纽约市应该在哪里增加更多住房-彭博社

埃里克·亚当斯在2021年10月21日在纽约市参加Summit One Vanderbilt观景台的盛大开幕式。

摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg

纽约市的住房危机已经持续了很长时间，很容易忘记问题的解决方式可以是多么直截了当。市场租金的快速上涨并非自然现象。当价格上涨时，我们理解到供应跟不上需求。当长期内供应未能跟上需求时，通常表明政府的重手正在阻碍。

在纽约市，住房需求已经超过供应六十年。1960年代发生了什么事情改变了一切？

简而言之：分区和过度管制。

一个重大的发展是1961年生效的一项新的且更为严格的分区法令。当时的市长罗伯特·F·瓦格纳和他的顾问们认为由于郊区的增长，城市将需要更少的住房。这一错误判断被州级的租金管制扩大所加剧。租金控制鼓励现有居民留在原地，将更多需求转移到日益减少的新住房供应上。

在同一时期，市和州还加大了改变分区以允许更多住房的难度。程序性的“改革”引入了环境审查和一个充满否决点和机会让住房充裕的当地居民猛烈抗议邻里变化并阻止新移民进入的磨难多步骤批准流程。

自那时以来，尽管一些市长断断续续尝试建造更多住房单位，但年度新住房单位竣工数从1963年的6万套从未达到一半。例如，前市长比尔·德布拉西奥的住房计划大大增加了住房补贴支出。与此同时，他通过对新建筑的部分低收入单位施加基本无法实施的要求，阻止了私人投资住房。德布拉西奥甚至受到他的同僚进步人士的批评，因为他将可负担得起的住房集中在贫困社区，并让更富裕的地区保留几十年前的限制性分区。

现任市长埃里克·亚当斯似乎明白这种情况需要改变。他提出的预算并没有将大量新资金投入补贴住房，这一立场在通过的预算中得以维持，这让市议会的一些进步人士感到不快。他的住房计划提出了重要的分区改革，包括允许创新型住房单位，并取消新住宅建筑提供露天停车场的要求。

但亚当斯需要做更多。他的第一步之一应该是找到适合建造更多住房的地区的艰巨任务。为了指导这一努力，市长亚当斯应该瞄准富裕社区，这些社区有很大的潜力在未开发的场地上增加新的住房，而无需公共补贴。在新报告中，我们为曼哈顿研究所确定了一些这样的地区。

这六个社区地区中——在全市共59个社区地区中——据美国人口普查局称，在2020年之前的十年里几乎没有增加住房。而且所有这些地区相对富裕，按人均收入计算处于前40%。它们包括布朗克斯社区第8区（里弗代尔和金斯布里奇）、布鲁克林社区第10和第15区（分别是贝岭和希普斯黑德湾）、曼哈顿社区第8区（上东区）、皇后区社区第6区（森林山）和史泰登岛社区第2区（中岛）。

这些社区充满了绿树成荫的社区，有精心维护的小房屋和公寓——居民们会反对亚当斯提出重新开发这些街区的任何提议。但我们的报告发现他并不需要这样做。这些地区之所以吸引人，正是因为它们拥有可以开发的场地，而不会威胁到它们的特色。

在里弗代尔、希普斯黑德湾和森林山，我们发现低层商业建筑，交通便利，市场力量通常会将其转变为公寓，但受限制的区域规划却保留了它们。贝岭也有轻度开发的、曾经是工业区的地区，紧邻地铁站。在史泰登岛，我们看到有着广阔停车场的购物中心，可以在不威胁当地魅力的情况下增加住房。在上东区，区域规划规则与租金管制结合起来，阻碍了市政府在其中一个最富裕的社区之一用高层公寓满足住房需求的计划。总的来说，成千上万的新单元可以建造，而不会破坏这些社区吸引人的特质。限制性的区域规划是唯一阻碍的力量。

这些住房机会为何如此诱人并不神秘。几十年来，城市领导人一直让反住房活动人士指导政策，因为他们需要这些社区的选民支持以及选举官员的立法支持。

但亚当斯有望改变这种局面。他的选民基本上在这些地区之外，对在分配增长负担方面公平的要求在后来的德布拉西奥时期是响亮而明确的。规划在城市的控制之下。批准过程既昂贵又耗时，但亚当斯的前任已成功地通过谈判来通过雄心勃勃的区划变更，他也可以做到。如果亚当斯能在市议会上组建起正确的支持联盟，他就有一个真正的机会在60多年来以前所未见的方式缓解城市的住房紧缩。

— Eric Kober是曼哈顿研究所的高级研究员，曾任纽约市规划部住房、经济和基础设施规划主任。