导致无法出租或出售，或者拥有这些建筑是不经济的。根据瑞银的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能因无法获得保险而变得难以保险。

其他欧盟规定也使该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。在十月份，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产被搁置的可能性，“可能使业主面临与今天账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。“效率低下的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且由于高能源账单和低可持续性评级，可能对租户不太有吸引力，” 瑞银表示。

Hibernia的Menzies在一次采访中表示，投资者正在努力提出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为被搁置，使用所谓的碳风险房地产监测器。

使用CRREM工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将被搁置的日期，” Menzies说。他们在提供信贷之前会询问与气候相关的问题，如预期能源使用。

“放贷人变得如此复杂，他们内部有人来建模。”他说。

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海伯尼亚专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到2030年实现净零碳排放和气候适应性，门兹斯说。该公司的30栋建筑在2022年被布鲁克菲尔德收购时价值约13亿欧元（14亿美元）。

总的来说，门兹斯预计未来一年估值下降“希望”能够使市场达到一个创造“公司可以进入并购买机会”的水平，他说。然后他们将通过投资进行翻新，使建筑物达到新标准，从而支持估值，他说。

与此同时，像海伯尼亚这样的公司“需要展示实时表现和年度改进，以便能够吸引投资者和放贷人的兴趣，”门兹斯说。

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